[시사 기획_대출 난민①] 정책대출의 큰 그림은 이렇다 - 주거안정과 생활안정

[편집자주] 서민을 위한 금융대출은 정부 자금으로 운영되는 정책대출이 대표적이다. 특히 서민의 기본적인 주거안정과 생활안정을 도모한다는 취지로 마련된 주택도시기금의 버팀목 및 디딤돌 대출과 서민금융진흥원의 햇살론 및 소액생계비대출이 가장 많은 수요를 차지한다. 올해 저출산 극복방안으로 최초 도입된 신생아특례대출도 뜨거운 반응과 함께 신혼부부의 주거안정 욕구를 자극했다. 그러나 아직 혼란스럽고 체계적으로 미비한 정책대출로 인해 여전히 ‘대출 난민’은 발생하고 있다. 총 네 편의 연재를 통해 주요 정책대출의 이모저모를 살펴보도록 한다.

서민대출 양대산맥... 주택도시기금 vs. 서민금융진흥원

서민금융대출을 담당하는 두 곳의 정부 산하기관이 있다. 바로 주택도시기금과 서민금융진흥원이다. 주택도시기금은 안정적인 주거환경을 마련하기 위해, 서민금융진흥원은 안정적인 생계를 유지하기 위해 각각 설립됐다. 추구하는 목적은 상이하나 결국은 서민의 윤택한 삶을 도모한다는 점에서 궁극적인 지향점은 동일하다.

「주택건설촉진법」에 따라 1981년 설립된 주택도시기금은 현재 9개 은행을 수탁기관으로 개편 및 확대하며 서민주거안정 지원책을 도맡고 있다. 「서민의 금융생활 지원에 관한 법률」에 따라 2016년 설립된 서민금융진흥원은 전국 50개소의 서민금융통합지원센터를 운영하며 서민금융을 지원하고 있다. 양기관의 대표적인 상품을 간략하게 짚어보며 정책대출의 거시적인 구조를 알아본다.

버팀목은 전·월세 보증금, 디딤돌은 내 집 마련

주택을 구할 때 가장 많이 찾는 대출상품은 주택도시기금의 버팀목과 디딤돌이다. 버팀목은 전·월세 보증금을 마련할 때, 디딤돌은 주택을 구입할 때 각각 적용되는 정책대출 상품이다. 적용대상은 청년층, 신혼부부, 일반인에서 빌라왕 사태로 인한 전세사기 피해자용과 저출산 방안으로 등장한 신생아특례용이 추가됐다.

버팀목에서 이슈가 되는 상품은 주로 신혼부부전용 전세자금 대출이다. 신청대상은 부부합산 연소득 7500만 원 및 순자산가액 3억 4500만 원 이하인 무주택 세대주다. 대출금리는 연 1.7~3.1%로 시중금리보다 낮다. 대출한도는 수도권 3억 원, 수도권 외 2억 원 이내로 한정돼 있다. 대출기간은 2년으로 최대 4회 연장 가능해 총 10년간 이용할 수 있다. 이외 버팀목 상품들도 연소득과 자산, 대출금리와 한도가 대상별로 설정돼 있다.

버팀목의 가장 큰 특징은 무주택과 저금리다. 무주택은 주거취약계층이라는 기준에 부합하기 위한 최소한의 조건이다. 1인 세대인 청년은 큰 제약이 없지만 부부의 경우 한쪽 배우자라도 유주택자라면 원칙적으로 버팀목에서 제외된다. 저금리는 명시된 버팀목 대출금리 중 최고상한이 3.3%인 점을 고려하면 4~6%대 현 시중금리보다 낮게 책정돼 있다. 특히 저소득, 유자녀, 노인부양 등 세대는 우대 금리가 적용된다.

디딤돌도 신혼부부의 수요가 증가하고 있다. 신혼부부용 디딤돌의 대출한도는 4억 원 미만이며 대출금리는 연 2.35∼3.65%로 이 역시 시중금리보다 낮다. 디딤돌에서 가장 중요한 조건은 주택 규모와 평가액이다. 대출가능 전용면적은 85㎡ 이하이며 수도권을 제외한 읍·면 지역은 100㎡ 이하다. 특히 담보주택 평가액이 6억 원 이하여야 대출 조건을 충족하는데 서울시 평균 아파트값이 10억 원을 넘는 현실에서 디딤돌을 활용한 주요 도심권 진입은 쉽지 않은 실정이다.

햇살론은 최저신용자, 소액생계비대출은 초취약계층

생활비를 대출하는 정책상품에는 서민금융진흥원의 햇살론과 저소득·저신용자를 위한 최후의 보루, 소액생계비대출이 있다. 대상자는 청년, 근로자, 자영업자, 저신용자 등 경제적 여건에 따라 다양하며 대부분 개인신용평점 또는 연소득으로 대출대상을 선별한다.

햇살론은 서민취약계층에게 생활자금을 융자하는 것으로 기본 상품에는 햇살론뱅크가 있다. 자격요건은 정책서민금융상품을 6개월 이상 이용 중이면서 부채 또는 신용도가 개선된 저소득·저신용자가 해당된다. 정책서민금융상품에는 근로자햇살론, 햇살론카드 등 다른 햇살론 상품과 미소금융, 안전망대출 등이 포함된다. 기존 대출에 대한 성실한 상환의무를 통해 대출잔액은 줄고 신용평점은 상승한 ‘건전한’ 차주만 추려내겠다는 의도다. 대출한도는 500만~2500만 원이며 대출기간은 3년 또는 5년, 대출금리는 개인마다 상이하나 지난해 평균 8.9%로 높은 수준이다. 이 같은 고금리 추세로 인해 햇살론뱅크를 취급하지 않는 은행도 있다.

햇살론의 주요 특징은 연 0.9~2.0%의 보증료가 적용된다는 점이다. 여기서 보증료는 신용보증재단에서 보증서를 발급해주는 조건으로 대납하는 일회성 비용을 말한다. 정책대출인 만큼 대출금의 90%를 정부가 보증해주며 이를 신용보증재단에서 전담하고 있다. 정부가 보증을 해주다 보니 금융사에서도 비교적 쉽게 대출승인을 해주는 경향이 있어 또 다른 부채를 낳는다는 지적이 제기되고 있다.

대부업조차 이용이 어려워 불법 사금융, 일명 사채에 노출되는 초취약계층을 위한 상품에는 소액생계비대출이 있다. 신용평점 하위 20% 및 연소득 3500만 원 이하가 대상이며, 단일금리 연 15.9%가 적용돼 최대 100만 원까지 대출할 수 있다. 연체 없이 성실하게 상환하면 금리가 9.9%까지 낮춰지며 금리인하를 위한 금융교육 이수조건도 마련돼 있다. 그러나 소액이면서 금리가 높고 취약차주가 대상이다 보니 연체율이 올라가는 역효과가 발생하고 있다. 최근 정부는 소액생계비대출의 내년도 예산을 전액 삭감하겠다고 밝혔다.

끊어진 서민 주거사다리... 연체 눈덩이 된 햇살론

주택도시기금의 버팀목과 디딤돌 대출은 서민들의 주거사다리로 불리고 있다. 윤석열 정부 이후 버팀목과 디딤돌 모두 연달아 금리가 인상되면서 상환부담이 가중된 서민들의 불만은 더욱 치솟고 있다. 저금리 정책의 목적이 ‘서민용’ 금융이었던 만큼 정책대출의 신뢰에도 금이 가고 있다.

정부는 지난 8월 16일부로 버팀목과 디딤돌의 대출금리를 최대 0.4%포인트 올렸다. 계속되는 집값 상승과 불어나는 가계대출을 잡기 위한 대책이지만 정부 내에서도 입장이 첨예하게 갈리면서 정책의도가 불분명하다는 평가가 적지 않다. 여전히 집값은 잡히지 않았고 가계대출 규모에도 큰 변화가 없는 상황이다.

햇살론과 소액생계비대출은 자영업자와 근로자, 미취업자 등을 모두 아우르는 취약계층 서민들의 비상 주머니다. 문제는 해당 상품의 연체율이 계속 상승한다는 점이다. 올해 1~8월 햇살론 상품의 대위변제액, 즉 차주가 갚지 못한 부채를 정부가 대신 상환한 금액이 1조 원을 넘어섰다.

서민취약계층의 정책대출 마지노선이었던 햇살론 등 상품이 과도한 세금 투입으로 운영되면서 실효성 논란을 빚고 있다. 결국 정부는 올해 햇살론 운영예산 1조 원가량을 삭감조치했다. 일각에서는 은행권 사각지대에 놓인 서민들의 재기 기회를 박탈하는 것이라고 주장하는 한편, 대출 규제를 강화해 무분별한 세금 유출을 막아야 한다는 목소리도 나오고 있다.

저출산 극복대책, 신생아특례대출 첫 등장

정치, 경제, 사회, 문화 등 모든 영역에서 당대 최고의 화두는 저출산이다. 경제적 여건 중에서도 주거 불안정이 저출산의 주요인으로 지목되면서 정부는 올해 유자녀 세대로 한정해 버팀목과 디딤돌 상품에 신생아특례대출을 신설했다.

지난해 1월 1일 이후에 출산 또는 입양했거나 동일 조건에서 혼인신고를 하지 않은 경우까지 포함해 신생아특례 대출대상을 확정했다. 버팀목과 디딤돌 모두 기존 상품에 비해 금리는 최대 0.6~0.7%포인트 인하했고 대출 가능한 주택가격은 기존 6억 원에서 9억 원으로 상향했다.

신생아특례대출이 도입되자 대출대상에 속한 유자녀 가구의 관심은 대환대출과 내 집 마련에 집중됐다. 기존 대출금리보다 저렴하게 도입된 신생아특례대출로 갈아타거나 저금리를 활용해 주택을 구입하려는 세대가 급증한 것이다.

이처럼 수요가 몰리자 정부는 신생아특례대출의 소득기준을 완화해 정책개선을 시도하는 듯했으나 결국 시행도 못한 채 사회적 혼란만 가중해 반발을 사기도 했다. 집값 상승의 주범으로 신생아특례대출을 지목했다가 또 한 번의 비판이 일었고 현재는 제도 정비에 나선 상태다.

지금까지 서민을 위한 주요 정책대출 상품을 개략적으로 살펴봤으며 본고 1편은 여기서 마무리한다. 다음 2편에서는 주거안정 정책대출인 버팀목과 디딤돌을 자세히 다뤄보려 한다.