재건축 재개발조합설립 위한 창립총회 개최에 대한 고찰
재건축 재개발조합설립 위한 창립총회 개최에 대한 고찰
  • 남기송 천지인합동법률사무소 변호사
  • 승인 2012.02.27 07:48
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변호사 남 기 송

2009. 2. 6. 개정된 도시및주거환경정비법에서는 제14조 제3항에 ‘추진위원회는 제16조 제1항 및 제2항에 따른 조합설립인가를 신청하기 전에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다.’는 규정을 두고 있다.

▲ 남기송 천지인합동법률사무소 변호사
그러므로 창립총회란 도시정비법 제16조 제1, 2항의 동의서(① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업: 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의요건, ② 주택재건축사업: 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의, ③ 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때: 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의)를 갖춘 후 조합설립인가신청 전에 개최되는 총회를 의미하고, 위 동의서를 갖추기 전에 개최되는 총회는 임의적인 절차에 불과한 것으로 창립총회로 볼 수 없는 것이다.

추진위원회에서는 조합설립동의서, 조합정관작성 등 준비단계가 마무리되면 추진위원장이 창립총회를 소집하게 된다.

따라서 창립총회는 조합설립인가신청전에 필수적으로 개최하여야 하고, 창립총회에서 조합의 임원을 선임하고 조합정관을 확정하게 되므로 조합설립행위의 일부를 구성하게 되는 것이어서 이러한 절차를 생략하는 경우 조합설립행위의 하자(무효사유)가 된다.

창립총회의 소집절차는 다음과 같다(도시정비법 시행령 제22조의2). 창립총회는 추진위원회 위원장의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1이상의 요구로 추진위원회 위원장이 소집한다. 다만, 토지등소유자 5분의 1이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원회 위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 아니하는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있다. 추진위원회는 창립총회 14일전까지 회의목적ㆍ안건ㆍ일시ㆍ장소ㆍ참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송ㆍ통지하여야 한다. 창립총회에서는 ① 조합정관의 확정, ② 조합임원의 선임, ③ 대의원의 선임, ④ 그 밖에 필요한 사항으로서 사전에 통지한 사항에 대하여 처리한다. 이와 같이 소집된 창립총회에서의 의사결정은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정한다)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다. 다만, 조합임원 및 대의원의 선임은 제4항 제1호에 따라 확정된 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다.

위와 같이 창립총회를 진행하게 되면 반드시 회의록을 작성하여야 하고, 이러한 회의록은 총회참석자 연명부와 함께 조합설립인가신청시 조합설립인가신청서에 첨부하여 시장․군수에게 제출하여야 한다(도시정비법 시행규칙 제7조 제1항 제4호).

창립총회는 재건축결의가 서면결의로도 가능한 것이므로 재건축결의의 유효요건은 아니지만 도시정비법상 조합설립행위의 일부를 구성하게 되므로 흠결이 발생하는 경우 조합설립행위에 중대한 하자로서 조합설립의 무효사유가 될 수 있다.

따라서 창립총회개최통지가 결의된 경우, 권한 없는 자가 소집하거나 통지기간을 준수하지 아니한 경우, 통지방법을 잘못한 경우 등은 무효사유가 될 수 있으므로, 추진위원회는 창립총회를 개최함에 있어서 이러한 점에 각별한 주의를 기울어야 할 것이다./

※본 자료는 남기송 변호사가 지난 23일 메일을 통해 보낸 자료를 토대로 일반인에 공개됨을 알려드립니다.


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