-국토부·법무부의 21일 발표를 중심으로
전세사기 및 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도 개선 방안
지난 21일, 국토교통부와 법무부가 ‘전세사기 및 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도 개선 방안’을 발표했다. 해당 발표에는 주택임대차보호법 일부개정법률안 및 시행령 일부개정령안 입법 예고, 주택임대차 표준계약서 개정 등의 내용이 포함됐다. 입법이 예고된 개정안은 향후 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년 초 각각 국회에 제출, 공포·시행될 예정이다.
앞선 9월 1일 전세사기 피해 방지방안을 발표한 바 있고 이어 지난 11일 정부와 여당이 부동산 가격 하락으로 인한 깡통전세나 전세사기 등의 발생을 우려해 관련 내용에 대한 당정협의를 실시한 바 있는 만큼, 이번 발표는 그 후속 조치인 셈이다.
정부와 여당의 우려처럼 부동산 가격 하락으로 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하거나 임대인이 관리비를 과도하게 올려 취약계층의 주거비용 부담이 증가할 수 있는 것은 사실이다. 주택도시보증공사에 따르면 지난 10월 보증사고로 인한 전세보증금 대위변제액은 1천87억 원으로, 월별 기준 사상 최대치를 기록했다.
주택임대차보호법 일부개정법률안
주택임대차보호법 개정안에서 가장 눈에 띄는 것은 임차인이 계약 전 임대인 동의 없이도 선순위 임차인 정보를 확인할 수 있게 된 부분이다. 기존에는 임대인의 동의가 필요했는데, 임차인이 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없는 경우가 많았다. 법 개정 이후에는 임차인의 요청에 의한 임대인의 정보 제공이 의무화된다.
이를 통해 임대인이 계약 전 체납한 세금이 있는지도 확인할 수 있게 되는데, 체납 세금은 전세 보증금보다 우선됐지만 기존의 임차인은 임대인에게 해당 정보를 요구할 수 없었다는 점에서 임차인의 권리 보호에 중점을 둔 개정 내용이라고 볼 수 있다.
임차인이 임대인에게 납세 증명서를 요구할 수는 있지만, 임대인의 입장을 고려해 납세증명서 제시를 거부할 정당한 사유가 있는 경우 거부할 수 있도록 했고, ‘제출’이 아닌 ‘제시’로 정했다. 그에 더해 임대인이 직접 제시하지 않더라도 동의만 하면 임차인이 과세관청에 체납 사실을 확인할 수 있기도 하다.
주택임대차보호법 시행령 일부개정령안
시행령 개저은 주거 취약계층 보호에 초점을 뒀다. 첫째로 전세금을 최우선 변제 받을 수 있는 ‘소액임차인’의 범위를 권역별로 1천500만 원씩 상향했다. 서울은 1억5천만 원에서 1억6천500만 원으로, 수도권 과밀억제권역과 용인·화성·김포·세종시는 1억3천만 원에서 1억4천500만 원으로 상향 조정되는 식이다. 우선변제를 받는 금액도 500만 원씩 상향해 서울은 5천만 원에서 5천500만 원으로 조정됐다.
주택임대차표준계약서 개정
표준계약서를 개정함으로써 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생한다는 허점을 방어하고자 하기도 했다. 개정 표준계약서에는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항, 위반 시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가한 것이다.
법적 강제력은 부족하지만
전문가들은 이번 대책의 법적 강제력이 부족하다고 봤다. 하지만 대책 자체가 지닌 홍보 효과가 있어 예방 효과가 있을 것이라고도 덧붙였다. 법무부 관계자는 임대차법 개정안을 두고 ‘임대인이 정보 제시를 거부할 경우 임차인이 계약을 체결하지 않음으로써 위험을 회피할 수 있다’라고 언급했다.
한편 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 개정 표준계약서에 대해 ‘대항력은 여전히 전입신고 다음 날 발생하기 때문에 문제를 근본적으로 해결한 것은 아니다’라는 한편 ‘손해배상 청구 권리를 계약서에 명시한 것은 긍정적’이라고 평가하기도 했다.
실제로 이번 개정안의 법적 강제력은 부족하지만 일정 수준 임차인 보호에 기여하리라는 전망에 동의한다. 다만 주거 취약계층은 이런 정보에도 접근성이 낮은 경우가 있으므로 ‘정말 보호받아야 할 사람’을 보호하려면 추가적인 보완책을 마련할 필요가 있다.