2월 첫째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
2월 첫째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 RE멤버스 대표
  • 승인 2012.02.06 08:37
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2월 첫째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”입니다

1) 이번 주 수도권은 매매시장 약보합, 전세시장은 강보합세를 기록하였습니다.

부동산1번지의 발표에 따르면 이번 주 아파트 매매시장은 강남권재건축 하락세 등의 여파로 서울 -0.06%, 경기 -0.02%, 인천 -0.02%가 각각 떨어졌습니다.

특히, 재건축아파트는 서울 0.01% 하락하는 등 전반적으로 약세를 나타냈습니다.

반면에, 전세시장은 서울 0.015%, 경기 0.02% 상승하는 등 설 이후 전세수요가 움직이기 시작한 것으로 보입니다. 특히, 구로구, 노원구, 강서구, 강동구, 마포구의 전세 값이 크게 오르고 있으며 경기도는 양평, 의정부, 고양지역의 전세값상승이 높은 편입니다.

인천은 공급물량과다로 인해 매매, 전세모두 약세를 보이고 있는 점이 특징입니다.

이번 주는 서울과 경기지역의 전세시장외에는 아직 이렇다 할 변화는 나타나지 않고 있습니다. 글로벌 경기침체에다 가계부채증가, 박원순표 뉴타운정책의 혼선 등 여러 악재가 한꺼번에 시장에 악영향을 미치고 있는 때문으로 풀이됩니다. 현재로선 총선이 끝나고 유로존문제가 해법을 찾는 하반기이후 부동산시장의 본격회복이 예상됩니다.

2) 박원순표 뉴타운 출구전략으로, 서울 부동산시장은 대혼란과 지각변동이 우려됩니다.

지난 1월 30일 발표된 서울시 뉴타운, 재정비 신정책구상 발표 후 서울지역의 부동산 시장은 대혼란으로 꽁꽁 얼어붙고 있습니다.

물론 이번 정책구상의 핵심은 무주택서민들의 주거안정 및 재정착유도에 있다고 하겠습니다.

서울시의 1300여개 지구 중 610여개가 넘는 곳이 뉴타운 지구에서 해제될 것으로 전망되기 때문입니다. 이에 따라 한남1지구 등 뉴타운사업이 해제 또는 무산되는 지구의 지분가격은 폭락하고 신길7지구 등 정상적으로 추진이 예상되는 지구의 지분 값은 급등하는 등 시장이 빠르게 재편되고 있습니다.

문제는 갑작스런 정책의 변경으로 추진단계에 따라 희비가 엇갈리고 있다는 사실입니다.

첫째, 추진위에서 기지출한 10억 원에서 100억 원에 달하는 설계비, 용역비, 운영비등을 보전받기 쉽지 않다는 점입니다. 향후 매물비용으로 처리될 가능성이 높고 결국 시민세금, 주민부담으로 남을 가능성이 큽니다.

둘째, 갑작스런 서울시 수장의 교체에 따른 정책변경으로 투자자의 커다란 손실이 발생하고 있는 점도 바람직한 현상은 아니라는 판단입니다. 세입자의 절대 주거안정도 중요하지만 소유자의 권리도 보호할 필요가 있습니다. 다시 말해 정부와 지자체의 정책을 신뢰하고 시장에 참가한 사람도 선의의 희생양이 되어서는 안 된다는 뜻입니다.

셋째, 뉴타운 사업의 대대적인 보류, 해제는 뉴욕, 도쿄, 파리 등 글로벌도시에 비해 가뜩이나 부족한 서울의 주택공급부족현상을 심화시켜 중장기적으로 집값 및 전세 값 급등을 초래할 수도 있습니다.

참고로 서울시의 2010년 기준 주택보급률은 99%로서, 국내주택보급률(101.9%)은 물론이고 OECD평균수치(116%)에 한참 미달하며 서울시의 인구 1천명 당 주택수는 도쿄와 뉴욕의 2/3수준에 불과한 형편입니다.

따라서 서울시는 향후 뉴타운정책을 결정함에 있어서 이러한 문제점이 최소화되고 중장기적으로는 주택수급, 서민주거확보 및 시장안정, 소유자와 세입자의 이익균형, 서울시의 도시경쟁력강화등의 방향으로 종합적인 로드맵을 완성하길 기대합니다.

3) 대규모 토지거래구역해제로 토지시장은 다소 활기를 띌 전망입니다.

국토부는 2월 1일부터 전체 토지거래허가구역의 53%에 해당하고 서울면적의 2배가 넘는 1,244㎢를 해제한다고 발표하였습니다.

주된 해제지역은 경기 용인, 화성과 인천지역(중구)등으로 이들 지역은 앞으로 시, 군, 구청장의 허가 없이도 토지거래가 가능하고 이미 허가를 받아 취득한 토지의 이용의무기간(2~4년)도 종료됩니다.

따라서 해제되는 지역은 앞으로 거래증가 및 땅값상승도 기대된다고 하겠습니다. 다만, 입지와 개발용도, 교통접근성 등에 따라 토지시장도 차별화, 양극화가 예상되는 만큼 선 분석, 후 투자에 나서는 전략이 안전하다고 하겠습니다.

4) 해외부동산시장의 동향은 나라마다 다르게 나타나고 있습니다.

국내외 언론보도 및 자료를 종합해보면 글로벌 부동산 시장도 올해 새로운 전기를 맞을 가능성이 높아 보입니다.

우선, 미국의 경우 뉴욕 등 글로벌대도시의 상업용 부동산은 바닥을 찍고 임대료와 매매가 모두 상승하는 지역이 늘고 있으며 주거용 부동산은 발표되는 지표가 엇갈리긴 하지만 점차 개선되는 조짐이 나타나고 있습니다. 실제로 오바마 대통령도 중산층을 겨냥해서 새로운 주택정책을 준비 중인 것으로 보도된바 있습니다. 집값급락에다 저금리, 양적완화, 경기부양책등에 힘입어 미국의 주택시장도 최악의 상황에서 벗어나 점차 안정을 찾을 것이라는 기대가 커지고 있다고 하겠습니다.

둘째, 중국시장은 지난 몇 년간 과도한 집값거품과 강력한 투기억제대책의 영향으로 미분양증가, 거래감소, 가격하락현상이 뚜렷해 심각한 침체를 보이고 있습니다.

하지만 중국의 높은 경제성장률과 강력한 경기대책으로 인해 실물경기연착륙이 예상되고, 금리인하, 유동성증가등으로 주택경기도(일정 부분 하락 후) 조만간 안정세를 찾을 것이라는 전망이 우세합니다.

셋째, 일본의 경우 장기침체와 지진, 원자로 폭발 등에도 불구하고 도쿄등 대도시의 부동산 시장은 큰 변화가 없는 가운데 몇 년 전부터 도심권의 상업, 업무, 주거시설은 완만한 가격상승세가 유지되고 있습니다.

넷째, 말레이시아, 싱가포르, 태국등 아시아 신흥국가의 경우 지난 몇 년간 높은 성장세를 보였으며, 지난해도 해외투자가 지속적으로 유입되면서, 주거와 오피스시장은 성장세가 유지되고 있습니다. 하지만 태국, 싱가폴의 오피스 시장의 경우 전년대비 투자규모가 다소 감소하는 모습을 기록하고 있습니다.

따라서, 2012년도는 유로존위기, 말레이시아 총선, 태국홍수, 싱가폴 개발업자 세금부과 문제등으로 동남아 부동산 투자시장도 둔화될 가능성이 제기되고 있습니다.

이상을 종합하면 글로벌 부동산 경기도 지난 2007년 이후 장기조정을 거친후 각국의 실물경제사정 및 정책에 따라 명암이 교차하고 있으며, 특히 서브프라임모기지사태 글로벌금융위기의 진원지였던 미국주택시장의 회복여부가 세계 시장은 물론 국내주택시장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 전망됩니다./



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