시공사인 롯데 측과 본 계약 협상 아직, 7단지 조합 “더 이상 미룰 수 없다”
지난 2010년 롯데건설을 시공사로 선정하고, 이듬해인 2011년 사업시행인가를 받은 이곳은 오는 7월 21일 조합원들의 권리가액과 추가분담금 등을 확정하는 관리처분총회를 개최하게 됐다.
강동구청에서는 고덕7단지와 롯데건설과의 공사비협상 등이 원활하지 않자 지난 5월 조합과 시공자, 정비업체, 설계자 등을 한자리에 모은 후 회의를 가진 바 있다. 구청의 중재를 통해 고덕7단지의 문제를 바로 잡으려 했던 것으로 보인다.
구청 관계자에 따르면 이 과정에서 시공자인 롯데건설은 본 계약을 체결하겠다고 답한 바 있지만 그 후 조합과의 협상 결론은 이뤄내지 못했다.
이 과정에서 조합에서는 더 이상 일정을 늦춰서는 조합과 조합원 모두에서 손해라는 판단으로 롯데건설과의 본계약 협상을 이루지 않은 상태의 관리처분총회를 강행하게 됐다.
이곳 재건축 관계자에 따르면, 고덕7단지는 사업시행인가 이후 시공사 롯데와 본계약 협의를 이끌어 내기위해 많은 노력을 기울였지만 롯데건설의 소극적인 자세로 인해 본계약 협상을 완결 짓지 못한 상태라는 것이다.
이 뿐 아니라 관할 구청인 강동구청마저도 이번 총회를 개최하는 것은 회의적인 판단이었다.
강동구청 관계자는 “시공사와의 공사비가 확정되지 않아 조합원의 분담금을 결정짓기 어려운 상태의 관리처분은 향후 논란이 될 수 있다고 봤다”는 것이지만 구청 측의 내부 법률자문에서도 의견이 엇갈렸다.
구청 관계자에 따르면 A측 법률 자문단은 “가계약이라지만 계약은 약정을 통해 진행하게 되는 것이므로 유효한 총회개최가 가능하다는 판단으로 이에 대해 관련 판례도 나와 있다”며, 또 관리처분 총회는 “조합정관에 따라 개최하는 조합의 고유 권한이기 때문에 구청에서 제약할 수 있는 여지가 없다”는 자문이었다.
법원의 판례를 보면 “가계약도 (공사비 등) 그 안에 내용이 다 구비되어 있다면, 약정으로 볼 수 있기 때문에 본 계약으로써의 효력으로 볼 수 있다”는 것이다.
반면, 다른 한쪽은 “공사비나 부담금 등이 확정되지 않았기 때문에 지금까지의 사안만을 가지고 총회를 여는 것은 문제가 있다”는 의견을 낸 바 있다.
이에 지난 7월 10일 구청이 내린 결론은 총회 개최를 문제 삼지 않겠다는 내용이었다.
이에 대해 국토해양부의 의견은 어떨까.
국토해양부 주택정비과 법률 담당자는 “관리처분은 정비사업의 추산 액을 확정하는 것이다. 따라서 계약이 되지 않았다면 추산 액 확정이 어렵고, 조합에서 산정한 추산 액은 관리처분을 확정하기는 어렵다.”고 말했다.
하지만 담당자는 이어 “관련법상 가계약과 본계약이라는 용어 자체가 없다. 정비사업은 국토부 고시 ‘시공자선정 기준’에 따라 3개월 이내에 조합은 시공자와 계약을 체결토록 되어 있다. 따라서 이미 그 당시 계약을 체결했다면 계약 금액을 기준으로 정비사업 추산액을 산정하여 관리처분을 할 수 있다고 본다. 또한 계약 당시 법원 공증까지 받았다면 해당 금액 또는 지분율로 정비사업 추산액을 산정하면 될 것이다. 따라서 관리처분총회를 하지 못할 이유가 없다.”고 전했다.
법무법인 영진의 강정민 변호사는 “사업시행자는 조합이다. 공사비 등 수치에 대해서는 조합이 주도적으로 정할 수 있다. 조합이 자주적으로 수치를 정해서 총회를 하는 것은 적법하다. 구청에서 관리처분인가를 내주는 사항에서도 조합에서 자체적으로 정한 사항에 대해서 인가를 내주지 못할 이유가 없다.”고 전했다. 다만 “시공자와의 협상과정에서 변동이 발생하는 문제는 후속적 절차 문제다.”고 봤다.
이에 대해 롯데건설 측은 “(7단지가 관리처분 총회를 한다는 것에 대해) 공문을 통해 협의를 하자는 문서를 최근에도 보낸바 있다”며 “시장침체로 설계변경이 필요한 상황인데 소형평형 등 인기평형 대다수를 조합원이 소유하고 남는 것은 큰 평형인데 지금 상황에서 분양리스크를 안고가기란 버거운 입장이다”고 말했다.