[ㄴㅅㅇㅋ_국민의 시선] 오래전부터 백약이 무효라는 말이 있는데 이는 아픈 사람에게 아무리 좋은 약을 써도 병이 잘 낫지 않을 때 사용하는 말이다. 전혀 약효가 들지 않았을 때 하는 말인데 사실 우리나라 부동산 정책이 바로 이 백약이 무효라는 말이 맞는 듯하다. 지난해에는 유례를 찾을 수 없이 부동산가격이 폭등했고 올해에는 대출금리가 가파르게 오르면서 다시 한번 부동산시장에 직격탄을 날리고 있다. 한 통계에 따르면 우리나라 국민의 90% 이상은 현재의 집값이 높다고 생각하고 있다고 하니 국민이 생각하는 부동산가격이란 더 내려야 한다는 말이 맞는 것 같다.
이렇다 보니 새 정부의 핵심과제는 부동산 문제이고 앞으로도 계속될 것이 분명하다. 부동산 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라서 정권을 유지할 수도 있고 정권을 다시 빼앗길 수도 있다는 말이다. 그만큼 부동산 정책은 우리의 삶 속에 밀접하게 연결되어 있다. 새 정부 또한 공급정책으로 부동산 문제를 해결하려고 하는 듯하다. 이미 향후 주택 250만 호+α 등 막대한 공급정책으로 주택시장을 안정시키려는 구상이다. 공급을 늘려서 안정시키려고 하는 것인데 과연 그것이 실효성이 있는지는 의문을 제기하는 경제학자들이 많은 듯하다.
공급 위주의 정책은 사실상 효과 없어
우선 표면적으로 볼 때 주택보급률은 이미 100%를 초과 한지 오래되었다. 사실상 부동산 정책에서 주택보급률을 말하는 것은 의미가 없다는 말이다. 보급률이 문제가 아니라는 말인데, 아직도 단순하게 공급량만 늘린다고 하고 있으니 경제학자들이 의문을 제기하는 것으로 생각한다. 물론 단순하게 공급량을 늘리는 것만으로 집값 안정화에는 기본적으로 도움이 된다는 의견도 많이 있지만 사실상 큰 효과를 거두는 것은 어려워 보인다. 지금까지 그렇게 공급 위주로 정책을 만들었음에도 부동산가격은 안정되지 않았다는 사실을 잊어서는 안 될 것이다.
더욱이 최근 들어 새롭게 입주를 시작한 아파트 중에는 전세 및 월세 세입자를 구하지 못해서 집을 비워둔 가구가 늘어나고 있다고 한다. 전체 미입주 중 35% 이상이 세입자를 확보하지 못했다는 말인데, 과연 이 집주인들은 결과적으로 볼 때 실수요자가 아닌 투자자일 가능성이 크다. 물론 일부 사람들이 세입자를 구했다고 하지만 아직도 입주를 못 하는 세대 중 35%는 결과적으로 실수요자가 아닐 확률이 매우 높다는 말이다.
더욱이 이 같은 미입주는 올해 들어오면서 꾸준히 증가하고 있다는 것이 문제이다. 그것도 지방이 아니라 우리나라 전체 경제활동의 50% 이상이 이뤄지고 있는 수도권 아파트라는 점에서 그 문제의 심각성이 점점 높아지고 있다. 미입주가 늘어나면 날수록 가격은 하락할 수밖에 없는 구조로 되어 있다. 어쩌면 이미 공급과 수요의 불균형은 이미 시작되었다고 볼 수 있다. 결과적으로 말해서 공급이 더 많아지면서 미입주도 늘어나고 있다고 봐야 할 것 같다.
부동산 정책은 수요와 공급만의 문제일 수 없어
물론 일시적으로 전셋값 급등과 대출금리 상승으로 인해서 세입자를 못 구할 수도 있는 상황이지만 올 연말까지 아니 2023년까지 이 같은 기조가 지속해서 유지된다면 그 이후의 상황은 어떻게 될지 알 수 없다. 공급을 늘리는 정책으로 이렇게 공급을 많이 하고 있음에도 불구하고 정작 집주인들은 세입자가 없어서 집을 비우고 있다면 이 또한 사회적 비용의 낭비가 될 것이며 이는 결국 사회적 문제로 직결될 것이 분명하다. 이 같은 상황임에도 불구하고 아직도 집을 구하지 못한 수많은 무주택자는 공급이 부족하므로 이 같은 부동산 문제가 발생하고 있다고 불만이 가득하다.
지금 같은 상황이 한동안 계속된다면 부동산가격이 반드시 수요와 공급의 문제로 규정될 수 없다는 것이 결론이다. 더욱이 부동산 정책이 집값을 바로잡고 상승하지 못하게 하는 것에 초점을 맞추기보다는 안정적인 공급과 정책을 통해서 무주택자들이 노력하면 충분히 살 수 있는 부동산가격을 만들고 공급하는 것이 최우선이 되어야 한다는 지적이 많다. 또한, 무주택자들에게 대출을 완화해서 부동산을 구매할 수 있는 여력을 만들어 주는 것 또한 중요하다.
새 정부가 앞으로 해야 할 일은 공급을 늘려서 부동산가격을 하락시키는 것이 아니라 무주택자들이 살만한 집을 구매할 수 있는 여건과 환경 그리고 정책을 만들어가는 것에 집중해야 할 것이다.