양정숙 의원, 전세 사기 예방 2법 발의!!

국회 정무위원회 양정숙의원은 2023년 7월 28일 전세 사기를 예방하기 위한 "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률" 일부개정법률안 및 "부동산등기법" 일부개정법률안을 각 발의하여 국회 본회의 통과 여부가 주목된다.

□ "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 부동산실명법 )" 일부개정법률안

현행법은 부동산 명의신탁행위를 반사회적 법률행위로 보고 명의신탁약정과 그에 기한 물권변동을 모두 무효로 규정하고 있다.

그러나 대법원 판례는 현행법을 위반하여 무효인 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의의 등기를 하였다는 이유만으로 그것이 당연히 불법원인 급여에 해당한다고 단정할 수 없다고 판시함으로써 명의신탁자가 본인명의로 등기하는 것을 단정할 수 없다고 판시함으로써 명의신탁자가 본인 명의로 등기하는 것을 가능케 하여 역설적으로 명의신탁약정의 효력이 사실상 보장되는 효과를 초래하고 있다.

특히 최근에는 일부 건축업자가 타인의 명의를 이용하여 임차인과 전세계약을 체결하고 수백억원대의 전세보증금을 가로챈 혐의로 경찰의 수사를 받고 구속되는 등 전세사기와 명의신탁약정을 결합하여 임차인들에게 큰 손해를 입힌 사건이 발생하는 등 임대차계약과 관련한 부분에 있어서는 제도적 보완이 필요하다는 지적이 제기되고 있다.

이에 부동산명의신탁이 전세 사기에 이용되는 것을 원천적으로 예방하기 위하여 ▲임대차계약의 목적물인 부동산에 대하여 조세를 포탈하거나 사기 등의 목적으로 명의신탁을 한 경우에는 명의신탁자 권리행사 금지, ▲전세 사기 목적의 부동산 명의신탁이 있는 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자가 연대하여 보증금 반환 채무를 부담하는 내용을 규정 하였다.

양정숙 의원은 이번 "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률" 일부개정법률안 및 "부동산등기법" 일부개정법률안을 통해 부동산 임차인 보호 강화에 초점을 맞추었다.

양의원이 이번 ‘전세 사기 예방법’을 발의한 배경에는 정부 당국 및 수사기관이 부동산 전세 사기에 대하여 엄단하고 있지만, 이와 같은 엄벌만을 가지고는 임차인 피해를 막을 수 없다는 현실적 문제 인식과 함께 부동산 전세 사기를 처음부터 생각할 수 없을 정도의 법률적 장치를 마련하고, 임차인이 임대차계약 목적 부동산의 등기부만 열람하여도 부동산 명의인의 세금 체납금액을 확인할 수 있도록 하여 원천적으로 부동산 전세 사기를 예방하자는데 착안(着眼) 한 것이다.

양정숙 의원은 “부동산 전세 사기 범죄는 법률상 제도의 허점을 파고드는 지능범죄이기 때문에 수사기관이 힘들게 수사하여 검거를 하더라도 기소하기가 쉽지 않은 것이 현실”이고, “부동산 전세 사기범을 기소하여 엄벌한다고 하더라도 전세 사기범들이 무자력인 경우가 많아서 피해 임차인의 피해의 회복이 쉽지 않다.”라고 강조했다.

양의원은 “그래서 부동산 전세 사기 범죄를 원천적으로 봉쇄하기 위해 부동산 명의신탁자가 전세 사기 또는 조세 포탈 등의 불법적 목적으로 부동산명의신탁을 하는 때에는 등기 이후에 명의신탁 부동산에 대한 어떠한 권리도 행사할 수 없도록 하는 것이 필요하다.”고 강조하면서 이번 개정안을 통해 부동산 명의신탁 제도가 부동산 전세 사기 범죄에 이용되는 것을 원천적으로 예방하는 목적이 있다고 밝혔다.

"부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률" 일부개정법률안은 대표발의자인 양정숙 의원 외 더불어민주당 강민정 의원, 김수흥 의원, 서영교 의원, 위성곤 의원, 윤준병 의원, 이동주 의원, 이상헌 의원, 주철현 의원, 정의당 심상정 의원, 무소속 윤미향 의원 등 11명이 공동발의자로 참여하였다.

□ "부동산등기법" 일부개정 법률안

현행법은 관공서가 체납처분으로 인한 압류등기를 촉탁하는 경우에는 등기명의인 또는 상속인, 그 밖의 포괄승계인을 갈음하여 표시등기나 표시변경등기, 권리이전의 등기를 함께 촉탁할 수 있도록 규정하고 있다.

그런데 최근 부동산임대차계약과 관련하여 임대인의 국세 또는 지방세 체납에 따른 압류등기의 우선적 효력으로 인하여 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 다수 발생하고 있는바, 이에 2023년 4월 "주택임대차보호법" 개정을 통해 임차인이 임대인의 체납사실을 사전에 확인할 수 있는 근거조항이 신설되었으나, 이는 임차인의 입장에서는 임대인의 납세정보를 일일이 확인해야 하는 번거로움이 발생하고 임대인의 입장에서는 납세정보를 공개하는 것이 부담으로 다가올 수 있다는 점에서 이를 투명하게 공개할 수 있는 방안을 마련하여야 한다는 의견이 지속적으로 제기되고 있다.

우리나라는 세계적인 수준의 부동산등기제도를 운영하고 있다. 그래서 부동산등기부에 주택임대차계약 관계와 세금의 체납 사실을 투명하게 공시할 수 있다면, 개인의 부담은 줄이면서도 임차인이 임대차계약 대산 부동산에 관한 정보를 정확하게 알지 못하여 불측의 손해를 입는 일은 없을 것이므로 전세 피해의 대안적 예방책이 될 수 있다.

이에 관할 등기소가 관공서로부터 "국제징수법" 제 45조 또는 "지방세징수법" 제 55조에 따른 부동산 압류 촉탁을 받은 경우 압류조서에 기재된 압류금액도 부동산등기부 갑구에 등기하여 공시(公示)토록 하여 임차인의 권리보호를 두텁게 하고, 나아가 임차인이 부동산 전세 사기에 노출되는 것을 예방하도록 하였다.

이번 개정안은 "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률"과 연계하여 부동산 전세 사기 예방을 위한 것으로서 부동산 임대차 계약의 건전하고 투명한 거래 질서를 확립하여 임차인이 전세 사기 피해에 노출되는 것을 원천적으로 예방하고자 마련된 것이다.

양정숙 의원은 “채권자가 채무자 소유 부동산에 대한 부동산 가압류 신청을 하고, 법원이 가압류 결정을 한 후 부동산 소재지 관할 등기소에 가압류 촉탁등기를 하는 경우 등기관이 가압류 채권 금액을 부동산등기부 ‘갑구’에 기재하도록 되어있다.”고 설명하면서 “그동안 국세청 및 지방자치단체가 세금 체납에 따른 부동산 압류 촉탁을 할 때 체납세액이 표시된 압류조서를 첨부하도록 되어있는데도 불구하고 체납에 따른 압류금액을 등기부에 공시(公示)하지 않은 부분은 문제가 많았다.“고 지적하였다.

양의원은 ”이번 개정안을 통해 임차인이 임대차계약 대상 부동산에 대하여 부동산 임대차계약을 체결하기 전 부동산등기부 열람만으로 손쉽게 임대차계약 부동산에 대한 세금 체납 여부 및 세금 체납액 규모를 파악할 수 있도록 하여 부동산 전세 사기 예방을 위한 대안을 마련하였다는데 의의가 있다.“고 주장하였다.

"부동산등기법" 일부개정법률안은 대표발의자인 양정숙 의원 외 강민정 의원, 김수흥 의원, 김정호 의원, 서영교 의원, 양경숙 의원, 위성곤 의원, 윤준병 의원, 윤영찬 의원, 이동주 의원, 한병도 의원, 무소속 윤미향 의원 등 12명이 공동발의자로 참여하였다.