서울 수도권 부동산시장...기존 아파트는 ‘UP’ 재건축은 ‘DOWN’
서울 수도권 부동산시장...기존 아파트는 ‘UP’ 재건축은 ‘DOWN’
  • 신대성 기자
  • 승인 2017.08.26 07:30
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[뉴스워커_신대성 기자] 앞으로 서민은 집사기가 더 어려워졌다는 우울한 전망이 나오고 있다. 결국 서민이 살 곳은 임대아파트 뿐이라는 말까지 나돌 정도다. 만약 집값이 떨어지고 또 계속 떨어진다면 서민이 살게 되는 임대아파트는 그야말로 천국과도 같은 주택이 될 것이다. 하지만 그 반대, 적어도 떨어지지 않고 보합세를 유지하게 된다면 서민은 상대적 박탈감이 더욱 커질 수 밖에 없는 상황으로 변하고 있다.

집값은 이미 오를데로 오른 상태, 이 때문에 순수 자기자본만으로 집을 사는 것은 사실상 불가능에 가깝게 됐다. 이 때문에 금융권의 손을 빌어 집을 사게 되는데, 이것을 지렛대효과라고도 부르는 이유다. 한데, 정부는 지금의 집값이 이상현상이라고 규명하고 금융권의 활용 가능도는 저점도로 낮추는 전략을 쓰고 있는 것이다.

▲ 서울 수도권 부동산이 정부의 8.2부동산 대책 이후 판도를 달리하고 있다. 높게 오르던 매매가는 상승세를 꺾었고, 전세값은 하향 안정세를 보이고 있다.사진은 재건축의 바로미터라 부르는 강남 대치동의 은마아파트/그래프 자료 부동산114 <그래픽_진우현 기자>

8.2대책의 후속조치로 23일부터 투기지역과 투기과열지구의 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 40%로 강화됐다. 또한 주택담보대출을 1건 이상 보유한 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받는 경우 LTV∙DTI 비율이 더 강화된 30%를 적용 받는다. 내년부터 다주택자에 대한 양도소득세 강화를 예고한 상황에서, 대출 한도까지 옥죄면서 매도자와 매수자의 눈치싸움은 더 치열해지는 양상이다. 수요자는 집값이 앞으로 떨어질 것으로 예상하고 섣불리 매수에 나서지 않고 있는 반면, 매도자들은 8.2대책의 후속조치 등 정부의 정책 추진에 촉각을 곤두세우며 매물 출시를 미루거나, 매도 가격도 쉽게 낮추지 않고 있다.

부동산114에 따르면 8월 4주차 서울 아파트 매매가격은 0.03% 변동률로 지난주와 동일하다. 서울 재건축 아파트는 강동구과 송파구 주도로 0.03% 하락했지만 하락폭은 2주 연속 줄면서 대책 충격은 일단 진정국면에 들어간 모양새다. 한편 서울 일반아파트는 0.05% 상승했고, 신도시 0.10%, 경기ㆍ인천 0.03%의 변동률로 지난주와 비슷한 흐름을 이어갔다.

전세시장은 막바지 여름 휴가와 국지적인 소나기 영향 등 계절적 비수기 여파로 안정된 모습을 나타냈다. 서울이 0.02%, 신도시는 0.01%, 경기ㆍ인천은 0.01% 변동률로 전주보다 변동폭이 줄었다.

◆ 서울 매매가 보합 수준에서 도봉, 동대문, 구로 순으로 올라

서울은 △도봉(0.15%) △동대문(0.15%) △구로(0.13%) △성북(0.13%) △용산(0.13%) △성동(0.11%) △광진(0.10%) 순으로 매매가격이 올랐다. 도봉, 동대문, 구로의 경우 대규모 단지를 중심으로 실수요자 거래가 꾸준했고 용산은 개발호재 영향으로 매물이 귀한 상황이다.

반면 ▼노원(-0.11) ▼양천(-0.06%) ▼송파(-0.02%) ▼강동(-0.01%)은 약세를 나타냈다. 노원과 양천은 매수 수요가 급감하며 거래가 정지된 상황으로 알려졌다.

◆ 신도시는 판교, 분당 순으로 상승

신도시는 △판교(0.37%) △분당(0.19%) △김포한강(0.15%) △평촌(0.09%) △일산(0.08%) △중동(0.08%) 순으로 상승했다. 판교는 알파돔시티 일대 사옥이전 등으로 주택수요가 단기간 유입되면서 매도호가가 상승했다.

김포한강은 휴가철이 끝나가면서 매수문의가 조금씩 늘고 있다는 것이 이곳 중개업계의 전언이다. 마산동 김포한강신도시반도유보라3차가 350만원, 구래동 한강신도시3차푸르지오가 500만원-750만원 올랐다. 반면 ▼광교(0.05%) ▼동탄(-0.01%)은 하락했다. 광교는 매도물건이 늘어난 반면, 매수는 위축된 모양새다. 용인시 상현동 광교상록자이가 250만원-1,250만원 하락했다.

◆ 경기도 안양시 상승률 높아

경기·인천은 △안양(0.13%) △의정부(0.07%) △시흥(0.06%) △이천(0.05%) 순으로 상승했다. 안양은 실수요자 중심의 거래가 꾸준히 유입되고 있다. 석수동 석수LG빌리지가 500만원, 비산동 뉴타운삼호4차가 1,000만원, 박달동 대림한숲이 250만원 상승했다. 의정부는 중소형 물건위주로 실수요가 이어졌다. 장암동 동아가 500만원-1,000만원, 용현동 보광이 500만원 올랐다. 시흥은 은행동 녹원이 1,000만원, 장곡동 숲속마을1단지가 250만원-500만원 상승했다. 이천은 증일동 현대홈타운이 250만원, 증포동 대우2차가 550만원 올랐다.

◆ 서울지역 전세가 동대문, 광진 순으로 올라

서울은 △동대문(0.11%) △광진(0.11%) △강동(0.11%) △구로(0.07%) △중랑(0.05%) △관악(0.04%) 순으로 전세가격이 상승했다. 동대문은 전세 수요가 꾸준히 유입돼 물건이 나오는 즉시 거래되고 있다. 제기동 벽산이 1,000만원, 답십리동 답십리래미안위브가 1,000만원, 용두동 신동아가 500만원-1,250만원 상승했다. 광진은 일부 단지를 중심으로 전세가격이 올랐다. 자양동에 위치한 더샵스타시티가 2,000만원, 이튼타워리버2차가 3,500만원 상승했다. 강동은 재건축 이주수요 영향으로 전세물건이 귀한 상황이다. 명일동 삼익그린2차가 1,000만원-2,000만원, 천호동 강동헤르셔가 1,000만원-1,500만원 올랐다. 반면 송파(-0.03%)는 투자 목적으로 거래된 물건들 중심으로 전세물건이 늘어나면서 하락했다. 잠실동 주공5단지가 1,000만원 하락했다.

◆ 신도시는 김포한강, 위례 순

신도시는 △김포한강(0.10%) △위례(0.04%) △분당(0.03%) △일산(0.03%) △평촌(0.02%) 순으로 전세가격이 상승했다. 김포한강은 중소형 물건 중심으로 전세수요가 꾸준했다. 구래동 한강신도시3차푸르지오가 500만원 상승했다. 위례는 전세물건이 전반적으로 부족한 분위기다. 송파구 장지동 위례IPARK1차가 1,000만원, 성남시 창곡동 위례자연앤래미안e편한세상이 500만원 올랐다. 분당은 야탑동에 위치한 매화공무원2단지가 500만원-1,000만원, 목련한신이 500만원 상승했다. 일산은 일산동 일산1차현대홈타운이 500만원, 마두동 백마2단지극동삼환이 2,000만원 올랐다. 반면 파주운정은 0.10% 하락했다. 야당동 한빛마을2단지휴먼빌레이크팰리스가 500만원 떨어졌다.

◆ 안양, 군포 순으로 경기도 전세가 상승 높아

경기·인천은 △안양(0.08%) △군포(0.07%) △의왕(0.06%) △광명(0.06%) △평택(0.06%) △성남(0.05%) 순으로 상승했다. 안양은 소형면적의 전세물건이 부족한 상황이다. 석수동 대주파크빌이 1,000만원, 비산동 하수벽산이 500만원 올랐다. 군포는 당동 용호마을e편한세상이 500만원 상승했다. 의왕은 청계동 휴먼시아청계마을2단지와 4단지가 500만원-1,000만원, 오전동 신원수선화가 500만원 올랐다. 광명은 하안동 광명두산위브트레지움과 철산동 도덕파크타운1단지가 2,000만원 상승했다. 반면 ▼고양(-0.03%) ▼시흥(-0.02%) ▼의정부(-0.02%) ▼용인(-0.01%) ▼수원(-0.01%) 등은 전셋값이 떨어졌다. 고양은 막바지 휴가철 영향으로 전세 거래가 끊긴 상황이다. 풍동 성원이 500만원, 삼송동 삼송2차IPARK가 1,500만원, 신원동 신원마을1단지우남퍼스트빌이 750만원 하락했다. 시흥은 장곡동 숲속마을1단지가 500만원 떨어졌다.

▲ 불확실의 시대, 그러나 부동산 만큼 확실한 방법은 없다. 지금은 아파트 대세 그중 큰돈되는 아파트는 노후생활을 훨씬 더 행복하게 만들 것이다.

◆ 지금 부동산은 8.2대책 후속조치 속속 시행, 눈치싸움 더 치열해져

투기과열지구 및 투기지역의 LTV∙DTI 40% 강화 이후에도 8.2대책의 후속조치가 속속 시행된다. 정부 관계자는 “주요 5개 법률에 대한 입법 발의를 추진 중”이라고 밝히기도 했다. 투기과열지구 재개발 조합원의 분양권 전매제한 등을 규정한 도시 및 주거환경 정비법과 다주택자 양도세 중과를 규정한 소득세법, 불법 전매 처벌을 강화하는 주택법, 분양시장의 불법행위에 대한 처벌을 강화하는 사법경찰직무법, 오피스텔 분양권 전매금지를 담은 건축물 분양에 관한 법 등이다.

이 외에도 8.2대책과 관련된 7개의 시행령과 시행규칙도 입법예고의 개정 절차가 진행돼 매도자와 매수자 모두 운신의 폭이 좁아지고 있다. 한편, 부동산114에 따르면 다음달 예정된 가계부채 종합대책에서 금융당국이 신 DTI(총부채상환비율) 제도를 도입할 경우 주택담보대출 수요자의 대출한도가 크게 축소될 전망이어서 갭투자 등 레버리지를 활용한 투자수요 유입은 더 제한될 전망이다. 막바지 휴가철과 9월 이사철을 앞두고 매도자와 매수자 간 눈치싸움은 당분간 치열해질 전망이다.


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