국토교통부 전세사기 예방 및 피해지원 방안 관련 현황을 중심으로
전세사기 예방 및 피해지원 방안
지난 2일, 국토교통부가 ‘전세사기 예방 및 피해지원 방안’을 발표했다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 보증보험 가입 대상을 전세가율 100%에서 90%로 낮추는 내용을 골자로 한다. 정부 측에서는 전세가율을 90%로 낮췄을 때 이른바 ‘무자본 갭투자’ 수법을 사용하는 전세 사기가 줄어들 것으로 보고 있다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 향후 전세가가 떨어질 가능성이 높아 보증보험 가입 대상 전세가율을 위처럼 낮추는 것 때문에 보증보험에 가입하지 못하는 이들이 크게 증가하지는 않을 것이라 언급했다.
이 같은 기준은 올해 5월 1일부터 적용된다. 다만 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자의 경우 올해 12월 말까지는 100% 전세가율 기준을 적용받을 수 있다.
그러나
이번 방안을 통해 전세사기를 막을 큰 틀이 갖춰졌다고 해도 완벽하다고는 할 수 없는 실정이다. 전세가율 90%는 특히 최근과 같은 상황에서 언제든 ‘역전세’로 뒤바뀔 수 있다는 점을 인식해야 한다. 특히 기업형 임대업자의 보증보험 가입 조건은 더 엄격할 필요가 있다.
그에 더해 세입자가 있는 집의 매매 후 새 집주인의 보증보험 가입이 불가한 경우 세입자가 전세금을 되돌려 받도록 하는 조치가 아직 미비한데, 그 부분 역시 손봐야 한다는 의견을 찾아볼 수 있었다.
한편 민달팽이뉴니온 등 시민사회단체에서는 아예 보다 근본적인 깡통전세 방지책을 촉구하고 있는 상황이다. 심상정 정의당 의원의 경우 지난달 25일 선순위 담보권과 국세·지방세 체납액이 없는 경우에 한해 임차보증금을 주택가격의 70% 이하로 법적으로 제한하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 발의했다.
보증보험 가입 불가
국토부 측에서는 보증보험 가입 불가 인원이 크게 증가하지 않을 거라고 내다봤지만, 보증보험 가입 대상 전세가율이 위와 같이 하락할 경우 현재 전세 계약이 체결된 수도권 빌라 중 향후 보험 가입이 불가능한 곳은 전체의 3분의 2에 이를 거라는 예상이 나왔다.
부동산 중개업체 집토스가 7일 공개한 자료에 따르면 최근 3개월간 수도권 연립·다세대 주택의 전·월세 실거래가와 공시가격을 비교했더니 현재 전세 시세가 유지될 경우 빌라 전세 거래의 66%가 5월부터 전세 보증보험 가입이 불가능할 것으로 분석됐다.
지역별로는 서울 64%, 경기 68%, 인천의 경우 무려 79%가 전세 보증보험 가입이 어려워질 것으로 전망됐다. 현행 전세가율 기준에 따르면 수도권 빌라 전세계약의 73%가 전세 보증보험 가입 요건을 충족하는 상황이나, 오는 3월 공시가격이 10% 이상 하락하고 5월 전세가율 90% 기준이 적용되면 가입 불가능한 빌라 전세 거래가 급격히 증가할 예정이다.
국토부 측에서는 보증보험 가입 불가 인원이 크게 증가하지 않는 원인으로 전세가의 하락을 꼽았지만, 집토스 측에서는 전세가가 지금보다 10% 하락하더라도 절반에 이르는 빌라 전세 거래가 전세 보증보험 가입 대상에서 제외되고, 20%는 하락해야 비로소 현재와 유사한 가입요건 충족률을 보일 것이라고 내다봤다.
허점 적지 않은데
집토스 측에서는 전세계약 시 보증보험에 가입할 수 없다면 전세 슈요가 월세로 많이 이동할 텐데, 이에 따라 기존 전세 세입자의 전세금 미반환 사례가 증가할 수 있다고도 언급했다. 그에 더해 전세가율 90% 이상인 빌라는 임대인의 신용과 관계없이 임차인의 반환보증 이용이 제한된다는 시각에서 우려를 표하는 여론도 찾아볼 수 있었다.
이처럼 적지 않은 허점이 발견되는 가운데, 국토부의 사기 예방책과 지원 조치가 예상만큼 효율적으로 작용할 수 있을지 귀추가 주목되는 바다.