삼성은 관심 밖, 롯데는 부산에서 포스코는 주민의 무관심으로 명함 내밀기 힘들 듯
[뉴스워커_신대성 기자] 한강변을 바라본다는 것은 주택을 소유하고 있다는 것은 그 자체만으로 특권층의 사회부류가 되고 있다. 즉 대표적 부촌에 입성한 대한민국 1% 안에 들어간다는 의미와도 대변된다.
10여년 전인 2006년을 전후로 한강변을 둘러싼 재건축아파트의 일반분양가는 2천만 원 초반대로 그 당시 3.3㎡당 2천만 원을 넘긴다는 것은 9시 헤드라인 뉴스가 되던 시절이었다.
하지만 지금은 한강이 전망되지 않아도 한강변에 위치했다는 것 하나만으로도 분양가는 3.3㎡당 4천만 원을 훌쩍 넘기고 있으며, 실제 한강 조망이 가능한 세대는 3.3㎡당 5천만 원을 넘어 6천만~7천만 원의 프리미엄까지 형성된 시대가 2017년 지금의 국내 부동산시장 현주소가 되고 있다.
이런 분위기에서 어쩌면 단일 재건축사업으로는 국내 최대라 할 수 있는 재건축사업이 본 궤도에 진입하고 있다.
바로 반포주공1단지의 얘기다. 이곳은 3590세대, 5층이라는 저층으로 만 이뤄진 반포주공1단지아파트로 이 중 3주구인 1490세대를 제외한 나머지 1,2,4주구 세대의 재건축사업이 주민들에 의해 추진되고 있다. 3주구는 지난 6월 말 서울시 제19차 건축위원회 결정으로 총 2091 세대의 재건축이 결정된 바 있다.
이와 비슷한 시기, 반포주공1단지의 1,2,4주구 재건축정비사업 또한 건축심의를 통과하여 총 5388세대라는 초 매머드급 주거단지를 건립하는 사업이 서막을 알리게 된 것이다.
건립규모를 보면 총 구역면적 37만596㎡의 부지에 지하 4층~지상 35층 규모의 공동주택 5388세대의 건립으로 공사 예정가격만 2조6411억1440만원에 이르고 있다.
◆ 반포주공1,2,4주구 재건축 “초과이익환수를 피해라”…조합원의 최대 현안은 이것
이곳의 최대 현안은 올 연말로 유예가 종료되는 ‘초과이익환수제’의 적용 여부다. 바로 올해 안에 재건축사업의 꽃이라 할 수 있는 ‘관리처분 계획 및 인가’를 관할 지자체인 서초구청에 신청을 할 수 있느냐에 달려 있는 것이다.
이 사안은 이곳 반포주공1단지 소유자인 조합원 모두가 바라는 사항이지만, 물리적으로 지금의 사업진행 단계(사업시행인가 전 단계)에서는 올 연말까지 관리처분까지 추진하기란 사실상 어려움이 따른다. 바로 이 점 때문에 반포주공 1,2,4주구 조합이 착안한 방안이 ‘공동사업시행방식’이다.
공동사업시행방식이란 조합인 시행자와 시공사인 건설사가 함께 사업을 추진하면서 이 과정에서 발생하는 리스크도 공동 책임으로 가져가면서 성공적인 재건축사업을 만들어가는 방식이라 할 수 있다.
이 제도는 지난 2015년을 전후로 당시 정부 측에서 법으로써 명문화 해, 시공사 선정을 시간적으로 앞당길 수 있는 그래서 재건축 사업추진을 빠르게 하기 위한 제도였지만, 건축심의 이후 공동사업자를 선정하는 것과 좀 더 기다려 사업시행인가 이후 시공사를 선정(서울시에 한함)하는 것과 별반 차이가 있지 않아 법이지만 적용되지 않는 무용지물의 법으로 전락했던 법이기도 하다.
하지만 문재인 정부가 들어서면서 부동산시장이 고개를 들고 있는 이 때, 재건축초과이익환수제는 사실상 부활할 것이라는 의견이 지배적으로 나타나고 있다. 반포주공1,2,4주구 조합은 단 하루라도 앞당기는 것이 유리하다고 판단해 국내 최초로 공동시행방식의 시공사를 선정하게 됐다.
◆ 13일, 공동사업시행 건설입자 입찰공고 내, 결전 시공사는 GS건설과 현대건설 가능성 커
반포주공1,2,4주구 조합은 지난 7월 13일 공동사업시행 건설업자 선정에 관한 입찰공고를 일간지에 내고 오는 20일 현장설명회를 개최할 예정이다.
지금까지 이곳 반포주공1,2,4주구 수주를 위해 이미 10년여를 넘게 공들여왔던 건설업체들은 이날 있을 현장설명회와 9월로 예정된 입찰의 순간을 아주 오래도록 기다려 왔을 것이다.
삼성물산이 그 첫 번째이며, 뒤를 이어 GS건설, 대림산업, 현대건설, 포스코건설, 롯데건설, 현대산업개발 등이 특히 이곳 반포주공1,2,4주구에 입성하기를 희망하고 있다.
하지만 10여년이 지난 지금 삼성물산은 주택사업 철수를 심각하게 고민하고 있고, 그 외의 건설사들이 수주에 열을 올린 바 있지만 단독으로 입찰을 해야 하는 조건 때문에 브랜드 네이밍에서 밀리는 포스코건설과 롯데건설은 사실상 입찰 가능성이 낮아지고 있는 것도 사실이다.
GS건설은 최근 삼성물산에서 이곳을 담당했던 사업소장을 자사로 영입하면서까지 이곳 수주를 위해 공을 들이고 있는 상황이며, 현대건설 또한 이곳 사정에 익숙한 OS(아웃소싱)라 불리는 홍보요원 확보에 열을 올리고 있다. 이런 상황 때문에 반포1,2,4주구 재건축사업의 시공사 입찰은 GS건설과 현대건설로 압축되고 있는 듯하다.
◆ 수주의 관건은 ‘얼마나 조합원과의 친밀도가 있는가’에 판 갈려
건설사의 재건축사업 수주경쟁은 크게 세가지 형태로 나눠볼 수 있다. 입찰 이후 경쟁하는 건설사는 수주기간 초반에 사업참여조건 비교를 통해 열띤 공방이 이루게 된다. 한마디로 “우리가 최고”라고 홍보하고 다니는 것이다.
두 번째 단계로는 “비방”으로 국정원 댓글 사건과 같이 대통령 선거 과정에 어떤 일을 자행하든 당선되면 모든 게 정리되고 무마되듯, 재건축사업 수주전도 그와 크게 다르지 않다. 일단 선정되면 상당부분 정리된다. 때문에 각종 루머 등 확인되지 않은 이야기들이 난무하는 것도 이 때문이다.
실제 지난 2016년 D건설사가 상계동 주공아파트를 수주하겠다고 나섰지만 별다른 이유 없이 갑자기 사업에서 철수했다. 당시의 상황을 보면, 이곳 부회장의 수행기사 갑질 논란이 불거졌고, 이 때문에 사회적으로 많은 지탄을 받게 되자, 수주 전에 참여할 경우 경쟁사에서 퍼트리는 악성 루머로 인해 문제가 더 키워질 가능성이 있어 수주를 포기했다는 것이 관련업계에서 나온 바 있다.
마지막 세 번째 단계는 OS들의 활약이다. 일명 ‘소총수’라고도 불리는 이들 OS요원은 각개전투 형태로 움직인다 할 수 있다. OS들은 수주전이 치열할수록 소수의 인원(조합원)을 담당한다. 통상 OS 1인이 10~20여명을 담당한다고 보면, 과열양상을 보이는 곳에서는 3~4명의 인원만을 담당하기도 한다.
클린업시스템에 따르면 이곳 반포1,2,4주구 조합의 조합원 수는 2072명으로, OS요원 1명당 5인의 조합원을 담당한다고 보면 대략 400~500명으로, 경쟁사 까지 1천여명의 OS요원이 수주기간동안 활동하게 될 것으로 보인다.
이 때문에 OS요원 확보에도 각 건설사들은 크게 신경을 쓰지 않을 수 없다. 이와 비슷한 시기 서초 신동아아파트의 수주전(대림산업, 현대산업개발 예상), 부산시민공원주변 촉진3구역의 시공사 선정(대우건설, 롯데건설 유력)이 격한 홍보전과 함께 진행될 것으로 보인다. 이 말은 실력있는 OS요원의 확보가 쉽지 않다는 말과도 같다.
OS 즉, 소총수들의 역할은 표를 판가름하는데 중요한 역할을 한다. 30여년 전 국회의원 선거에서 “막걸리 따라준 사람을 찍는다”는 말이 있듯, 재건축 수주전에서도 “한번이라도 찾아와 준 사람을 찍는다”는 말이 나돈다. 얼마나 친밀감을 유지하느냐에 따른 것으로 그 역할을 OS요원들이 하는 것이다.
지금까지 과열양상을 보였던 재건축 재개발 사업지를 보면 조합원 수에 비해 표차가 얼마나지 않았다는 것을 알 수 있다. 과천주공6단지 수주 전에서는 36표차로 희비가 갈렸으며, 수원의 재개발사업지에서는 11표 차로 당락이 결정됐다. 이렇듯 OS의 역할과 효과는 지대하며 수주를 담당하는 건설사들은 그것을 잘 알기 때문에 OS요원의 확보, 나아가 자기편 조합원을 얼마나 확보하고 있느냐에 따라 수주기획사의 몸값 또한 달라지게 된다.
이제 가히 대한민국 최고의 입지라 할 수 있는 땅, 그곳이 위치한 반포주공1단지 1,2,4주구 재건축사업의 뚜껑이 열리게 된다. 이곳을 누가 수주하느냐에 업계의 관심은 모아지고 있으며, 각 건설사는 어떤 조건을 제시할지에 대해서도 궁금증을 자아내고 있다.
다만, 이곳이 한강변 평균 최고 층수인 35층 건립에 제한됐다는 점은 다소 아쉬움으로 남는다.
한편, 이곳 공동사업시행자 입찰조건을 살펴보면, 우선 앞서 언급한 단독만 허용 즉 공동참여 불가라는 입찰 조건이 눈에 띈다. 또한 입찰시 보증금을 내게 되는데 이곳은 무려 1500억원에 달하고 있다. 이중 500억원은 반드시 현금으로 조합이 제시하는 은행통장에 입금해야 하며, 나머지 1000억원은 이행보증보험증권으로 대체가 가능토록 명시돼 있다. 현장설명회는 20일 오후 2시며, 입찰일은 오는 9월 4일 4시까지다.