고종완 원장의 “국내외 부동산시장의 현재와 미래” 5월 셋째 주
고종완 원장의 “국내외 부동산시장의 현재와 미래” 5월 셋째 주
  • 고종완 한국자산관리연구원장
  • 승인 2013.05.29 10:30
  • 댓글 0
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5월 중순이후 부동산 시장 상승 분위기가 한풀 꺾였습니다.

부동산 114에 따르면 서울 재건축 아파트 매매가격이 최근 한 주 사이 0.05% 하락, 18주 만에 약세로 돌아서고 기존 아파트 시장이 보합세를 기록하는등 주택시장 상승세가 한풀 꺾이는 모습입니다. 특히, 재건축 시장이 약세를 보인 것은 올해 1월 말 반등한 이후 4개월 만에 처음으로 4. 1 부동산 대책의 약발이 다하고 동력이 감소한 게 아닌가 하는 전문가들의 우려가 나오고 있습니다.

예컨대, 4·1 대책 발표 이후 6억 500만 원까지 올랐던 개포주공3단지 35㎡형은 1천만원, 4억2천500만 원까지 올랐던 강동구 둔촌 주공1단지 26㎡형은 2천만원 정도 각각 하락했습니다.
4.1 대책 발표 뒤 저가의 급매물이 소진되면서 매도자들이 호가를 끌어 올린 반면에 매수자들은 관망세를 보이면서 이른바, 소강상태가 연출된 때문으로 분석됩니다.

최근 정부가 송파, 목동등 서울 도심권의 반값임대주택인 행복주택 시범지구 7군데의 조성계획을 전격 발표한 점도 임대주택시장과 투자심리에 부정적으로 작용하고 있는 것으로 보입니다.

특히, 원룸형 도시형주택과 오피스텔임대주택사업자의 경우 장차 임대료 안정 또는 하락으로 직접적인 타격이 예상됩니다.
그리고 무엇보다도 현 단계에서 예상되는 가장 큰 문제는 오는 6월 말 취득세감면 혜택의 종료로, 주택시장이 다시 거래절벽, 거래급감에 빠지지 않을까 하는 점입니다. 생애 최초 주택구입자를 제외하곤 취득세가 2배 이상 올라서, 다시 말해 7월 1일부터는 9억원 이하 1주택자는 취득세율이 1%에서 2%로, 9억원 초과 또는 다주택자는 2~3%에서 4%로 높아지기 때문에 주택거래의 위축 가능성이 제기되고 있기 때문입니다.

올 7월말까지 주택시장은 비수기가 진행되고 취득세 감면종료로 인해 4.1 부동산 대책이 반쪽짜리 세금대책효과에 그친다면 올 가을 이사철 전까지 주택시장은 소강상태 혹은 침체상태에 빠질 수도 있습니다. 하지만 4.1부동산 대책에다 금리인하 즉 세금과 금융완화, 그리고 바닥권 인식효과로 인해 주택시장은 재하락보다는 상승에 무게감이 실리고 있다는 판단입니다.

주택경기의 순환변동주기 예컨대, 벌집모형 싸이클 상으로 볼 때 오는 6월~7월말까지 비수기임에도 현재의 거래상승세가 지속적으로 유지된다면 전환점에 놓여 있는 서울지역의 경우 회복가시화 국면인 6국면을 지나 본격회복기인 1국면의 진입도 가능해 보입니다. 따라서, 올 하반기이후 서울-경기-인천 순으로 주택경기의 완만한 회복이 가능할 전망입니다.

전국 56%에 해당하는 토지거래허가구역 해제로 기대감이 높습니다

최근 국토교통부는 토지거래허가구역의 56%에 해당하는 대규모의 땅(616.319㎢)에 대한 규제를 해제했습니다. 대부분이 수도권의 그린벨트, 한강둔치, 하천구역, 국ㆍ공유지로서 개발가능한 토지는 많지 않지만 강남권 토지가 많이 포함되었다는 점, 그리고 정부가 주택시장에 이어 토지시장의 거래를 살리는 방향으로 정책을 전환했다는 점에서 주목됩니다.

하지만 발표 후, 일부 지역을 제외하고는 문의나 거래가 한산한 등 효과가 떨어진다는 분석입니다.

헤럴드경제 기사등에 따르면 개발제한구역 해제와 부재지주 양도세중과폐지와 같은 규제완화 조치가 없는 상태인 탓에 실거래로 이어지는 데는 한계가 있다는 전문가 지적입니다.
예컨대, 대한민국 땅 부자들이 가장 많이 몰려있다는 서울 강남구 일원동, 세곡동, 자곡동 일대는 토지거래허가구역이 해제되었음에도 아직까지 별 움직임이 없습니다. 이번에 해제된 6.24㎢ 모두가 국유지여서 토지 거래가 사실상 불가능한 점도 한 몫하고 있습니다.
서울에서 가장 많은 필지(총 2만4700필지 중 4927필지)가 해제된 은평구도 사정은 마찬가지 입니다. 백화사, 불광동 기독교 수양관 일대, 그리고 주변 임야 등 용도가 제한된 곳이거나 그린벨트가 대부분으로 토지거래제한구역해제효과가 제한적일 수밖에 없기 때문입니다.

경기도 하남 일대도 규제가 풀린 대부분의 토지가 임야인 탓에 실제 땅을 팔고 사는 거래행위는 거의 없다고 합니다.

따라서 이번 거래허가구역 해제조치가 거래마비에 빠졌던 토지거래시장에 다소의 숨통을 틔우는 역할은 할 것으로 기대됩니다만 단기적으로는 거래활성화 효과는 적겠지만 중장기적으로 투자심리 회복, 토지시장으로 자금유입, 추가적인 규제완화 기대감등으로 부동산시장전반을 살리는데 긍정적인 역할을 할 것으로 관측됩니다.

그리고 고령화, 은퇴증가, 심신건강의 추구, 저층주택의 선호등 주거트렌드와 라이프스타일의 변화등을 종합적으로 감안할 때 용인, 화성, 남양주, 김포, 강화등 수도권의 주말농장, 전원주택용 토지수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

美 주택거래건수가 3년 5개월래 최고치를 기록, 회복 중에 있습니다

아시아경제의 기사등에 따르면, 미국의 지난 4월 기존주택 판매 건수가 2009년 11월 이후 사상 최고 수준을 기록한 것으로 나타났습니다. 미국 부동산중개인협회(NAR)는 사상 최저 수준인 모기지금리와 수요증가로 인해 부동산 시장이 회복세를 보이고 있다고 밝혔습니다.
예컨대, 미국의 4월 기존주택 판매 건수는 전월보다 0.6% 늘어난 497만건(연환산 기준)으로서, 전년 동기 대비 9.7% 늘어났으며, 기존 주택의 매매소요기간은 46일로 1년전 83일에 비해 크게 줄어들었습니다. 평균 거래 가격도 19만2800달러(2억1600만원)로 전년에 비해 11% 정도 올랐습니다. 이 같은 평균 가격대는 2008년 8월 이후 가장 높은 수준입니다. 다시말해, 10만달러 이하 저가주택의 거래건수는 전년 동월에 비해 10%에 가량 줄었지만 75만달러 이상의 고가주택의 경우에는 거래건수가 40% 가량 늘은 점도 경기회복에는 고무적입니다.

그런 한편, 주택압류 건수도 전년 동기에 비해 18% 감소하면서 2008년 10월 이후 가장 낮은 수준을 기록, 향후 주택회복세가 지속 될 것임을 예고하고 있습니다.
NAR은 그동안 억눌렸던 수요덕분에 주택매매 건수가 늘었지만, 까다로운 대출 규정과 주택재고량 때문에 주택 수요가 여전히 제한적으로 늘어난 수준이라고 평가했습니다. 옐레나 슐랴티에바 BNP파리바 이코노미스트는 "통상적인 주택거래가 보다 큰 폭으로 늘어나지 않을 경우에는 기존주택 거래 증가세는 주춤해질 것"이라고 전망했습니다.

하지만, 주택 시장 개선 징후가 뚜렷한 모습을 보임에 따라 미국의 주택 시장 회복세는 대세이며 추가적인 모멘텀만 주어진다면 앞으로 추세상승으로 이어잘 가능성은 높다는 판단입니다.


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