전세자금대출 증가의 변화…이들은 어디로 갈 것인가
서울 수도권 부동산시장의 변화가 예고되고 있다. 지난 시간 ‘생존테크’에서는 세계금융위기 사태 이후 미국의 양적완화정책을 실시 한 이후 미 부동산시장이 크게 상승한 바 있으며, 아울러 경제의 연착륙을 위해 양적완화 축소를 보도한 바 있다. 이에 뜨는 시장은 일본의 증권시장이며, 한국의 증시를 뒷받침했던 ‘전차주(삼성전자와 현대자동차 주식)의 하락을 보도하며 예대마진을 주요 수익원으로 삼는 생활주 즉, 은행주의 흐름을 주시해야 한다고 전한 바 있다.
그렇다면, 서울 수도권을 중심으로 한 부동산시장은 어떻게 전개될 것인가에 대한 궁금증이 남는다. 경기순환곡선으로 비유된 국내 경기의 흐름으로 볼 때, 2014년 2월 지금의 시기에는 디플레이션을 대비하기 위해 현금을 확보해야 하는지 아니면, 국가 정책에 맞추어 물가상승(인플레이션)을 대비하는 자산 확보에 나서야 하는지에 대한 판단만 남은 것이다.
여기에서 참조해야 할 사항이 전세가격의 상승률과 상승폭 그리고 가격대비 전세가 비율이다. 특히 금융위기 이후 2009년 반짝 상승세를 보이면서 줄곧 하락을 면치 못한 서울 수도권 아파트가격은 최근 들어 9주연속 상승세(KB국민은행자료 기준) 보이고 있으며, 전세가격 또한 70주연속 상승랠리를 계속하고 있다.
여기에서 수요자나 투자자가 주목해야 할 점이, 전세입자의 매매전환과 전세자금대출 비율이다.
부동산114나 부동산써브가 내놓은 자료에 따르면 주택거래가 강북을 중심으로 활발히 이뤄지고 있으며, 여기에 주요 원인으로는 가격대비 전세가율이 70%를 넘어섰다는데서 찾을 수 있다. 서울 수도권 평균이 60%인 것을 감안할 때, 강북의 매매대비 전세가율은 평균치를 훨씬 웃돌고 있다. 여기에 주택구입에 대한 정부의 당근정책이 주효하면서 전세 수요자들의 매매전환이 늘고 있는 것이다. 앞으로도 전세가는 상승의 여지가 있으며, 전세담보대출보다는 매매를 통한 주택담보대출의 금리가 더 낮게 적용된다는 점에서도 매매수요는 꾸준히 증가할 것으로 전망된다.
서울지역 주택의 중심에는 강남을 빼놓을 수 없다. 어느 지역보다 주택가격 상승률이 높으며, 프리미엄이 보장된 지역이기 때문이다.
가계부채 1000조 시대가 도래 했다. 부채란 빚을 의미하며, 빚은 곧 위험자산으로 분류된다는 것이 일반적 관념이다. 빚은 반드시 갚아야 할 대상이며, 갚지 못하는 빚은 부실을 의미하기 때문이다.
빚에는 두 가지 측면이 있다. 갚을 수 있는 빚과 갚기 어려운 빚이 그것이다. 갚을 수 있는 빚은 자산을 담보로 하는 빚이 있지만 여기에는 자산의 가격이 매년 증가한다는 가정에 있을 때의 경우다. 다른 하나는 갚기 어려운 빚으로 신용을 담보로 하는 경우가 이에 속하며, 소득 5분위 중 4~5분위의 신용대출이 과다할 때 부실로 번질 가능성이 높다.
가계부채 1000조원은 자산증가가 이뤄지는 시기에는 갚은 수 있는 부담이 줄지만, 자산 붕괴가 계속되는 시기에는 큰 위험자산으로 꼽을 수 있다. 이 때문에 일각에서는 부동산 경기의 재상승은 어려울 수 있음을 전망하고 있다. 1000조원이라는 가계부채의 부담이 소비진작이나 자산구매에 어려움으로 작용할 수 있기 때문이다.
반면, 부동산이 다시 움직이기 시작했다는데 같은 지표를 통해 내놓을 수 있다. 바로 가계부채 증가의 원인이 무엇이며, 그 부채가 어디로 움직일 것인가를 고려해야 할 때라는 것이다. 부채란 레버리지와 같다. 부채 자체가 나쁜 것이 아니라 부채가 어떤 성격이냐에 따라 달라지는 것이다.
2000년 이후 가계부채의 주범은 자산의 증가였다. 부동산가격의 상승으로 부채를 안고서라도 부동산을 사려는 사람이 많아지면서 가계부채는 급속히 상승한 바 있다. 반면, 2008년 세계금융위기 이후 국내 부동산가격은 2009년 잠시 상승세를 보이다가 정부의 총부채상환비율(DTI) 규제 이후 줄곧 하락했다.
2000년 이후 자산의 증가 원인을 부채의 증가로 본다면, 분명 부채는 감소해야 하지만 금융위기 이후에도 국내 가계부채는 감소하지 않았고, 부채액은 꾸준히 상승했다. 그 원인에는 정부의 전세대출 완화정책으로 인한 세입자 부채 증가율이 크게 상승했다는데 있으며, 이외 자영업을 위한 가계신용대출 등이 있다.
국회예산처가 발표한 자료를 보면 금융위기 직후 가계부채는 723.5조원이었으나, 이듬해인 2008년 가계부채는 776조원으로 52.5조원이 상승했다. 이후 2010년에는 843.2조원, 2011년은 911.9조원, 2012년에는 959.4조원에 달했다.
이렇게 가계부채의 증가폭은 감소했으나,(금융위기 직전 증가폭 10% 수준, 금융위기 직후 증가폭 8% 수준=자료 한국은행) 여전히 증가하고 있는 것을 볼 수 있다.
<용어설명>
가계부채 : 가계부채는 가계신용과 개인사업자 등의 부채를 통틀어 일컫는 말로, 가계부채는 이미 2010년 1000조원을 넘어섰다. 여기에서의 가계부채는 가계만을 한정하여 쓰이는 용어로, 2012년 현재 959조4천억원으로 조사되고 있다. 이런 가계부채는 부동산담보대출이 있으며, 예적금 담보대출, 개인 신용대출 등이 있다.
레버리지(leverage) : 레버리지란 ‘지렛대’를 의미하는 말로, 금융권에서의 자금 차입을 뜻한다. 빚이라는 지렛대로 투자 수익률을 극대화하는 레버리지는 경기가 호황일 때의 효과적인 투자법으로 통한다. 상대적으로 낮은 비용으로 자금을 차입한 뒤 수익성이 높은 곳에 투자하면 자금조달 비용을 제외하고도 수익을 남길 수 있기 때문이다. 반면, 디플레이션 등 경기악화 때의 레버리지는 큰 리스크 부담을 안고 있어 상당한 주의가 필요하다.
소득분위 5단계 : 소득분위는 총 다섯 단계로 나눠지며, 단계가 높을수록 수득수준이 높음을 나타낸다. 2013년을 기준으로 보면 1분위의 월평균 소득은 133만1천원이며, 2분위 278만3천원, 3분위 382만8천원, 4분위 509만원, 5분위 825만8천원이다.