-한국조세재정연구원 <부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회>를 바탕으로
부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회
4일, 한국조세재정연구원이 <부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회>를 열었다. 해당 공청회에서는 2020년 11월 도입된 ‘공시가격 현실화 계획’에 관한 담론이 있었다. 조세연은 기존 현실화 계획의 1년 유예를 제안했다. 현실화율이 동결되면 내년 아파트 보유세 부담은 애초 예상 대비 일부 완화될 예정이다.
부동산 공시가격 현실화 계획
그간 적정가격 대비 낮게 공시해 왔던 공시가가 적정가와 격차가 확대되고 부동산 유형·시세 수준별 시세반영률 편차도 크게 나타나 마련된 공시가격 현실화 계획은 목표 현실화율을 시세의 90%로 설정하고 부동산 유형별·시세 수준별로 2025년~2035년까지 도달하도록 설정했다.
실제로 해당 계획의 이행은 적정가격 반영 및 균형성 제고를 위한 최초의 행정계획을 수립, 매년 이행 계획을 제시하며 예측 가능성과 신뢰도를 높였다. 2021년~2022년의 현실화 계획 이행에 따라 유형별로 현실화율 불균형이 전반적으로 개선됐다는 결과도 확인할 수 있었다.
문제는 지금의 상황이다. 집값이 급격한 내림세를 보이면서 매년 상승하는 공시가격이 실제 가격을 역전할 가능성도 염두에 두게 됐다. 조세연 측은 부동산 가격 상승과 현실화율 제고, 세율 인상이 동시에 영향을 미쳐 보유세 등 국민 부담이 확대된다고 주장했다.
그에 더해 현실화율 제고 속도를 부동산 유형별·시세 수준별로 다르게 설정한 결과 유형 내·유형 간 불균형 등 부작용이 발생한다는 점도 부동산 공시가격 현실화 계획의 한계로 꼽았다. 주택의 경우 시세가 높을수록 달성 기간을 짧게 설정함에 따라 상위구간으로 진입하면 현실화율 재고분이 많이 증가했다는 것이다.
현상과 문제점
문제를 더 구체적으로 살피자면, 2021년~2022년의 가격 급등·급락기 분석 결과를 봤을 때 공시가격 현실화율 90%를 유지 시 공시가격이 실거래가를 초과할 가능성이 있다. 그에 더해 주택가격 하락기에 지역별 평균 실거래가가 전년 동월 대비 10% 이상 하락한 사례도 다수 확인됐다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준시점으로 공시됨에 따라 공시가격과 시세의 역전 현상 발생 가능성이 큰 것이다.
주택 가격 현실화 계획이 실제로 적정가격을 반영하고 균형성과 신뢰도를 높였지만 집값이 급락하고 안정성도 매우 낮은 현 부동산 시장이 해당 계획을 감당할 수 없다는 뜻이다. 한편 조세연 측은 토지·단독주택의 경우 공동주택보다 시세 평가 오차가 큰 편으로, 90% 현실화율 목표치는 과도한 측면이 있다는 의견도 덧붙였다.
공시가격 현실화 계획 수정 검토 방향
조세연은 목표치 및 도달 기간 수정안을 여러 방면으로 검토한 결과 수정 계획으로서 기존 현실화 계획의 1년 유예를 제안했다. 2023년 공시가격 현실화율에 2022년 공시가격 현실화율을 적용하자는 것이다. 부동산 시장 상황, 공시제도 개편 등 추가적인 검토가 필요한 상황으로 장기 계획을 현시점에서 재수립하거나 변경하는 것은 부적절하다는 의견을 덧붙였다.
내년 예상
국토부는 이미 조세연에 공시가 현실화 계획 수정을 위한 연구용역을 발주한 바 있다. 이번 조세연의 제안을 받아들일 가능성이 크다는 뜻이다. 그에 따라 내년도 공시가격 현실화율이 올해 수준으로 동결되면 공동주택 공시가격 현실화율은 평균 71.5%로, 시세 9억 원 미만 69.4%, 9억~15억 원 미만 71.5%, 15억 원 이상은 81.2%가 적용될 예정이다. 한편 내년 공시가격 산정 때 올해 현실화율을 적용할 경우 애초 계획대로 적용했을 때보다 감소하는 보유세 부담은 4% 정도로 파악됐다.
국토부는 조세연에서 제시한 방안을 검토, 내년 공시가격 현실화 계획 수정안을 최종적으로 확정할 계획이다.