[일본 부동산 버블붕괴와 수익형부동산] 일본 주거용부동산의 수익률 변화 추이 2
[일본 부동산 버블붕괴와 수익형부동산] 일본 주거용부동산의 수익률 변화 추이 2
  • 김준환 논설위원
  • 승인 2012.04.30 08:13
  • 댓글 0
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서울디지털대학교 부동산학과 김준환 교수

최근 아파트가격 폭락과 함께 투자처를 잃은 부동산시장은 원룸/오피스텔/도시형생활주택 등 주거용 수익형부동산에 투자자의 관심이 집중되고 있다.

하지만 주거용 수익형부동산에 대한 최근의 높은 관심에 비해 주거용 수익형부동산에 대한 가격 및 수익률에 대한 객관적인 평가는 전무한 실정이다.

“현재 한국 주거용 수익형부동산의 가격과 수익률은 적정한 수준인가?, 그리고 미래를 위한 최적의 투자 상품인가?”

필자는 이 질문에 대한 해답을 일본의 사례를 통해서 구해보고자 한다.

이번 호는 지난 호에 이어서 두 번째 순서로 [도심 5구 주거용 수익형부동산의 평균 임대료, 가격, 수익률 변화 추이]에 대해서 살펴보고자 한다.

 
아무쪼록 주거용 수익형부동산을 보유하고 계시거나, 투자에 관심이 있으신 분들에게 조그만 도움이 되었으면 하는 바람이다.

[ 도심 5구 주거용 수익형부동산의 평균 임대료, 가격, 수익률 추이 ]

일본은 1990년 전후 부동산 버블붕괴 후 전 지역에 걸쳐서 모든 부동산의 가격이 급락을 지속해왔다. 이러한 하락의 국면은 2004년을 기점으로 해서 대도시 지역을 중심으로 상승기조로 전환을 하기 시작했다. 하지만 지방의 중소도시들은 2004년 이후에도 상승기조로 반전을 하지 못한 채 현재까지 하락을 지속하고 있는 상황이다.

이러한 대도시지역의 상승기조는 2008년 미국 발 금융위기를 계기로 또 다시 하락국면으로 접어들어 2010년 전후로 소폭의 반등을 보인 후 현재까지 하락국면을 지속하고 있다.

이러한 부동산시장의 거시적인 변화 속에서 도쿄 도심5구의 주거용 수익형부동산의 가격 및 임대료, 그리고 수익률은 최근 어떠한 변화를 나타내고 있을까?

▲ <그림 1> 23구 평균임대료 변화 추이 (단위: 엔, 월, ㎡) /저작권=서울디지털대학교 김준환 교수
<그림 1>은 도쿄 도심 5구의 평균임대료의 시계열적 변화 추이를 신축주택(신규 분양주택)과 중고주택(10년 기준)으로 나누어 나타낸 것이다.

먼저 신축주택과 중고주택 간의 임대료 변화 추이에 있어서 특징적인 큰 차이는 보이지 않는 것으로 나타났다. 즉 신축주택이 중고주택 보다 높은 임대료 수준을 유지하고 있으며, 임대료의 차이도 일정한 수준을 유지하며 상승과 하락의 변화 시기와 패턴도 비슷한 형태를 가지고 있는 것을 알 수 있다.

도심 5구의 임대료는 2004년 이후 상승 기조를 유지하다가 2008년 미국 발 금융위기를 기점으로 하락 추세로 반전되어 2010년 상반기까지 하락을 하였다. 그 후 2010후기 소폭의 상승을 한 후에 다시 하락하고 있다.
즉 도심 5구의 임대료는 일본 부동산시장의 거시적인 움직임과 비슷한 추세로 변화하고 있는 것을 알 수 있다.

▲ <그림 2> 23구 평균가격 변화 추이 (단위: 만엔, ㎡)/저작권자 : 서울디지털대학교 부동산학과 김준환교수
<그림 2>는 도심 5구 신축주택과 중고주택의 평균가격의 시계열적 변화를 나타낸 것이다.
가격의 변화 추이는 <그림 1>의 임대료 변화 추이와 비교할 때, 임대료의 변화에 비해 그 등락폭이 매우 크며, 변화 추이에도 상당한 차이가 있는 것을 알 수 있다. 또한 신축주택과 중고주택 간의 가격변화에 있어서도 임대료의 변화와는 큰 차이가 있는 것을 알 수 있다.

신축주택의 가격은 2008년 미국 발 금융위기 이듬해인 2009년 상반기에 폭락했다가 바로 하반기 이후에 가격이 상승하다가 2001년 상반기부터 하락하는 추세를 보이고 있다. 그리고 현재의 가격 수준은 고점가격 대비 30% 이상 하락한 수준에 머물고 있다.

반면 중고주택의 경우에는 2009년 가격이 하락했다가 이후 소폭 상승한 후 다시 하락하였지만, 그 등락의 폭은 크지 않았으며, 현재 가격수준 또한 고점대비 10% 내외 하락한 수준에서 비교적 안정되게 유지되고 있는 것을 알 수 있다.

이는 경기변동에 따른 주거용 부동산의 가격변동은 상승 시에는 신축주택이 큰 폭으로 상승하고, 하락할 때에도 신축주택의 경우가 그 하락 폭이 훨씬 크다는 것을 보여주고 있으며, 결국 경기변동에 따른 가격변화와 리스크가 중고주택 보다는 신축주택의 경우가 훨씬 크다는 것을 알 수 있다.

따라서 이 결과를 단순하게 받아들인다면, 가격이 최고점이거나 이후 하락하는 시기에는 중고주택의 구입이 유리하며, 가격이 최저점이거나 이후 상승하는 시기에는 신규주택의 구입이 유리하다는 결론이 나온다.

▲ <그림 3> 23구 평균수익률 변화 추이/저작권자: 서울디지털대학교 부동산학과 김준환교수
<그림 3>은 도심 5구의 평균수익률 변화 추이를 나타낸 것이다. 수익률은 해당 변도 가격 대비 임대료의 비율을 의미하기 때문에, 가격과 임대료의 변화 수준에 의해서 결정된다.
따라서 수익률의 변화가 큰 년도에는 가격이나 임대료의 변화가 크게 나타난 해라고 생각 할 수 있다.
먼저 중고주택의 경우, 평균수익률이 최고 5.2%(2010년 상반기)에서 최고 6.0%(2009년 상반기)로 1% 이하의 범위 내에서 큰 변동 없이 안정된 수준을 유지하고 있는 것을 알 수 있다. 반면 신축주택의 경우에는 최저 4.3%(2007년 하반기)에서 최고 6.3%(2009년 상반기)로 중고주택의 2배에 해당하는 2%의 큰 변동 폭을 나타내고 있다.

<그림 1>에서 나타난 것과 같이 신축과 중고주택의 임대료 수준 변화추이와 그 등락 폭은 거의 비슷하게 나타난 점을 고려할 때, 결국 신축주택의 가격변동 불확실성이 수익률 불확실성의 주된 원인인 것으로 생각된다.

여기서 또 한 가지 특징적인 점은 신규주택의 가격이 폭락했던 2009년 전기를 제외하고는 중고주택의 수익률이 신축주택 보다 항상 높은 수준을 유지하고 있다는 점이다.
결국 중고주택은 경기변동에 따른 가격변동의 폭도 신축주택 보다 적으며, 수익률도 신축주택 보다 높은 수준에서 안정적으로 유지되고 있다는 것을 알 수 있다.

지금까지 도쿄 도심 3구의 주거용부동산의 가격변화와 수익률 추이에 대해서 살펴보았으며, 그 내용을 정리하면 아래와 같다.

첫째, 임대료 변동은 가격의 폭락 기에 가격의 변동에 비해 상대적으로 변동이 적고 안정적이었다는 점이다.
즉 부동산시장이 가격하락기에 접어들 경우에도 임대료 수익은 매매차익에 의한 수익보다 더 안정적인 수익을 제공한다.
과거 일본은 부동산버블붕괴 후에 가격의 등락 폭은 매우 컷으나, 임대료의 변동은 그 등락 폭도 가격 변동에 비해 매우 적고 상대적으로 안정적이었었다. 또한 버블붕괴 후 최근의 변화 추세도 부동산버블붕괴 후의 변화패턴과 유사한 패턴을 나타내고 있다.
이러한 일본의 변화는 부동산가격 변동이 매우 크고 하락기조에 접어든 현재 한국 부동산 시장에서 투자자가 어떠한 투자를 해야 하는지에 대한 방향을 간접적으로 제시하고 있다.


둘째, 가격은 수익률에 의해서 결정되었다는 점이다.
투기열풍에 의해 일시적으로 급등한 가격은 가격 상승 분 만큼 임대료가 상승하여 임대수익률이 유지되는 경우에는 그 가격수준이 유지되겠지만, 만약 임대료 상승이 동반되지 못하는 경우에는 임대수익률이 낮아지게 되어, 결국 가격은 적정 수준의 수익률을 얻을 수 있는 가격 수준으로 다시 하락한다는 점이다.
이는 최근의 한국 주거용 수익형부동산시장에 시사하는 바가 매우 크다고 생각된다.
“과연 한국 주거용 수익형부동산의 현재 수익률은 적정한 수준인가? 과연 가격은 임대료 수준에 비해 적정한 것인가?” 이러한 질문에 “100% 맞다”라는 확신이 없다면 투자에 보다 신중할 필요가 있지는 않을까?

셋째, 중고주택의 경우가 장기적으로는 신규주택 보다 수익률도 높고, 더 안정적이었다는 점이다. 하지만 이 사실만 가지고 단순하게 중고주택의 투자가 신규주택의 투자보다 유리하다고 말하기는 어렵다. 왜냐하면 이는 부동산 경기와 수요/공급 등 상당히 복합적인 요인이 만들어낸 결과이기 때문이다. 하지만 부동산시장의 가격변동성이 큰 경우와 가격이 급등하는 시기에는 신규주택의 투자 보다는 중고주택의 투자가 더 안정적일 수 있다고 말할 수는 있겠다.

이번 호에서는 [도심 5구 주거용 수익형부동산의 평균 임대료, 가격, 수익률 변화 추이]에 대해서 살펴보았다. 다음 호에서는 [도쿄 23구 주거용 수익형부동산의 평균 임대료, 가격, 수익률 변화 추이]에 대해서 살펴보기로 하자./

 
김준환 교수는 고려대학교 경영학 석사를 마치고, 일분으로 건너가 메이카이대학에서 부동산학박사 학위를 받았다. 현재 서울디지털대학교 부동산학과 교수로 재직중에 있으며, 주요 저서로는 '시가지재개발사업에 있어서의 주택공급효과', '일본 도심재개발사업의 이해' 등 다수가 있다.



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