[전문가 오피니언] 황소개구리가 된 보금자리 주택

‘매매시장 위축’이 전세대란의 단초 제공
보금자리주택, 공공임대 전면폐지 바람직

차기 정권에서는 주택 초과공급 상태인 수도권 지역에서의 LH의 대규모 신규 택지는 분양보다는 서민들을 위한 임대아파트 위주로 택지가 개발되어야 한다. 심지어는 민간에게 공공택지를 판매한 지역 바로 옆에서 저렴한 보금자리주택을 공급해 상도에 어긋나는 행동도 서슴지 않고 있다. 지금까지의 LH의 행태는 권리금을 받고 비싸게 판 음식점 바로 옆에서 더 저렴한 가격을 내새워 새롭게 음식점을 개점하는 것과 다를 게 없다.
MB정부는 보금자리주택을 매년 15만 가구씩 2018년까지 150만 가구를 선보이겠다고 약속하고 실제로 작년까지 43만7000가구(수도권 30만1000가구)를 공급했다. 다행히 올해는 대선의 주자들의 정책적인 영향으로 인해 지난해보다 줄어든 11만가구정도가 공급될 것으로 보인다. 현재 보금자리주택은 강남권을 제외하고 많은 곳에서 대거 미달이 발생하고 있다. 주변 시세보다 훨씬 싸게 공급되는 보금자리 분양주택이 당첨자들에게 과도한 시세차익을 주고 이로 인해 대기수요가 발생하면서’ 매매시장 위축’ ‘전세대란’과 ‘내수경기 침체’를 동시에 불러 일으켰다. 보금자리와 같은 저렴한 공공주택 공급은 오히려 부동산 경기 상승기때 공급하는 게 적절하다.

보금자리 주택, ‘매매시장 위축’ '전세대란' 원인 제공

주변 시세의 80~85%에 공급되는 보금자리 분양주택이 당첨자들에게 과도한 시세차익을 주고 이로 인해 대기수요가 발생하면서 ‘매매시장 위축’ '전세대란'과 ‘건설사 위기’를 촉발했다는 점이 많은 전문가들 사이에서 지적되고 있다. 보금자리 주택이 폐지되어야 할 명확한 이유 중의 하나는 민간경쟁시장에 정부가 엄청난 물량공급과 예고로 인해 단기간에 자유경쟁시장을 어지럽혔다는 점이다.

황소개구리 가 된 보금자리주택

70년대에 농가소득 일환으로 일본에서 들여와 식용으로 키우면서 양식장을 이탈해 개체수가 급격히 증가한 황소개구리 역할을 ‘MB표 포퓰리즘’인 보금자리주택이 대신한 것이다. 황소개구리 수명은 5~7년 정도 살 수 있고 우리나라 참 개구리에 비해 몸집이 3~4배 이상이다.황소개구리는 한꺼번에 1만 5천개 정도의 알을 낳으며 번식이 매우 빠르고 서식 밀도도 계속 늘어났다. 놀라운 포식성과 육식성으로 소화력이 왕성하여 움직이는 모든 것을 다 먹어 치울 정도다. 주로 어류, 뱀, 곤충 등이며 심지어는 자기 동족인 올챙이와 자기보다 몸집이 적은 황소개구리와 일반 개구리 등 닥치는 대로 먹어 치우며 또한 물고기와 물고기 알, 도롱뇽 등 양서류를 잡아먹어 우리나라 토종 생물들을 마구 잡이로 잡아먹는다. 물고기를 키우는 양식장까지 파고들어 양식업을 하는 사람들의 골칫덩어리가 되어 버렸다. 번식력이 강한 황소개구리(보금자리주택)가 파충류(일반 주택시장)까지 먹이로 삼고 있는 것을 보면 생태계 먹이사슬 체계를 깨뜨리는 최악의 사태를 정부 스스로 좌초하고 있는 것이다.

일본, 중국 경기침체원인, 대규모 공공주택 공급시기와 겹쳐

하루가 다르게 몰락하고 있는 일본의 경우 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조 엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했었다. 하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해 미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 시기적절치 못한 대규모 공공주택공급으로 일본 경기 추락의 한 원인을 제공한 것이다.

중국 지도부 교체이후 약간의 반등세를 보이고 있다고 하지만 전체적으로 보면 중국의 경우도 공공주택인 보장성주택 또한 주택경기 위축에 한몫하고 있다. 보장성주택은 중국판 보금자리 주택으로 불리는데 저가로 토지를 공급해 건립비용을 낮춘 뒤 주변보다 낮은 시세에 공급하는 형태다. 중국 정부는 2015년까지 총 3500만 가구에 달하는 보장성주택 공급을 추진 중이다. 정부가 작정하고 수요ㆍ공급 양 측면에서 숨통을 조이자 전국에서 미분양 주택이 쌓이고 기존주택까지 폭락해 중국경제 성장률을 뒷걸음치게 하는 결과를 나타내고 있다. 일본과 중국의 전철을 밟지 않기 위해서는 물량 채우기 위주의 대규모 보금자리 주택공급을 재검토해야 한다. 부동산 경기 하락기의 대규모 공공주택 공급은 기존 주택시장 뿐만 아니라 국내경기전체를 장기간 후퇴시키는 역할을 하기 때문이다.

보금자리주택, 공공임대나 전면폐지가 바람직

논란이 되고 있는 보금자리 주택에 있어서 유력한 두 명의 대선 후보는 한결 같이 임대공급 확대를 약속했다. 하지만 국토부의 현행 입장은 보금자리지구에 전량 임대 주택만을 공급하기보다는 여러 형태의 주택을 혼합해서 건설하는 ‘소셜믹스(social mix)’형 주거단지 개발이 바람직하다고 밝히고 있다.
　
서민들에게 저렴한 보금자리주택의 지속적인 대량공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리주택과 분양가격이 서민들에게 버거운 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다. 따라서 서민주택 취지에 맞지 않는 보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한 공공 임대아파트로 돌려야 한다. 적어도 공공분양주택을 임대주택과 함께 공급하는 경우, 민간부문의 주택수요와 철저히 분리하거나 주택시장이 정상화될 때까지 전면 폐지하는 정책적 전환이 요원하다. 결론적으로 도심외곽에 수십 만 채 보금자리 주택을 공급하는 것보다 서민들에게 필요한 도심지역 적재적소에 주택 바우처를 결합해 수천채의 주택을 공급해 주는 게 참다운 복지를 베푼다고 볼 수 있다./