서울디지털대학교 부동산학과 김준환 교수
최근 아파트가격 폭락과 함께 투자처를 잃은 부동산시장은 원룸/오피스텔/도시형생활주택 등 주거용 수익형부동산에 투자자의 관심이 집중되고 있다.
하지만 주거용 수익형부동산에 대한 최근의 높은 관심에 비해 주거용 수익형부동산에 대한 가격 및 수익률에 대한 객관적인 평가는 전무한 실정이다.
“현재 한국 주거용 수익형부동산의 가격과 수익률은 적정한 수준인가?, 그리고 미래를 위한 최적의 투자 상품인가?”
필자는 이 질문에 대한 해답을 일본의 사례를 통해서 구해보고자 한다.
이번 호는 지난 호에 이어서 여섯 번째 순서로 [도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 수익률 변화 추이]에 대해서 살펴보고자 한다.
지난 호에서는 도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 가격 변화 추이에 대해서 살펴보았다. 이번 호에서는 도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 수익률 변화추이에 대해서 살펴보기로 하자.
이번 호도 지난 호와 마찬가지로 평형을 대형타입(전용면적 80㎡ 이상), 중형타입(전용면적 40-80㎡), 그리고 소형타입(전용면적 40㎡ 미만)으로 분류하여 평형별 차이를 살펴보았으며, 또한 건축년도에 따라 신축 분양주택과 기존 중고주택(10년 기준)으로 나누어 신규 주택과 중고 주택의 차이에 대해서도 살펴보았다.
1. 도심 5구의 변화
신축주택의 특징적인 변화로는 첫째, 2009년 전기에 수익률이 급등한 후 급락했으며, 하락 후에는 급등이전의 수익률 수준을 유지하고 있다는 점이다. 수익률이 급등한 이유는 그 시기에 가격과 임대료가 모두 하락했으나, 그 가격의 하락 폭이 임대료의 하락 폭보다 더 크게 나타났기 때문인 것으로 생각된다. 여기서 주목할 점은 수익률이 급등한 시점을 제외하고는 대부분의 시점에서 일정한 수준의 수익률을 유지하고 있다는 점이다.
역으로 이야기하면 가격은 적정 수준의 수익률에 의해서 결정된다는 점으로, 결국 수익의 원천인 임대료 수준에 의해 가격이 결정되고 있다고 말할 수 있다.
둘째, 수익률에 있어서 대형평형의 수익률이 중/소형 평형의 수익률 보다 낮다는 점이다. 대형평형의 경우에는 가격이 중/소형 보다 비싸지만, 수익률은 오히려 더 낮다는 것은 대형평형 보다는 중/소형 평형이 더 매력적인 투자 상품임을 간접적으로 나타낸다.
중고주택의 특징적인 변화를 살펴보면, 첫째로 수익률의 변화가 신축주택의 변화에 비해 상대적으로 적다는 점이다. 또한 수익률도 신축주택의 수익률 보다 높게 나타났다.
둘째, 소형평형의 수익률이 가장 높고, 대형평형의 수익률이 가장 낮게 나타났다는 점이다. 특히 소형평형의 경우에 그 수익률이 전 기간에 걸쳐서 6-7%대를 안정적으로 유지하고 있으며, 그 수익률도 신축주택의 수익률 보다 1%이상 높게 나타나고 있다.
결론을 정리하면, 도심 5구에 있어서는 대형 보다는 소형평형의 주택이 투자 수익률이 높고, 안정적 이였으며, 또한 신축주택 보다는 중고주택의 수익률이 더 높게 나타났다.
2. 23구의 변화
23구의 특징적인 변화를 살펴보면, 첫째 신축주택의 경우 도심 5구와는 달리 중/대형 평형의 수익률이 소형평형의 수익률 보다 높게 나타났다는 점이다.
둘째, 중고주택의 경우 모든 평형대가 도심 5구에 비해 수익률이 6-7%대의 높은 수준에서 안정적으로 유지되고 있다는 점이다. 단 2009년 대형평형이 일시적으로 수익률이 8% 이상으로 급등하고 있으나, 이는 그 시기에 일시적으로 가격하락 폭이 임대료 하락 폭 보다 크게 높았기 때문인 것으로 생각된다.
따라서 도심 5구가 제외된 나머지 18구, 즉 도심 및 상업/업무 중심지 이외의 주변지역에는 어떠한 변화가 있었는지에 대해서 유추해 볼 필요가 있다.
도심 5구를 제외한 그 주변지역에서는 첫째, 신축과 중고주택 모두 대형평형의 수익률은 도심 5구 보다 높고, 소형평형의 수익률은 도심 5구 보다 낮았던 것으로 추정된다.
둘째, 수익률의 변동 폭이 도심 5구에 비해 상대적으로 적었고, 매우 안정적이었던 것으로 추정된다.
이러한 추정결과를 바탕으로 도쿄 도심 5구와 그 주변지역인 나머지 18구의 수익률 변화 추이에는 어떠한 차이가 있었을까?
첫째, 수익률의 변동 리스크에 있어서 도심 5구가 주변지역 보다 크게 나타났다는 점이다. 이는 도심 5구의 경우가 가격의 등락 폭이 매우 커서, 투자자가 안정적으로 투자수익을 올리는데 있어서 주변 지역보다 매우 불리하다는 것을 나타낸다.
둘째, 도심 5구의 경우에는 소형주택의 수익률이 높으나, 주변지역의 경우에는 대형평형의 수익률이 높다는 점이다. 이는 가격이 상대적으로 비싼 도심지역에 있어서 수익을 확보할 수 있는 임대료 수준은 그 한계가 있어 대형평형의 경우 임대료 수준이 소형보다 상대적으로 낮게 형성된 결과로 해석된다.
셋째, 수익률에 있어서 도심 5구 보다 주변지역의 수익률이 높게 나타났다는 점이다. 또한 지역별로는 신축주택 보다 중고주택의 수익률이 높게 나타났다.
이번 호에서는 [도쿄 주거용 수익형부동산의 평형별 수익률 변화 추이]에 대해서 살펴보았다. 다음 호에서는 이번 시리즈의 마지막으로 현재 문제가 되고 있는 주거용 부동산의 수익률을 일본의 사례와 비교해서 짚어보는 [한국 주거용부동산, 수익률에 문제는 없는가?]에 대해서 살펴보기로 하자./
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