도시정비사업-이것이 궁금하다Ⅲ

세금은 적게 낼 수 있다. 다만 몰라서 많이낸다
유형별로 알아보는 조합원 절세 바이블 한눈에

 
“죽음과 세금은 피할 수 없다” 미국 건국의 아버지라고 불리는 벤자민 프랭클린의 말이다. 우리의 삶에서 세금은 절대로 떼어놓을 수 없다는 말이다.

국내에서 부자라고 하는 사람들을 보면, 많은 부분 부동산에 집중되어 있다. 때문에 부동산 부자들은 당연히 세금에 관련해 많은 것을 알고 있다. 하지만 재개발·재건축지역 순수(?)조합원들은 부동산 세금에 대해 잘 모르는 경우가 많다. 세금에 대한 지식이 없으면 같은 구역, 같은 조합, 같은 조합원, 비슷한 소득 수준이라도 내는 세금이 다르다. 세금은 모르는 사람은 내고 아는 사람은 피해간다는 말이 있는 것처럼.

이렇기 때문에 세금은 부동산 전문가뿐만이 아닌 일반인들도 최소한의 절세방법은 알고 있어야 한다. 하지만 워낙 전문적인 영역이기 때문에 세금을 잘 알고 똑똑하게 절세하는 사람은 드물다. 세금과 떼려야 뗄 수없는 불가분한 관계인 재개발·재건축 조합원들은 특히 부동산 관련 양도세, 다주택자 등에 관한 세법은 자주 바뀌고 있어 이와 관련된 세법을 꼭 알아야한다. 똑똑하게 절세하는 방법을 알아야 당당한 부자가 될 수 있고 조합원이 반긴다.

이에 리웍스리포트 ‘집 짓는 이야기’에서는 재개발·재건축 조합원들이 한 포털 사이트에 올린 질문 5개를 골라 전문가의 답변을 들어봤다.

도시정비사업 회계·세무 전문가로부터 “어떻게 하면 세금을 절감할 수 있을까?” 세금절감 방법에 대해 유형별로 정리해봤다.

1. 1세대 1주택자, 조합원입주권 취득 후 1주택 양도시 절세방법은? /kcac75

Q> 서울 거주 세대주입니다. 아파트 한 채 보유 1년2개월 보유(양 3억 원) 지난달 관리처분신청 들어간 조합원주택을 구입했습니다. 아파트는 3년 거주 2년 보유를 채워 비과세 할 생각이고 나중에 입주할 생각인데요. 저 같은 경우 1가구 2주택인가요? 아님 1주택+입주권으로 보나요.

절세 전략을 알고 싶습니다.

A> 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 과거에는 주택이 완공되기 전까지는 현실적으로 주택이 존재하지 않는 것으로 보아 다른 주택을 양도하더라도 1세대 1주택으로 취급되어 비과세를 받을 수 있었습니다. 그러나 이로 인한 재개발·재건축 주택에 대한 투기수요가 늘어나 2006년 1월 1일 이후부터는 조합원입주권도 1세대 1주택 비과세 등 판정 시 주택 수에 산입하도록 법령이 개정되었습니다. 따라서 일반주택이 보유기간 등의 비과세 요건을 갖추더라도 조합원입주권을 보유하는 경우 일반주택의 양도는 1주택과 1조합원입주권을 보유한 거주자의 1주택 양도로서 원칙적으로 양도소득세 과세가 되는 것입니다.

다만, 질의자의 경우처럼 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택자가 조합원입주권 취득 후 2년 이내에 1주택을 양도하거나, 취득 후 2년이 경과하더라도 신규주택 완공 전에 1주택을 양도하거나 신규주택 완공 후 2년 이내에 이사하여 1년 이상 거주하고 완공 후 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에 해당하는 경우 실수요목적의 대체취득으로 보아 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 따라서 신규주택에 입주할 예정이라면 늦어도 신규주택의 완공 후 2년 이내에 종전주택을 양도하여야 양도세 비과세가 적용될 수 있습니다.

2. 관리처분 계획 인가 전 토지 증여, 절세방법 /dryleesoo

Q>단독주택 재건축 지역(서울 강남 3구)에 어머니께서 토지를 20년째 보유하고 계십니다.

그 토지에 재건축이 진행 중인데 아버지께서 이미 주택을 1채 보유하고 계셔서 1가구 다주택 문제가 생기므로 분가해 전세로 살고 있는 저에게 ‘관리처분계획인가’ 전에 토지를 증여하려고 하십니다.

개별 공시지가가 6억 원 정도 되는 166제곱미터 정도 되는 땅인데 현재 나대지이고 조합에서 건물(주택)을 지어야 분양권을 준다고 합니다.

① 토지를 와이프와 제가 나누어서 증여 받으면 절세가 될까요? 어떤 방법이 좋을까요?

② 거래가 거의 없는 지역인데 거래시가나 감정평가액 대신 개별공시지가로 과세표준 신고할 경우 부인당하는 경우가 많나요?

A>

① 증여세의 경우 수증자별로 증여재산공제를 적용하게 되므로, 본인과 배우자가 증여를 받게 되는 경우 각각 3천만원과 5백만원의 증여세액공제를 받을 수 있으며, 누진세율이 적용되는 증여세과세표준을 분산시켜 증여세 부담을 줄일 수 있습니다. 또한 양도소득세의 경우도 거주자별로 납세의무를 가지게 되므로, 증여 받은 토지를 추후 양도하게 될 때, 누진세율의 적용을 받을 수 있다면 양도소득세 과세표준금액을 분산(본인과 배우자가 해당 부동산을 공유할 경우)하는 경우가 절세 측면에서 유리할 것입니다.

② 부동산 증여세의 경우 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 매매사례 가액이 있는 경우, 감정평가액이나 기준시가에 우선하여 시가로 간주하고 있습니다. 그러나 납세자가 증여세의 과세표준을 신고하는 시점에서 매매사례가액에 의한 증여세 과세표준을 확정하는 것이 현실적으로 어렵기 때문에, 향후 매매사례가액에 따라 증여세액이 경정되더라도 과소신고가산세 적용대상에서는 제외됩니다. 따라서 증여세 절감의 관점에서 기준시가(개별공시지가)로 증여세과세표준을 신고하는 것이 유리합니다. 다만, 신고한 증여세 과세가액이 향후 양도 시의 취득원가가 해당하여 양도세 과세표준에서 차감하게 되므로 세금 전체적인 관점에서는 어느 쪽이 유리하다고 단정하기가 어렵습니다.

3. 증여 또는 상속 중 절세비법 선택 /denny518

Q>현재 어머님이 소유하고 계신 공시지가 3억 5천만 원 정도의 재개발 예정 주택(토지)가 있습니다. 개발 후의 아파트 가액은 대략 6억~7억 원(분양가 5억 5천만) 정도일거라 하는데 개발 전에 증여로 받는 것이 절세에 유리할지 나중에 상속을 받는 게 좋을지 궁금합니다.

A>일반적으로 재산세제의 경우 동일 거주자에게 재산의 결집이 심화될수록 부의 이전에 따른 세금 부담이 커진다고 볼 수 있습니다. 따라서 절세의 측면에서 유리한 선택은 미래 가치 상승이 클 것으로 예상되는 자산을 주기적(증여재산가액의 합산기간인 10년 마다) 증여하는 것입니다. 그러나 상속세의 경우 증여의 경우에 비하여 면세점이 높기 때문에(가령 피상속인의 배우자가 생존해 있는 경우 10억, 그렇지 않은 경우 5억) 피상속인의 상속세 과세가액이 상속세 면세점에 도달하지 않을 것으로 예상되는 경우에는 상속을 받는 것이 유리할 것입니다.

4. 나대지의 양도 또는 수용시 세금징수는?

Q> 재개발구역에 34㎡의 나대지를 소유하고 있습니다. 2007년 부모님에게서 증여받은 것이며, 이후 공시지가가 30% 정도 상승하였고 2009년에 재개발구역으로 지정되어 기본계획 수립(2단계) 추진 중인 것으로 알고 있습니다. 추후에 토지 수용이 되더라도 나대지의 양도세는 중과세로 부담해야 하는 것으로 알고 있어 걱정이 됩니다. 재개발로 인한 수용 시에도 같은 기준으로 세금을 징수하는지요?

A> 양도 대상 토지가 나대지에 해당하는 경우 원칙적으로 60%의 세율로 중과되는 것이나, 2012년 12월 31일 이전까지 양도하는 경우(중과세 유예기간) 기본세율이 적용됩니다. 한편, 재개발 정비구역 내에 소재하는 토지를 정비사업조합에 양도(현금청산)하는 경우 조세특례제한법 상 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면 규정에 따라 20%의 세액 감면 혜택이 있습니다.

5. 부동산 명의신탁

Q> 얼마 전에 그동안 모아놓은 돈으로 장모님(본건포함 1가구2주택) 명의를 빌려 재개발지분을 매입했습니다. 제게 개인적인 사정이 있어 부득이 장모님 명의를 빌렸는데요. 다시 제 명의로 이전하려면 언제, 어떻게 해야 절세할 수 있을까요? 개인적으로는 최소한 1년이 지난 후, 관리처분인가 직전에 이전을 받으려 합니다.

A> 명의신탁 약정 해지에 의한 소유권 환원에 대해서는 양도소득세나 증여세가 부과되지 않으나, 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하여 과징금을 부담하거나 형사처벌이 될 수도 있습니다. 절세는 실정법을 위반하지 않는 범위 내에서만 의미가 있습니다. 세금 적게 내려다 신세 망칠 수 있습니다.

기왕에 친인척의 명의를 빌린 것이라면, 처분 시까지 대외적으로는 명의자의 소유에 속한 것으로 하여 세무처리를 하시는 것이 보다 합리적입니다. 처분을 하는 경우 명의자에게 양도 및 소득세 납부 사실을 반드시 알리셔야 합니다. 명의자가 동일한 과세 기간 내에 자신 소유의 다른 부동산을 양도하는 경우에 이전에 양도한 건을 합산하여 양도소득세 신고를 해야 하는데, 이전 양도 부분이 누락되어 추가적으로 불필요한 세금을 부담하게 되는 경우가 많습니다.

이 기사에 도움을 주신 분
안세회계법인 이사/공인회계·세무사 강민조

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