[박상언의 투자분석] 동탄2신도시 “브랜드 보다 조망권·역세권 중소형 단지 인기 높을 듯”

5.10 부동산 활성화 대책에도 불구하고 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)뿐만 아니라 수도권 전역에 대한 컨설팅 문의가 거의 전무하다. 반면에 주변보다 저렴하게 분양되면서 전매제한까지 대폭 완화된 수도권 보금자리주택과 자족기능도시로 변모중인 동탄2신도시에 대한 관심과 문의는 증가 하고 있다.

2004년 7월 동탄 신도시 분양 당시를 되새김질해보면 각 건설사 모델하우스마다 수십 미터의 ‘줄서기 장관’을 연출했었다. 그 당시 주택시장 활황기 때에는 동탄신도시에 당첨만 되면 수억 원의 프리미엄이 보장되었기 때문에 초여름의 더운 날씨에도 불구하고 분양현장은 설렘과 흥분이 교차한 축제의 한마당이었다. 현재 부동산 시장 분위기상 2004년 분양당시의 투자열기는 기대할 수 없지만 그래도 청약자들에게 있어 동탄 2신도시 당첨은 대박 (大舶)보다는 중박(中舶)에 비유할 만하다. 실제 동시분양을 준비하고 있는 관계자의 말에 따르면 5.10대책 이후 동탄2신도시에 대한 문의가 두 배 정도 늘었다고 한다. 필자와 가깝게 지내고 있는 분양대행사 관계자도 흥행이 확실한 동탄2신도시 ‘대어’를 놓치지 않기 위해 분양준비에 박차를 가하고 있다.

■5·10 부동산대책으로 전매제한 완화와 양도세 감면 혜택
동탄2신도시는 5·10 부동산대책의 최대 수혜지역이다. 이번 대책의 핵심인 전매제한 완화와 양도세 감면 혜택을 모두 본다. 현재 3년인 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 아파트 전매제한이 1년으로 줄어든다. 동탄2신도시뿐만 아니라 김포한강, 파주운정, 광교, 별내, 오산세교, 용인서천, 송도경제자유구역 등의 3만3000여 가구도 이번 대책으로 전매제한 기간 완화의 혜택을 볼 것으로 예상된다. 1주택자의 경우 입주 후 2년만 지나면 양도세를 내지 않아도 된다. 지금은 3년 보유해야 한다. 특히 동탄1신도시 아파트 시세보다 동탄2신도시 아파트 분양가가 낮게 책정될 것으로 예상되는 만큼 동탄2신도시의 청약경쟁률이 치솟을 것으로 본다. 3.3㎡당 예상 분양가는 1050∼1100만 원 선으로 알려지고 있는데 인근 동탄1신도시의 현 시세에 비하면 저렴한 가격이다. 민간 부동산 정보업체의 조사에 따르면 동탄1신도시의 3.3㎡당 매매가는 1150~1200만원에 형성되고 있는 걸로 조사되고 있다. 국내외 경기상황에 맞춰 최종분양가는 탄력적이긴 하지만 새 아파트에 대한 이점에도 불구하고 동탄 2신도시 분양가는 동탄1신도시 기존 아파트매매가보다는 낮을 게 확실하다. 단기(1년) 투자로 이익실현이 가능한 조건이기 때문에 실수요자뿐만 아니라 투자자들까지 부담 없이 몰릴 것으로 본다.

■쾌적한 환경의 수도권 남부 최대 신도시
서울 강남에서 서울~용인 고속도로를 타고 30~40여 분 달리면 국내 최대 규모의 신도시로 조성 중인 경기도 화성시 동탄신도시로 연결된다. 개발이 마무리된 동탄1신도시(900만㎡)에 이어 6월 분양에 들어가는 동탄2신도시(2400만㎡)를 합쳐 총 3300만㎡ 크기다.

성남시 분당신도시(2000만㎡)의 1.5배가 넘는다. 동탄2신도시는 총 사업비 16조1144억원, 면적 2401만4896㎡(727만평)에 주택 11만5323가구가 건설되는 신도시조성사업이다. 동탄1신도시와 통합 개발되는 인근 동탄일반산업단지를 합하면 3500만㎡(1070만평)으로 분당과 판교를 합친 면적의 1.2배에 달한다. 동탄1·2신도시는 경부고속도로를 사이에 두고 마주보고 있는 수도권 남부 최대 신도시로, 동탄2신도시 면적(2400만㎡)이 동탄1신도시(903만㎡)의 265%에 달한다. 동탄2신도시는 높은 녹지율과 낮은 인구밀도를 통해 쾌적한 도시 환경을 구현한다.

분당, 일산의 녹지율이 20% 정도에 불과한 데 반해 동탄2신도시의 녹지율은 31%에 이른다. 또한 인구밀도 119명의 중저밀도 신도시로 개발돼 인구밀도 199명인 분당신도시보다 여유로운 생활환경이 가능하다. KTX 동탄역이 개통되면 대중교통 이용이 한결 수월해질 전망이다. 무엇보다도 동탄 2신도시는 여타신도시와 달리 입주 5년째가 되는 동탄1신도시의 인프라를 이용할 수 있는 것도 커다란 장점중의 하나다. 동탄2신도시는 세종시를 잇는 수도권 남부 중심도시로 성장할 가능성이 매우 높다고 분수 있다.

■ 자족도시로서 매력 듬뿍
대부분의 수도권 1,2기신도시에 비해 동탄신도시는 자족도시로서 역할을 다할 것으로 기대한다. 주거·업무·산업이 어우러진 첨단자족형 복합도시로 완성되는 동탄2신도시는 자족 기능을 제대로 갖추지 못한 다른 신도시의 롤모델이 되고 있다. 토지이용계획을 살펴보면 2기 신도시 중 가장 큰 동탄2신도시의 경우 상업업무 및 도시지원용지가 9.7%이며, 인근에는 삼성전자 등 글로벌 기업들이 집적돼 있어 실질적 자족기능은 20% 이상에 달할 것으로 전망된다. 동탄2신도시에 들어설 산업단지 규모는 193만㎡에 이른다.

광역비즈니스콤플렉스(150만㎡)와 동탄테크노밸리(143만㎡)다. 광역비즈니스콤플렉스는 수도권 남부를 대표하는 광역업무 중심지로 개발될 예정이다. 동탄테크노밸리는 첨단산업과 연구·벤처시설이 복합된 산업클러스터 구축을 목표로 하고 있다. 이뿐 아니라 동탄2신도시에 인접한 첨단지식산업시설로는 삼성전자 반도체 화성공장, 기흥공장, LG전자 등 핵심기업 및 협력 제조업체 783개가 있다. 정보기술(IT) 반도체 메카트로닉스 등 지식기반제조업 및 주력기간산업도 밀집돼 있다. 향후 글로벌기업, 컨벤션센터, 호텔, 종합병원 등이 유치되면 최대 21만 명의 인구 이동이 있을 것으로 예상된다.

동탄 2신도시는 삼성 등 대기업 직장인의 배후수요가 풍부한 자족도시로서의 기능과 쾌적한 환경이 장점으로 꼽혀 국내외적인 큰 변수만 없으면 동시분양 흥행몰이에 성공할 것이다.

■6월 동시분양 업체별 특징

6월 동시분양예정인 5519가구는 동탄2신도시에서 가장 먼저 공급되는 시범단지 성격의 물량으로 보면 된다. 올해 동탄2신도시에 나올 물량은 1,2차를 합쳐 총 1만4000여 가구다. 이 중 1차로 6월 롯데건설, 우남건설, GS건설, 호반건설, KCC건설, 모아종합건설 등 6개사가 총 5519가구를 동시 분양한다. 하반기에는 한화건설, EG건설, 대원 등 7개 업체가 아파트를 내놓는다. 개별 분양방식으로 6916가구 정도를 공급할 계획이다.

A-15블럭의 우남퍼스트빌은 1442가구를 전용 59, 69, 73, 84㎡로 구성했으며 앞으로 개통될 KTX 복합환승센터 동탄역과 인접한 역세권 단지다. GS건설은 A-10블록에 전용 72~84㎡ 형 559가구를 선보인다. A-22블록의 호반베르디움(1002가구), A-27블록의 KCC건설(640가구), A-25블록의 모아종합건설(460가구) 등 3개 중견사는 모두 전용 84㎡형으로만 구성했다.

동시분양 건설사 중에서는 롯데건설만이 유일하게 전용면적 101~241㎡ 중대형 1416가구를 분양하지만 일부 가구는 리베라CC 조망이 가능하다는 장점이 있다.

동탄2신도시의 첫 분양 이후로도 쏟아져 나올 물량들이 줄지어 대기 중이다. 하반기에는 대우건설, 한화건설, EG건설, 대원 등 7개 업체가 분양 대열에 합류한다. 개별 분양방식으로 7000가구 정도를 공급할 것으로 보인다. LH(한국토지주택공사)는 곧 분양공고를 통해 공동주택용지 공급에 나설 계획이다. 아파트 1만698가구를 지을 수 있는 11개 필지를 연말까지 단계별로 공급한다.

전용면적 60~85㎡와 85㎡ 초과 아파트를 지을 수 있는 택지로 구성돼 있다. 공급대상 필지의 총 면적은 67만㎡에 이른다.

본래 수도권공공택지 85㎡초과 전매제한은 1년이었기 때문에 결론적으로 동탄 2신도시에 이번에 동시 분양하는 아파트는 모두 전매제한이 1년인 셈이다. 기반시설이 비슷한 신도시의 특성상 브랜드보다는 조망권과 역세권에서 우위를 갖춘 저렴한 중소형 단지들의 인기가 높을 것으로 예상된다.

■ 특별계획구역으로 고품격 도시로 변모
한국토지주택공사는 7개의 특별계획구역 중 3개의 특별계획구역에 고품격 주거공간을 조성한다. 커뮤니티시범단지, 신주거문화타운, 의료복지시설 등이다.

우선 커뮤니티 시범단지에는 각종 커뮤니티 활동을 극대화할 수 있도록 개방형 생활가로와 공원을 조성한다. 청소년, 어린이, 여성, 노약자를 배려한 안전한 주거단지로 만든다.

여름철 집중호우 등 기후변화에도 사시사철 잠기지 않는 1800㎡의 수변형 녹지공간도 들어서 각종 편의시설과 연계된다. 도시 속에서 생태적이고 자연친화적으로 살 수 있도록 배려했다. 신주거문화타운에선 신리천, 구릉지형 등 한국적 자연환경과 전원 주거단지를 조화시킨다. 이곳에서 다양한 여가활동을 공유하는 신주거 문화공동체가 형성되길 기대하고 있다. 또 ‘한국적 신도시’를 실현하기 위해 한옥마을, 한국형아파트 등을 도입, 지역의 특색을 살리면서도 세계화를 선도하는 도시경관을 창출한다. 그린스쿨, 파크 골프장, 공동 텃밭 등 주민 생활편익을 향상시키면서도 친환경적인 주거 환경을 만드는 다양한 특화시설이 도입된다. 의료복지시설 단지는 어린아이부터 노인층까지 최적의 삶을 추구한다는 동탄2신도시 문화공간 조성 계획 목표의 정점을 찍는 대목이다.

고품격 실버타운을 조성해 고령자들이 행복한 노후를 보낼 수 있도록 한다. 실버세대의 다양한 삶의 형태를 반영한 특화시설과 의료시설, 노인복지시설, 부대시설 등을 조성할 예정이다. 도시 자체가 미래 고령화 사회에 대비하고 실버 세대를 지원하는 새로운 개념이다. 특별계획구역을 중심으로 동탄2신도시에는 다양한 명문학교가 들어선다. 지속가능형 미래 신도시로 만들기 위해 교육 명문도시로 조성될 계획이다. 이를 위해 걸어서 통학할 수 있는 초·중·고교 54개를 설립한다. 뿐만 아니라 학생들의 안전까지 고려해 도로를 건너지 않고 통학이 가능하도록 보행로를 설계한다.

■동탄 2신도시 청약전략
우선 동탄2신도시의 분양 예정인 물량은 모두 민영주택이어서 청약 예·부금과 주택청약종합통장 가입자에게 돌아간다. 지역우선공급 원칙에 따라 화성시 거주자에게 전체 물량의 30%, 경기도에 20%가 각각 우선 공급되고 나머지는 서울·인천 등 수도권 몫이다. 청약가점제가 적용되며, 일부 추첨제 물량은 가점 없이 일정 청약순위 이상이면 추첨을 통해 당첨자를 결정한다. 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 물량이 75%, 추첨제는 25%다. 85㎡ 초과 주택은 가점제와 추첨이 반반이다. 동탄2신도시 분양가가 3.3㎡당 동탄1신도시 시세보다 저렴하게 책정될 예정이어서 동탄신도시 시세가 유지된다면 동탄2신도시 청약 당첨자들은 1년 후 분양권 전매를 통해 수천만원가량의 시세차익을 얻을 수 있다.

■청약하기 전 주의 점
실수요 위주로 시장이 재편되고 있는 상황에서 대부분이 중소형인 동탄2신도시의 분양권 전매제한 완화는 분명 호재로 작용할 수 있다. 즉, 경쟁력 있는 분양가와 국내외적인 변수만 없다면 투자성은 충분할 것으로 본다.

하지만 동탄 2신도시분양가가 주변보다 저렴하게 분양한다고 할지라도 부동산 경기가 분양이후에도 회복되지 않으면 재산상 손실을 분수 밖에 없다.

중대형은 꺼리고 중소형을 선호하는 등 평형별 양극화처럼 동탄2신도시에서도 블록과 조망권, 분양가 수준에 따라 판이하게 다른 결과가 나타날 수 있다.

또한 동탄2신도시는 동시분양으로 진행되는 탓에 한꺼번에 대규모 분양물량이 쏟아지면 입주초기에 전세물량이 대거 쏟아져 임대가가 낮아질 수 있기 때문에 당첨자들은 예비자금을 더 확보할 필요가 있다. 만에 하나 입주 시점에 부동산 경기가 더 악화되어 기존 집도 매도가 여의치 않을 경우 지금의 인천 영종과 청라지구, 고양시 덕이·식사지구 분양계약자처럼 사면초가에 놓일 수 있다. 따라서 충분을 자금을 확보해 실수요입장에서 동탄2신도시 청약전략을 짜야 한다./