아파트 리모델링시장의 거대한 쓰나미가 일 것으로 예상된다. 서울을 중심으로 수도권 내에 중저층 아파트의 재건축 열풍이 지난 20여 년간 휘몰아쳤지만, 향후 정비사업 시장의 주도는 수도권은 재건축, 서울 중심은 리모델링이 잡을 것이라는 예상이 나오고 있다.
수도권에서 재건축사업이 활기를 띨 것이라는 예상은 지난 2월 현정부에서 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 신도시 특별법)’의 발표로 분당, 평촌 등 30만 가구에 달하는 5개 1기신도시의 재정비사업이 리모델링 보다는 재건축사업 중심으로 이동하고 있기 때문이다. 신도시 특별법에 따르면 최대 500%의 용적률을 허용하고 있어, 현 1기 신도시의 재건축 사업성 확보가 가능해졌기 때문이다.
반면, 강남 서초 등 강남4구의 지역에서 2000년대 초반 재건축이나 재개발사업으로 준공된 아파트들이 15년 이상 지나 노후화하고 있다. 준공 후 15년의 의미는 주택법에서도 언급되었듯 상하수도 등 아파트에 설치된 시설 상당부분이 노후화가 진행되고 있다. 아파트 리모델링 사업의 가능 년수를 준공 후 15년 초과로 두고 있는 이유도 여기에 있다.
중요한 점은 중저층 아파트들이 사업성이 높은 재건축사업을 추진했기 때문에 추가로 사업성 확보가 거의 불가능하다는 것이다. 사업성을 확보하기 위해서는 높은 용적률을 통한 많은 분양가구수를 만들어야 하는데, 이미 법적으로 인정하는 최대의 용적률로 재건축한 아파트는 추가 용적률 확보가 어려운 것이 사실이다.
하지만 리모델링 사업은 현 주택법 상 용적률의 상한이 없다. 기존에 300%의 용적률로 지어진 아파트라도 최대 30%까지 추가 용적률 확보가 가능하며, 또한 수직증축리모델링을 통해 세대수 증축 및 층수 상향도 가능하기 때문이다.
부동산R114의 조사한 결과를 보면 아파트리모델링 사업이 당장이라도 가능한 아파트는 2008년 이전 준공 아파트로 서울시에서만 35만가구가 존재하고 있다. 이는 일반 아파트가 아닌 재건축 후 노후화가 진행되고 있는 아파트만으로 한정한 조사로, 일반 건축 아파트를 합할 경우 서울시 안에서만도 수백만 가구에 달할 것이라는 분석이 나오고 있다.
다만, 리모델링사업을, 특히 수직 수평증축 리모델링을 하기 위해서는 무엇보다 건축물의 안전도가 가장 중요하다. 지금까지 아파트 리모델링은 총 5단계(A~E) 안전기준에서 최소 유지보수 수준의 C등급 이상을 받아야 했지만, 가구수가 증가하는 리모델링은 B등급 이상 되어야 가능하기 때문에 준공 후 경과년수가 길수록 리모델링 사업은 어려울 수 있다. 문제는 노후도가 높아 리모델링 추진이 안된다면, D등급 이하의 재건축이 가능한 안전진단을 받아도 사업성 문제로 재건축을 추진할 수 없게 되는 결과를 낳을 수 있어 주의가 필요하다.
리모델링 업계 한 관계자는 “향후 리모델링시장은 기대 이상의 엄청난 성장을 예고하고 있다”며 “리모델링에 대한 국민의 새로운 시각이 시장을 더욱 확대 재생산하게 될 것으로 본다”고 전했다.