장기적으로 전세 사기 막으려면 다른 노력 필요해
전세반환보증 대위변제...
[ㄴㅅㅇㅋ_국민의 시선] 2022년 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제금액이 1조 원에 가까운 금액을 기록하며 손해율은 1천%가 넘는다고 알려졌다. 17일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원실이 확보한 자료에 따르면 지난해 10월까지 HUG의 개인 전세반환보증 대위변제금액비율이 0.302%다.
지난해 9월 0.252%에서 한 달 만에 0.05%p가 상승한 것이다. HUG가 개인 전세반환보증 대위변제금액비율의 정상 기준을 0.216%로 지정해 왔다는 점과 함께 고려하면 이는 상당히 심각한 수준이다.
대위변제는 HUG가 세입자에게 보증금을 돌려주고 해당 금액을 임대인에게 회수하는 것이며, 대위변제금액비율은 임대인에게 먼저 돌려준 보증금을 전체 전세 보증금으로 나눈 것이다.
대위변제금액비율은 지난해 9월 0.252%를 기록한 이후 꾸준히 상승해 현재 정상 기준을 넘어선 2단계 수준으로 모니터링 중이다. 최근 집값 하락으로 인해 깡통전세 주택이 증가해 많은 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 영향도 있는 것으로 보인다.
HUG 전세보증보험 허점?
최근 여론을 떠들썩하게 한 ‘빌라왕 전세 사기’의 빌라왕에 해당하는 임대인이 연이어 사망하며 전세 사기 피해자가 속출, 반환보증 사고액이 크게 늘어난 것도 HUG의 재정 건전성 악화에 강하게 작용했을 것으로 판단된다.
한편 일각에서는 HUG가 빌라왕 전세 사기로 피해를 보았을 뿐 아니라 사기 과정에 악용되기도 했다는 의견을 찾아볼 수 있었다. HUG는 ‘완전한 세입자 보호’를 목표로 전세보증금 전체를 보증해 주기도 했는데, 전세 사기 브로커들이 그런 점을 활용해 세입자의 의심을 거뒀다는 것이다.
그러나 계약 기간이 지나고 묵시적 계약연장이 된 경우 등은 전세금 반환 사유에서 벗어나 곧장 전세금을 반환받을 수 없다. 이 경우 임대인으로부터 신분증과 함께 계약 해지 동의 기록을 제시해야 심사할 수 있는데, 전세 사기 가해자 중 그러한 연락을 꼬박꼬박 해 주는 사람이 몇이나 되겠는가.
보증 한도 하향 조정...
위와 같은 상황 속에서, 16일 HUG는 자사 홈페이지 등을 통해 신규 전세 대출 보증신청 중 부채비율이 90%를 초과하는 신청 건에 대해서는 보증 한도를 기존 80%에서 60%로, 20%p 하향 조정했다고 알렸다.
이는 곧 전세자금 대출 한도를 낮춘다는 의미기도 하다. HUG 관계자는 최근 깡통전세로 임차인이 전세금을 반환받지 못하는 사례가 는 점을 짚으며 피해를 사전에 막기 위해 조치에 나섰다고 언급했다.
물론 임차인 보호 목적에 더해 HUG 자체의 재정 건전성을 염두에 둔 결정이기도 하다. 부채비율의 90%를 초과하는 경우 집값이 조금만 하락해도 전세금을 돌려받지 못할 확률이 높다. HUG가 전세금을 보증해 준 부채비율 90% 초과 주택 비중은 2020년 22.4%에서 2021년 26.3%로 1.9%p 상승했다.
이런 상황 속에서 개선 없이 전세 사기가 계속 급증하면 HUG의 보증배수는 2024년 60배를 초과할 확률이 높다. 현행 주택도시기금법상 공사가 행할 수 있는 보증의 총액한도는 자기자본의 60배를 초과할 수 없다. 60배를 넘어서는 시점에서 어떤 보증상품도 취급할 수 없게 된다는 뜻이다.
전세 사기를 막으려면...
한편 HUG의 이 같은 조치에 전세 사기를 막으려면 전세금 대출 보증을 줄일 게 아니라 주택가격 산정을 제대로 하는 게 우선이라는 전문가 의견을 확인할 수 있었다. 보증 시 현장을 확인하고 엄격하게 심사하도록 제도를 개선해야 한다는 것이다.
HUG가 이번 조치로 당장의 재정 건전성은 확보할 수 있을지 모르나, 장기적으로 전세 사기를 막기 위해서는 다른 차원의 개선이 필요해 보이는 것이 사실이다.