고종완 원장의 3월 셋째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
고종완 원장의 3월 셋째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”
  • 고종완 한국자산관리연구원 원장
  • 승인 2014.03.25 13:25
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□ 국내 주택시장은 본격적인 회복기에 진입, 상승 전망된다.
3월 중순 들어 주택시장은 안정세로 접어드는 등 상당한 변화조짐이 나타나고 있다. 수도권의 매매시장과 전세시장 모두 상승폭이 둔화되는 등 안정장세가 뚜렷하며 특히 급등하던 재건축시장과 오피스텔 시장은 하향세, 신규 분양시장의 활황세가 지속되는 점이 가장 큰 특징이다.

매매시장은 전월세 과세방침발표영향과 급매물 소진에 따른 가격상승부담, 학군이전수요의 종료효과 그리고 전세시장은 전세수요의 매매수요전환, 전세가격급등에 따른 피로감, 학군이전수요감소등 여러 가지 요인이 각각 복합적으로 작용한 때문으로 분석된다.

매매시장은 특히 전월세 과세 방침발표로 후폭풍에 휩싸이면서 거래감소 가격보합의 시장위축양상이 출현하고 있는데, 이는 일시적 현상으로 파악되며 향후 추세상승에는 큰 걸림돌이 아니라는 판단이 든다.

지난 연말에도 금융소득종합과세 강화방침(즉, 4천만원에서 2천만원으로 과세강화) 발표로 인해 금융시장의 대혼란과 자금의 대이동이 점쳐지기도 하였지만 결과적으로 찻잔속의 태풍에 그쳤기 때문이다. 다시 말해 정기예금 잔고의 일부이동 외에 큰 변화가 없는 바, 이는 금융상품 외에 마땅한 다른 투자대안이 부재한 때문으로 풀이된다.

부동산시장도 이와 유사한 혼란과 조정, 수렴과정을 통해 안정세를 되찾을 전망이다. 왜냐하면 현재 서울지역 오피스텔 임대수익률은 약 5%내외로(물론 지역별로 평형별로 약간의 차이는 존재) 은행예금금리(2.6%수준)와 비교 시 2배정도로 높고 5%의 수익률을 거둘 수 있는 금융상품을 찾기란 현실적으로 불가능하기 때문이다.

선진국의 동향이나 과거 경험으로 볼 때, 시중 부동자금 700조시대를 맞아 회복기를 맞은 부동산 시장으로의 자금유입은 거스를 수 없는 대세라는 분석이 지배적이다

□ 부동산 임대인은 향후 어떻게 해야 할까?
지난 3월 5일, 정부의 전월세 과세방침 발표로 촉발된 주택시장의 대혼란은 쉽게 수그러들기는 어려울 전망이다. 지금까지 세금을 전혀 부담하지 않았던 소규모 부동산임대소득자들의 반발, 조세저항으로 매도 움직임과 매수보류 등 참가자들의 불확실한 매매태도와 구체적인 입법이 확정될 때 까지 좀 더 지켜보자는 관망분위기가 팽배하기 때문이다.

하지만 주택시장은 이미 바닥권을 탈출, 본격회복국면에 진입한 상태로 매도자 우위시장이 조성되고 조만간 소규모부동산 수익자와 은퇴자에 대한 추가적인 보완대책이 나올 가능성이 커, 시장 흐름은 상승추세가 이어질 것으로 전망된다.

정부의 부동산 규제완화정책이 주택, 토지, 산지, 그린벨트 등 전방위적으로 확대발표 되고 제 2경부고속도로등 SOC 투자와 용산개발 재추진, 창조도시 등 신규투자도 줄을 잇고 때문이다.

또한 미국, 영국, 중국 등 선진국 주택시장의 호황도 글로벌 동조화 측면에서는 고무적이라는 평가다.

하반기 양적완화 축소와 금리인상, 가계부채 증가가 악재로 작용하겠지만 국내외 실물경기의 회복세와 완만한 금리인상, 가계부채의 관리대책 등을 감안시 그리 우려할만한 상황은 아니라는 판단이다.

따라서 부동산 임대인의 경우 과세방침에 당황하거나 부화뇌동하기 보다는 다음과 같은 절세 대책이 필요하다.

첫째, 2주택자 이하로 연간 부동산임대소득이 1천만원이하는 앞으로도 여전히 비과세되므로, 전혀 영향이 없습니다.

둘째, 1주택자는 9억원까지는 비과세, 9억원 초과 주택은 종합과세합산대상이 되므로 주의를 요한다. 따라서, 9억원 초과주택자는 다른 소득과 합산, 6~38%의 누진 소득세율이 적용되므로, 고소득자의 경우 상당한 세금부담이 있을 수 있다.

셋째, 2주택자이고 연간 부동산임대소득이 2천만원이이하인 경우는 2016년부터 14% 분리과세가 적용되고, 60% 필요경비, 연간 400만원 기본공제 등으로 인해 실제 부담할 세금규모는 예상보다 적을 것으로 관측. 건보료도 따로 부담치 않아도 되므로 현재로선 큰 걱정은 없다.

넷째, 문제는 2주택자로 연간 임대소득이 2천만원을 초과하는 집주인들은 종합과세 대상으로 다른 소득이 얼마나 되느냐에 따라 소득세율이 달라짐을 유의해야 한다. 반전세의 경우 전세금을 늘려서 월세수익을 연간 2천만원이하로 낮추는 방안이 유리하다.

다섯째, 3주택자 이상자는 연간 임대수익규모에 관계없이 즉, 2천만원이하의 경우에도 종합과세 대상이 되므로, 앞으로 세금부담이 늘어날 가능성이 높습니다. 2주택자 이하로 줄이거나 이참에 임대주택사업자로 등록하여 5년간 임대하는 매입임대사업자나 10년간 임대하는 준공공임대사업자로 전환하여 합법적인 세금혜택을 받는 전략이 유리할 것으로 보인다.

이 경우에도 3억원이하, 85㎡ 이하의 중소주택은 주택수 산정에서 제외되므로 대형주택보다는 국민규모주택이하가 효율적이라고 판단된다.

□ 박근혜정부의 규제완화 정책으로 전국의 토지시장이 요동치고 있다
언론의 보도에 따르면 정부는 개발제한구역(그린벨트)이 해제된 취락지역에 호텔, 백화점과 같은 상업시설이 들어설 수 있도록 규제를 풀기로 했다. 국토의 65%를 덮고 있는 산지(山地)에 대한 규제도 대폭 손질한다. 이를 통해 휴양·풍력발전시설 등의 산지 진입을 확대하기로 했으며 난립하고 있는 지역개발제도를 묶어 '투자 선도지구'를 만들고 건폐율 완화와 부담금 감면 등 인센티브를 제공할 방침이다.

정부는 이러한 규제 완화로 2017년까지 향후 4년간 지역경제에 14조원의 투자가 일어날 것으로 추정했다. 정부는 지난 12일 박근혜 대통령이 주재한 '제5차 무역투자진흥회의 및 지역발전위원회 연석회의'에서 이러한 내용의 지역경제 활성화 대책을 내놓았다.

이번 대책에서 가장 큰 투자 효과가 예상되는 것은 다음과 같다.

첫째, 그린벨트 규제 합리화(8조5000억원)로서, 지난해 말 기준 우리나라 전체 그린벨트의 28.3%가 해제돼 있지만 규제로 개발이 제한되고 있다. 예컨대, 김해 공항 인근 지역의 경우 그린벨트 해제에도 주거 용도로만 개발하도록 돼있어 상업시설 입주가 불가능하다. 이에 따라 정부는 그린벨트 해제 지역을 주거지역으로만 규정하는 현행 지침을 올 상반기 개정, 이 지역을 준주거지역, 근린상업지역, 준공업지역으로도 허용키로 했다. 해제 지역에서 주택을 공급할 경우 35%를 임대주택으로 지어야 한다는 규제도 풀어 임대수요가 부족하면 용지를 분양주택용지로 변경할 수 있도록 했다.

또 해제 지역에 산업단지를 지을 때 조성해야하는 공원 녹지와 관련해선 녹지 인정 범위를 하천, 저수지 등으로 확대할 계획이다. 정은보 기재부 차관보는 "그린벨트 해제 후 착공되지 않은 사업 등 17개 개발사업이 활성화돼 향후 4년간 최대 8조5000억원의 투자가 이뤄질 것"이라고 예상했다. 대전, 광주, 창원, 부산 등 12개 지역의 그린벨트 해제 지역이 대상으로 총 면적은 여의도 면적의 4.3배(12.4㎢)에 해당한다.

둘째, 현행 개발촉진지구, 광역개발권역, 지역개발종합지구 등 5개의 지역개발제도를 통합해 투자선도지구가 신설된다. 산업단지, 물류단지, 관광시설 등 발전 잠재력이 있는 지역이 대상으로, 건폐율과 용적률을 풀고 건축허가 등 65개 법률 인허가 의제, 주택공급 특례 등 73개 규제 특례를 적용해 집중 육성한다는 계획이다. 세제감면을 비롯해 개발부담금 등 7종 부담금도 감면한다. 내년 3개 지구를 시범 지정하고 2017년까지 시도별로 1개씩 총 14개 지구를 지정한다. 이에 따른 투자 효과는 2조4000억원으로 예상.

셋째, 도시 인근에 조성하는 첨단산업단지도 향후 2년간 9개 이상 추가로 지정한다. 올해 인천, 대구, 광주 등 3곳부터 조성하고 2015년에는 지방자치단체 공모를 통해 6곳을 지정하기로 했으며 일단 올해 추진하는 3곳의 개발이 끝나면 2조1000억원의 투자 유인 효과가 있을 것으로 추정된다.

넷째, 민간이 공원 개발에 적극 나설 수 있는 유인도 강화되는데, 현재 약 2만개의 도시공원(총 1020㎢) 중 40%는 지자체가 조성 중이지만 나머지 60%는 조성되지 않은 상태로 민간의 참여가 저조하다. 이에 따라 도시공원법을 개정해 투자자의 기부채납 비율을 80%에서 70%로 완화하고 공원 최소 면적 기준도 10만㎢에서 5만㎢ 이상으로 낮출 계획이다. 도시공원 조성사업이 활성화되면 향후 4년간 8500억원의 투자 효과가 있을 것으로 정부는 예상했다.

다섯째, 휴양, 힐링, 신재생에너지 등 산에 대한 수요가 바뀐 추세를 감안해 산지 전용 허가 등의 규제를 완화한다는 계획이다.

현재 단기체류만 가능한 산림휴양시설에 장기체류가 가능하도록 기준을 바꾸고, 보전 산지 안에 있는 병원에 주차장이나 장례식장 등 의료 부대시설을 지을 수 있도록 허용한다는 것이다. 풍력발전시설 단지를 조성할 때 편입 가능한 산지 면적도 최대 3만㎢에서 10만㎢로 대폭 늘어난다.

여섯째, 기업의 지역 투자를 끌어내기 위해 세제 지원도 강화한다는 것이다. 현재 기업이 수도권 이외 지역으로 이전할 경우 당해에 본사 인력의 50%를 유지해야 법인세 감면을 받을 수 있지만 앞으로는 3년 안에만 50%를 유지하면 혜택을 받을 수 있다. 또 기업이 수도권 이외 지역에 투자하면 고용창출투자세액 추가공제율이 1%포인트 높아진다.

이번 대책은 중앙정부 주도의 하향식이 아닌 지자체 건의를 중심으로 한 상향식으로 추진된 점이 특징으로 그만큼 사업의 효율성과 추진 가능성이 높아졌다고 할 수 있다. 시·군은 이번에 협약 등을 통해 56개의 생활권 구성과 2146건의 사업을 제안했고 시·도는 각 1개씩 총 15개의 특화발전 프로젝트 후보군을 마련했다. 특화발전 프로젝트란 예를 들면 부산은 영상, 대구는 소프트웨어 융합, 인천은 서비스산업 등 지역발전 전략에 따라 지자체 주도로 추진하는 사업을 말한다. 향후 지역의 의견을 추가로 수렴해 7월 말까지 지원 대상 사업을 최종 선정할 것으로 예상된다.

따라서, 지방의 경우 대규모 그린벨트해제지역과 산지전용 지역이 새로운 개발모델의 핵심 거점지역, 성장 자족도시로 부상할 가능성이 크므로, 중장기적으로 이들 지역에 관심을 가질 필요가 있다.


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