본 글은 부동산114가 내놓은 글을 옮긴 것으로 독자들의 착오가 없기를 바랍니다.
월세 거래에 있어 계약을 체결했다고 해서 끝나는 것은 아니다. 계약 후에도 유념해야 할 사항은 많다. 세입자는 보증금을 지켜야 하고 집주인은 꼬박꼬박 월세를 받아야 하는 등의 금전문제뿐만 아니라 살면서 집 수리 관련해 부딪힐 일도 적지 않기 때문이다. 부동산114(www.r114.com)는 <월세 인사이드! 월세 시대에 대처하는 우리의 자세> 두 번째 시리즈로 계약 이후 계약당사자로서 집주인과 세입자가 상생(相生)하기 위한 다섯 가지 팁을 소개한다.
▣ Tip 1.
보증금 적더라도 `전입신고`는 필수
집주인은 전세권 설정 시 월세 임대차계약임을 등기해야
임대차 계약을 체결한 후 세입자가 가장 먼저 할 일은 전입신고와 확정일자를 받는 것이다. 임차인은 주택을 인도받고 주민등록 상 전입신고를 마치면 대항력이 생긴다. 대항력이란 두 당사자 사이에 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력이라는 뜻이다. 쉽게 말해 집주인이 바뀌더라도 기존의 임대차기간 유지 및 바뀐 임대인의 무리한 조건변경 요구에 대항할 수 있고 계약기간이 만료돼 임차보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 것이다. 임차인이 다수인 경우에는 전입신고 날짜에 따라 각각의 대항력 순위가 달라지게 된다.
전입신고를 할 때 주민센터에 임대차계약서를 들고 가서 확정일자까지 받으면 보증금에 대해 우선변제권이 인정된다. 우선변제권은 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어간 경우 확정일자 부여일을 기준으로 다른 권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.
전입신고와 확정일자는 보증금을 지키기 위한 수단이다. 보증금 규모가 적거나 보증금이 없는 순수 월세라도 혹시 모를 일에 대비해 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는 게 좋다. 특히 전입신고는 월세 세액공제나 소액임차인이 경매 시 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 수 있는 최우선변제권의 필수요건이기 때문에 반드시 챙길 필요가 있다.
전입신고가 여의치 않을 경우 임차인은 전세권 설정을 통해 보증금을 지키는 방법을 생각해 볼 수 있다. 이 때 집주인이 유의할 점이 있다. 전세권 설정 등기가 이뤄지면 임차인의 채권자가 보증금을 압류할 경우 집주인은 밀린 월세에 대해 보증금에서 공제를 주장할 수 없다는 점이다. 단 전세권 등기를 신청하면서 이 전세권의 실질은 전세가 아닌 임대료를 지급하는 임대차계약임을 등기했다면 나중에 압류 및 추심명령이 있더라도 집주인은 임차인의 채권자에 대해 차임공제를 주장할 수 있다.
▣ Tip 2.
월세는 선불일까, 후불일까? 2개월분 밀리면 `계약해지` 가능
전세 세입자는 계약할 때 보증금을 내면 특별한 사유가 없는 한 자신이 사용하는 공과금이나 관리비 외에 계약기간이 만료될 때까지 별도로 지불해야 하는 비용이 없다. 이에 비해 월세는 다달이 방값을 지불하는 것으로 세입자와 집주인 사이에 매달 금전거래가 이뤄진다. 그러다 보니 월세(차임) 지급 시기나 임대료 연체 등과 관련해 임대인과 임차인 간의 분쟁도 많은 편이다.
우선 월세가 선불인지, 후불인지 여부를 정하고 지급날짜를 명확히 하는 것이 바람직하다. 지불 방식에 대해서는 법으로 정해져 있는 것은 아니고 집주인과 세입자가 협의할 사항이다. 일정 금액의 목돈을 보증금으로 낼 때는 월세를 후불로 하는 경우가 많다. 보증금은 연체차임 등 세입자의 채무를 담보하는 것으로, 월세가 밀렸을 때 집주인은 이를 보증금에서 공제할 수 있어 후불에 따른 위험을 어느 정도 상쇄할 수 있기 때문이다. 그러나 보증금이 없는 무보증 월세나 보증금 대비 월세가 높은 경우에는 선불로 하는 것이 집주인 입장에서는 유리하다. 예컨대 보증금 100만원에 월세가 30만원이라면 3개월이 밀려도 보증금에서 충당할 수 있지만 보증금 100만원에 월세가 70만원인 경우에는 한 달만 밀려도 보증금 대부분이 소진되기 때문에 집주인은 아무래도 선불을 선호할 수 밖에 없다.
한편, 월세는 2개월분 이상 밀리면 계약해지 사유가 된다. 민법 제640조는 "차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있다"고 규정하고 있다. 2기 분에 달하는 때란 2개월을 연체했더라도 금액이 2개월분에 해당하는 금액 이상이어야 한다는 의미이다. 단 연체가 반드시 2기 연속일 것을 요하지는 않는다.
참고로 부모 소득이 3,000만원 이하인 취업준비생의 경우 정부가 올해 초 선보인 ‘주거안정 월세대출’을 이용할 수 있다. 연 2%의 금리로 매달 30만원씩 2년간 최대 720만원을 빌릴 수 있는데 1년 거치 후 일시 상환하는 조건이며 최장 6년까지 3회 연장이 가능하다. 대출 대상주택은 보증금 1억원 이하이고 월세가 60만원 이하인 경우에만 가능하다. 부정수급 등의 우려가 있어 대출을 받을 때 집주인이 임대차 계약 사실을 확인해 줘야 한다.
▣ Tip 3.
집수리 비용은 누가 부담할까? 소규모 파손은 `임차인`, 대규모 수선은 `임대인`
작게는 수도꼭지 교체나 방충망 설치에서 크게는 도배나 누수, 보일러 고장 등 살다 보면 주택관리나 수리문제를 둘러싸고 비용을 누가 부담할 것인지에 대해 세입자와 집주인 간에 마찰을 빚는 경우가 많다.
현행법(민법 제623조) 상 임대인은 계약 존속 중 세입자가 목적물을 사용하는데 필요한 상태를 유지하게 하여야 할 의무가 있다고 규정하고 있다. 따라서 보일러가 고장 나거나 수도관, 변기 등 기초 설비에 문제가 있을 경우 이는 원칙적으로 집주인이 수리를 해 주어야 한다. 세입자가 자신의 돈으로 고친 후 집주인에게 비용을 청구할 수도 있는데 이 때는 집주인에게 문제 상황을 알린 후 수리 견적서와 영수증 등을 챙겨 전달해야 한다.
임차인 역시 목적물에 대해 통상의 관리의무를 부담하고 있기 때문에 수도꼭지 등 소규모 파손이나 형광등 등의 소모성 자재는 스스로 고쳐 써야 한다. 또 보일러가 노후로 인한 고장이 아니라 동파 등 세입자의 부주의로 고장 난 경우에 세입자도 수리비를 일부 부담해야 한다.
‘불가항력에 의한 손해의 발생’, 예컨대 태풍으로 인해 베란다 유리창이 깨진 경우는 어떨까? 강풍에 대비해 세입자가 테이프를 붙이는 등 만반의 준비를 했는데도 불구하고 깨졌다면 집주인이 고쳐줘야 하지만 세입자가 아무런 대비를 하지 않았다면 임대인과 임차인이 절반씩 부담하여야 한다는 대법원 판례가 있다.
방범창은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있을까? 계약할 때 특약사항으로 넣었다면 가능하지만 그렇지 않은 경우 ‘집주인이 세입자의 안전을 배려하는 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고는 볼 수 없다’는 것이 대법원의 판결이다. 이 경우 집주인의 동의를 얻어 자비로 설치한 후 이사 나올 때 임대인에게 매수청구를 하는 방법이 있다. 반드시 집주인의 동의를 구해야 하는데 설치 여부뿐 아니라 대략적인 가격도 합의해야 추후 매끄럽게 양도가 이뤄질 수 있다.
▣ Tip 4.
민감한 월세 세액공제… 세입자와 집주인이 윈-윈하는 방법은?
연소득 7,000만원 이하의 월세 세입자는 연간 월세 지급액(750만원 한도)의 10%에 대해 세액공제를 받을 수 있다. 월세를 50만원씩 연간 600만원을 낸 경우 세액공제액은 60만원으로 한 달 치 월세를 돌려받는 셈이다. 집주인 동의 없이도 월세 임대차계약서와 월세납입증명(계좌이체 확인서)만으로 공제 신청이 가능하다. 다만 임대차계약서의 주소지와 주민등록등본의 주소가 같아야 하기 때문에 전입신고를 하지 않은 경우 세액공제를 받을 수 없다.
문제는 세원이 노출되는 집주인으로서는 세입자의 월세 공제가 반갑지 않다는 점이다. 일부 집주인들은 월세 계약 과정에서 세액공제를 받지 않는다는 특약을 넣기도 하고 전입신고를 못하게 하거나 세액공제를 받는 대신 월세를 올리는 경우도 있다. 그러나 소득세법 개정안을 살펴보면 소규모 주택임대소득에 대한 세 부담이 이전보다 완화된 만큼 임대인은 이러한 내용을 정확히 파악하고 법의 테두리 안에서 절세할 수 있는 방안을 고민하는 것이 더 현명하다고 할 수 있다.
소득세법 개정안에 따르면 월세의 경우 부부가 합산해 2주택 이상을 보유하고, 그중 1주택 이상을 임대하는 경우에 주택임대소득세 과세 대상이 된다. 단 1주택을 보유하고 임대하더라도 해당 주택의 기준시가가 9억 원을 초과할 때는 소득세 과세 대상이 된다. 우선 연간 2,000만원 이하의 주택임대소득에 대하여는 주택 수에 관계없이 2016년 말까지 비과세한다. 2017년부터는 2,000만원 이하 임대소득의 경우 필요경비 60%를 인정하고 14% 단일세율로 분리 과세하게 된다. 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에는 400만원을 추가 공제해 준다. 이 경우 매달 받는 월세가 80만원을 넘지 않으면 납부세액은 사실상 0이 되기 때문에 세금에 너무 민감하게 반응할 필요가 없다.
세입자의 경우 월세 공제 신청에 앞서 다른 부분에서 충분한 세액공제가 가능한지 따져보는 것이 좋다. 또 연봉이 적어 결정세액이 0인 경우 공제혜택을 볼 수 없기 때문에 이럴 때는 무리해서 월세 세액공제를 신청하지 않아도 된다.
▣ Tip 5.
계약 기간이 끝났다면? 갱신거절 의사는 적어도 한 달 전에…
새로운 세입자 구할 때 `모바일 앱` 활용하면 유리
계약기간이 만료되면 집주인과 세입자는 재계약을 할 것인지 아닌지 결정해야 한다. 이사를 나가거나 재계약을 원치 않을 때는 최소한 계약 만료 한달 전에는 상대방에게 통보해야 한다. 계약 만기를 기준으로 6개월에서 1개월 사이에 별 다른 얘기가 없으면 계약은 자동 연장된다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데, 이전의 계약 내용을 갱신하는 것을 양쪽 모두 암묵적으로 동의했다는 의미다. 자동 연장 기간 중에 세입자는 언제든지 계약해지를 요구할 수 있으며 해지 통보 후 3개월이 지나면 법적으로 효력이 발생한다.
세입자가 이사를 갈 경우 집주인은 새로운 임차인을 가급적 빨리 구하는 것이 유리하다. 빈 방으로 남아 있는 만큼 월세 수입이 줄어들기 때문이다. 최근 전•월세 관련 모바일 앱이 활발하게 서비스되고 있는 데다 앱을 통한 거래가 늘고 있는 만큼 이를 잘 활용할 필요가 있다. 스마트폰 앱의 주요 사용자인 20-30대의 젊은 층은 월세의 주 수요층이기도 하기 때문이다.