-KB금융지주 경영연구소 <2023 KB 부동산 보고서>를 중심으로
2022년 부동산시장 진단
지난 5일, KB금융지주 경영연구소가 <2023 KB 부동산 보고서>를 발표했다. 그에 따르면 2022년 연간 주택매매가격은 1.8% 하락했다. 연간 주택매매가격이 하락한 것은 2012년 이후 10년 만으로, 직전 2년 동안은 주택 가격이 큰 폭으로 상승했으나 2022년 이후 하락세로 전환된 것을 확인할 수 있었다.
특히 수도권과 5개 광역시 중 지난해 매매가격지수가 상승한 지역은 광주가 유일하다. 광주와 기타 지방이 연간 상승률이 플러스를 기록했으나 결국 4분기를 기준으로는 전국 모든 지역의 연간 상승률이 마이너스를 기록함을 알 수 있었다.
주택매매가격 하락세 자체는 2022년 하반기부터 시작됐다고 할 수 있지만, 주택매매거래량이 감소한 것은 2021년 하반기다. 주택매매거래량은 2021년 9월 기점으로 감소하기 시작해 2022년에는 전년의 절반 수준으로 감소했다. 특히 2022년 7월 이후에는 월평균 거래량이 약 3.3만 호에 불과할 정도로 크게 줄어, 위에 언급한 주택매매가격 하락과도 맞물렸다.
주택매매거래량은 높은 가격에 대한 부담, 가격 하락 우려 등으로 인한 수요 위축에도 매도자의 희망 가격이 크게 낮아지지 않으면서 감소했다. 매도 호가가 낮아지면서 주택가격이 하락하고 있으나 거래는 ‘급매’ 위주로 이뤄져 거래량이 역대 최저 수준을 기록하고 있다는 것이 연구소 측의 분석이다.
2023년 부동산시장 전망
연구소는 매수 심리 위축으로 인한 주택 가격 조정 국면이 당분간 지속될 것으로 봤다. 다만 국내 주택 금융 규제 수준을 감안했을 때 주택담보대출 부실 위험은 구조적으로 높지 않으며 주택가격 급락으로 이어질 가능성도 낮다고 언급했다.
지난 2019년 주택 가격 급등으로 금융 규제가 강화되면서 현재 국내 가구의 LTV는 평균 38.7%로 낮은 수준을 유지하고 있다. (금융위기 당시 미국, 영국 등 주요국의 LTV는 70% 이상 수준을 기록했다고 한다.)
이처럼 대출 보유자의 자기자본 비중이 높은 상황은 금리 상승과 대출 부담 등으로 인한 주택시장 급매물 증가의 악순환 발생 가능성을 줄인다. 최근의 거래 위축은 오히려 주택 보유자가 가격을 급격하게 낮추지 않아 나타나는 현상이라고 할 수 있다.
연구소는 가계 대출과 주택담보대출의 연체율이 역대 최저 수준을 유지하는 점에도 주목했다. 높은 가계부채 수준과 금리 인상에도 대출 연체율이 역대 최저 수준을 유지한다는 점에서 가계 대출 상환 부담은 감내할 수준이라고 보는 것이다.
결과적으로 금리 상승과 매수 심리 위축, 국내외 경기 불확실성으로 주택시장 내 관망세는 당분간 지속될 전망으로, 단기간 주택 가격 하락세가 전환되기는 어려울 예정이다. 다만 일부 주요 아파트의 가격 급락, 주택시장 내 하방 경직성, 안정적인 가계 대출 구조 등을 감안할 때 전체 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 제한적이라는 것이 연구소 측 분석이다.
정부 규제와 부동산
윤석열 정부는 취임 이후 지속적으로 부동산 규제 완화 조치를 단행해 왔으며, 완화 속도도 상당히 빠른 편이다. 2023년 1월 3일 국토교통부 업무 보고에서 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전국 모든 지역이 규제 지역에서 해제되며 LTV가 70%로 완화되고 세제, 전매제한 등 상당수 규제에서 벗어났다. 과거 규제지역 해제가 상당 기간 걸렸다는 점을 감안하면 최근의 규제 해제는 매우 빠른 편이다.
연구소 측은 최근 주택 가격 하락으로 인한 주택경기 경착륙 우려가 제기되고 있다는 점을 감안하면 규제 완화 기조가 당분간 지속될 거라고 전망하면서도, 향후 주택경기 상황에 따라 규제 완화 속도의 변화가 불가피하다고 짚었다.
그동안 주택 가격이 장기간 과도하게 상승했고 금리 인상에 따른 부담도 상당하기 때문에 2023년 주택시장은 전체적으로 하락 기조가 지속될 전망이다. 주택 가격이 ‘정상 수준’에 도달할 때까지 하락이 필수적인 상황이라는 뜻이다. 이를 받아들이되 최대한 부작용을 줄이는 것이 현 정부가 마주한 과제겠다.