의왕시 ‘재개발사업 감정평가, 공시지가의 130%’에 대한 ‘불편한 진실’

이 개정법에 따라 지난 24일 수원113-5구역주택재개발정비사업조합이 수원시에 의해 조합설립인가 취소 처분됐다.

이 파문은 경기도와 서울 뿐 아니라 전국으로 확산되어 가고 있으며, 재개발사업에 염증을 느낀 많은 주민 또는 조합원들은 재개발·재건축사업에 대한 반대 서면을 준비하고 있다.

사태는 경기도 ‘의왕시’에서도 예외는 아니다. 의왕시는 정비구역지정 11개소, 조합설립이 완료되고 시공사를 선정한 곳도 4곳이나 된다. 한 곳은 사업시행인가를 받았다.

이곳 중 내손동지역 내 재개발사업을 추진하는 한 구역에서 정비구역해제를 위한 반대서면을 조합원들로부터 받고 있다. 이곳은 지난해 의왕시로부터 조합설립인가를 받았으며 시공사 또한 선정했다.

문제의 발단은 이곳이 재개발되면 현 시세에 버금가는 금액으로 평가를 받아 단독주택 등 비교적 넓은 지분을 소유한 조합원에게는 많은 권리가액이 인정된다는 얘기가 나돌았다. 대지지분 60평을 재개발사업에 내놓게 되면 30평형대 아파트와 더불어 3~4억 원의 추가 환급금까지 받을 수 있다고 했다.

이곳 조합원 A씨는 “이곳이 조합인가를 받을 때 아줌마(OS요원)들이 6억을 평가 받는다 7억을 평가받는다는 얘기를 하면서 조합설립인가 동의서를 받으러 다녔다”고 했다.

하지만 지금의 내손동 이곳 재개발구역은 주민 일부가 해제동의서를 받으러 다니는 등 조합의 사업에 정반대의 위치에 서 있다. 위의 주장대로라면 내손동 재개발 주민들에게는 많은 혜택이 기다린다. 낡은 단독주택을 내주고 새 아파트를 받는 것은 물론 3~4억 원이라는 추가환급금까지 챙길 수 있는데도.

◆내손동 재개발 주민 “의왕시장이 감정평가에 따라 공시지가의 130%만 인정된다고 했다”
지난 4월 27일 이곳 내손동 재개발주민들과 김성제 의왕시장을 비롯한 주택관련 시청관계자들은 간담회를 가졌다.

이날 속기사에 의해 기록된 속기록에 따르면 의왕시장은 “(전략)공시지가가 단독주택이 더 싸다네요. 물론 그게 다 공시지가에 대한 130% 정도 예상 권리가액을 주고 그런 것 같아요”라고 기록돼 있다.

의왕시장의 말을 토대로 설명하면 공시지가가 3.3㎡당 500만원이고 여기에 130%를 적용하면 650만 원 정도의 평가금액이 나온다. 200㎡(약 60평)의 대지일 경우 3억9000만원만 인정된다는 얘기다.

지역 내 공인중개사사무소 대표는 “이 지역(내손동) 주택은 한 때 단독주택이 평당 1300만원까지 거래가 됐다”며 “하지만 최근에는 거래가 없어 정확한 금액을 알 수는 없지만 대략 1000만원 사이를 형성하고 있다”고 말했다. 최근 거래가 부진한 부동산시장 상황을 보더라도 60평형대는 6억원 안팎의 시세가 있다는 말이다. 3억9000만원과는 격차가 있다.

이에 대해 이곳 조합에서는 반박자료를 조합원에게 배포했다. 조합은 홍보책자를 통해 “주민 78%의 동의로 사업이 추진된 것이기에 65평 대지와 32평 아파트의 1:1개념이 확정적 사실로 증명된다면 법적으로 (사업을) 추진할 수 없는 사태가 초래된다. 하지만 현재로는 현실성 없는 가정으로 판단됨으로 논의 자체가 무의미하여 우려할 필요가 없다고 본다”는 내용이다. 조합홍보책자에는 또 “감정평가는 공시지가로 평가하는 것이 아니고 참고하되 주변 시세, 각종 지표 등을 종합적으로 고려해 전문 감정평가기관이 평가하여 결정되는 것이다”고 덧붙였다.

의왕시에서도 사태의 심각성을 인식, 해명자료를 내보냈다. 해명자료에 따르면 “4월 27일에 있은 면담과정에서 공시지가의 130%정도의 수준으로 감정평가액이 형성된다고 언급된 사항은 내손지역에 한해 말한바가 아니며, 격차율(시세대비 공시지가)이 지역에 따라 10~50% 범위에서 형성된다고 볼 때 평균값인 30%의 격차율을 적용할 경우 130%정도의 비율로 단독주택 ‘대지’의 감정평가액이 형성된다는 것을 예로써 설명 드린 사안이다”고 밝혔다.

즉, 조합과 의왕시가 내놓은 해명자료는 감정평가는 단순 공시지가를 기준으로 하지 않고 여기에 시세가 반영되며, 아울러 각종 지표 등을 종합적으로 판단, 감정평가 된다는 것이다.

재개발지역에서의 감정평가는 조합의 설명자료에 있듯 공시지가만을 토대로 평가되지 않는다. 여기에 시세반영율을 적용한다. 바로 이 시세반영율이 지역에 따라 편차가 있지만 20~30%정도가 일반적이라는 게 감정평가사의 말이다.

C감정평가법인의 평가사는 “재개발지역에서는 공시지가 뿐 아니라 등기부등본에 적시된 시세를 반영하고 있다”며 “시세반영은 한때 50%를 넘게 된 적도 있으나 최근 같은 (부동산)불황기에는 20~30%가 반영되고 있다”고 말했다.

여기에 하나 더 건물에 대한 평가가 적용된다. 단독주택과 같은 벽돌식 구조일 경우 3.3㎡ 당 100만원 정도가 적용되며, 다세대 등 철근콘크리트 구조라면 3.3㎡당 200만원 안팎의 평가액이 주어진다.

◆재건축사업은 ‘개발이익’을 반영한 감정평가 이뤄지지만 재개발은 정상적인 지사 상승률만 반영
재개발사업은 공익사업의 성격을 담고 있어 법률상 공익사업법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)을 준용한다. 따라서 당해 사업으로 인한 개발이익은 배제된 상태에서 감정평가를 받는다.

또 다른 감정평가법인 평가사는 “개발 사업을 하다보면 용도지역 변경을 통해 종상향(1→2→3종으로 1단계 올리는 것)을 하게 되고, 이때 토지이용가치의 상승으로 토지가격도 오르게 된다.”며 “다만 재개발사업에서는 이런 토지가격 상승에 따른 개발이익을 감정평가액에 포함하지 않는다”고 말했다. 해당지역 부동산 거래금액의 20~30%만 시세에 반영되는 이유가 이것이다.

상황이 이렇다보니 감정평가금액이 해당 지역 부동산 거래금액보다 심하게는 50% 가까이 차이가 나는 경우도 종종 발생한다.

하지만 재건축사업은 개발이익을 포함하여 평가해 감정평가액 또한 개발이익이 포함된 금액이 도출된다. 여기에서 재개발과 재건축사업의 차이가 있다.

감정평가는 이 밖에도 토지의 형태나 위치 등 개별요인이 고려된다. 시세반영율이라는 것은 재개발사업으로 인해 높이 평가된 시세를 평가하는 것이 아닌 개발사업이 이뤄지지 않았다는 가정 아래 적정 시세를 평가, 즉 정상적인 지가상승률만을 평가한다는 것이 국토해양부 부동산평가과 관계자의 말이다.

국토부 관계자는 “재개발지역에서의 감정평가는 개발이 이뤄지는 지역이 아닌 인근의 유사하지만 개발사업이 추진되지 않는 지역의 시세를 고려하여 평가한다”고 말했다.

시세반영은 적정가격을 모두 반영하지만 개발사업지역의 부동산거래금액과 다른 점이 이 부분이다.

지역과 위치에 따라 편차는 있지만 재개발지역에서 거래가 활성화돼 거래가가 많이 올랐더라도 그 지역이 아닌 유사한 지역을 토대로 평가하게 돼 있어 실제 거래 금액보다 적게는 20~30% 많게는 50%씩 차이가 나기도 한다.

하지만 관리처분에 따른 기존주택과 토지의 종전자산평가는 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가액으로 산정한다.

다시 말해, 감정평가액이 3.3㎡당 650만원이고 비례율이 110%라면 조합원에게 인정되는 권리가액은 715만원이다. 비례율은 분양총수입에서 총 사업비용을 뺀 후 이 값을 사업구역 내 종전자산가격 총액으로 나눠 곱하기 100을 하여 산정한다.

쉽게 설명하면 종전자산가액이 높을수록 비례율은 낮아지는 반면, 종전자산가액이 낮으면 비례율은 올라가게 된다. 예를 들어 분양 총수입이 100억원이고 총 사업비용이 50억원이 들었다면 결과적으로 50억원의 수입이 발생한다. 여기에 종전자산총액이 40억원이라면 비례율은 125%가 나온다. (100-50÷40×100=125%)또 다른 예로 종전자산가액이 40억 보다 10억이 높은 50억이라면 비례율은 100%로 떨어지게 되는 것이다.(100-50÷50×100=100%)

다만 새 아파트를 분양받지 않고 현금으로 청산하는 주민에게는 재건축과 상대적으로 개발이익이 적용되지 않는 낮은 평가액을 적용받게 된다.

◆재개발지역 감정평가액 높이려 표준지 공시지가 높이지만 비례율은 그 만큼 낮아져
재개발사업의 감정평가는 앞서 언급됐듯 표준지공시지가와 정상적인 지사상승분을 반영하여 평가된다. 재개발사업에서 조합원의 감정평가금액을 높이는 방법은 매년 1월 1일 발표되는 표준지공시지가를 높이는 방법이 있다.

국토부 관계자는 “정상적이라면 각종 부동산세금 문제 등으로 공시지가를 낮춰달라는 요구가 있겠지만 재개발사업의 경우 사업시행인가 시점을 기준으로 평가하기 때문에 그 전까지 표준지 공시지가 금액을 높여 달라는 요구가 종종 있다”고 말했다.

반면 이 경우 종전자산가액은 올라가지만 상대적으로 비례율은 낮아지기 때문에 결과적으로 같은 권리가액이 도출될 수밖에 없다. 종전자산평가액 4억 원에 대해 125%를 적용하면 5억원의 권리가액이 나오며, 종전자산액 5억에 대해 100%의 비례율이 적용돼도 역시 5억원이 나오는 결과다./