- 고덕강일 분양가 3억5천만원 내외전망
[ㄴㅅㅇㅋ_국민의 시선] 최근 들어 부동산 관련 이슈 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 금리 인상에 따른 부동산 거래 절벽과 함께 올해 주택분 종합부동산세에 대한 반감이라고 할 수 있다. 종부세 대상자가 무려 120만 명이 될 것이라는 전망과 함께 총 4조 원대의 세수가 확보된다고 하니 부동산을 보유하고 있는 것만으로도 부담이 되는 시대가 되었다. 또한 서울 아파트 거래 중 약 10%가 해당하는 거래가 증여를 통한 거래로 나타나는 등 부동산 시장은 그야말로 한 치 앞을 예상할 수 없는 단계에 있다고 해도 과언이 아닌 것 같다.
이 같은 부동산시장에서 한줄기 희망이라고 할 수 있는 반값 아파트가 등장한다고 해서 주목을 받고 있다. SH공사는 올해 안에 강동구 고덕강일 3단지에 건물만 분양하는 방식으로 59㎡ (전용면적 18평)를 공급할 예정이다. 더욱이 주변아파트 시세보다 30% 이하 수준인 3억 5000만 원으로 알려지면서 현재 무주택자들에게 한줄기 희망이 될 가능성이 높아 보인다. 이같이 저렴한 분양가격이 가능한 이유는 바로 토지를 SH가 소유하고 있어 입주자들은 별도의 토지 사용 임대료를 납부하는 방식으로 진행되기 때문이다.
토지임대료 납부방식 아직 미정
아직 금액과 납부방식이 정해지지 않았지만 토지 임대료를 매달 납부하는 방식과 선납하는 방식을 검토 중인 것으로 알려지면서 더욱 관심이 높아지고 있다. 특히 거주 의무기간이 5년이라는 점에서 실수요자들에게 적합할 것으로 예상되고 10년까지는 전매 제한 기간이 있지만 5년 이후부터는 공공에 환매가 가능한 것도 특징인 것으로 알려졌다. 환매 시에는 시세차익의 70%를 인정해 주고 10년 이후에는 시세차익의 100% 인정할 것으로 예상되고 있어 실수요자 입장에서는 저렴한 비용으로 부동산을 매입한 후 시세차익까지 노릴 수 있는 장점이 생기는 것이다.
저렴한 초기 비용 때문에 반값 아파트에 관심이 많지만 우려의 목소리도 높아지고 있다. 현재 SH가 보유 중에 땅에 저렴한 가격으로 분양가를 정할 경우에는 50층 이상으로 아파트를 지을 수밖에 없기 때문에 일반적인 수준의 관리비보다 상대적으로 높은 관리비가 책정될 가능성이 높다는 것이다. 일반적으로 고층 아파트의 경우에는 다양한 관리 수요가 많아지기 때문이다. 저렴한 분양가격에 비해서 저렴한 관리비가 될 수는 없다는 것이 전문가들의 생각이다.
또한 아직 확정되지 않은 토지 임대료이다. SH공사는 확정되지 않았지만 10년이나 50년 치 선납 형태로 받을 경우에는 일반 서민들이 누릴 수 있는 수준이 안 될 수 있다는 의견도 지배적이다. 결국 반값 아파트는 허울뿐이고 내면을 볼 때 건물 분양가격과 토지 임대료 등을 합하면 저렴한 아파트가 아닐 수 있다는 말이다.
청년, 신혼부부 비중 높아 실효성 논란
특히 규제를 완화해서 최대 80%까지 대출을 받을 수 있게 만들어 준다면 결국에는 분양가격은 낮지만 나머지 금액은 대출을 받아야 구매가 가능해 보인다. 특히 건물 분양주택의 80%에 해당하는 400가구는 청년이나 신혼부부들에게 공급한다는 계획이라는 점이다. 현재 신혼부부와 청년들에게 많은 특별분양 정책을 통해서 공급하고 있음에도 불구하고 이 같은 반값 아파트도 실질적으로 안정적인 주거환경이 필요한 40,50대에게는 혜택이 주어지지 않는 것으로 알려지면서 다시 한 번 형평성 논란이 가중될 것으로 보인다.
더욱이 SH공사가 고덕강일 8단지 총 526세대와 고덕강일 14단지 총 411세대 공급 등을 통해서 달성한 수익률은 무려 각각 33.9%, 33.7%로 나타나는 등 기존 서민들을 위한 폭리를 취하고 있다는 비판을 받고 있는 상황이다. 또한 이번 반값 아파트도 향후 이 같은 수익률을 가지고 간다면 결국 서민들에게 아파트를 공급하면서 막대한 수익을 올릴 수 있는 구조를 합법적으로 가지게 되는 경우가 될 것이라는 비판을 피할 수 없어 보인다.
반값 아파트 분양이 결국 이 같은 SH 공사의 고수익률을 희석시키기 위한 정책일수 있다는 의견도 일각에서 있는 것을 볼 때 향후 반값 아파트의 진행사항을 유심히 지켜볼 일이다.