조합설립 동의서 2% 부족할 때…노하우를 배우다
조합설립 동의서 2% 부족할 때…노하우를 배우다
  • 강선영
  • 승인 2011.10.10 09:39
  • 댓글 0
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추진위는 궁금하다! 조합설립동의서 원만히 받는 방법

조합설립인가 동의서 징구, 70% 넘었을 때가 가장 고비
사업초반이 가장 중요…믿음을 주면서 사업 이해시켜야

재개발·재건축 사업을 진행할 때 추진위원회나 조합에서 소송을 두려워하면 사업 못한다는 말이 있다. 그만큼 ‘재’짜 사업에서 각종 소송이 안 나면 이상할 정도로 무수히 일어난다는 말. 특히, 조합설립인가를 받기 위해 받는 ‘동의서’에 관련한 소송은 도시정비사업에 관련한 많은 소송들 중에서도 발생 건수 5위 안에 드는 민감한 부분이다.

그래서 추진위원회 관계자들은 항상 궁금해 했다. 어떻게 하면 조합설립 동의서를 원만히 받아서 사업을 진행시킬 수 있을까?

강서구 방화동 긴등마을재건축조합에서 가장 늦게 동의한 조합원의 주장이다. 긴등마을재건축조합은 지난해 조합설립인가 취소소송에 휘말려 소송에서 패했으나 드라마처럼 40일 만에 88%의 동의율로 조합설립변경인가를 받은 곳이다.

여러 가지 안 좋은 상황이었을 때 새로운 조합장으로 부임한 이금주 조합장은 “번갯불에 콩 볶아 먹었다고 해도 과언이 아닐 정도로 소송이 대법까지 가기 전에 조합설립변경인가를 받았어야 하는 상황이었다”라고 당시의 긴박한 상황을 설명했다.

이미 시공자, 정비업체, 설계자 선정 등을 마칠 정도로 사업을 상당부분 진행시켰던 긴등마을재건축조합은 조합설립인가 취소 소송에 휘말린 것도 모자라 소송에서 패소했기 때문에 안 그래도 어려운 동의서 징구가 더 어려운 상황이었던 것이다.
조합은 절체절명의 이 위기를 어떻게 극복했을까.

강서구 방화동 긴등마을재건축조합에서 가장 늦게 동의한 조합원의 주장이다. 긴등마을재건축조합은 지난해 조합설립인가 취소소송에 휘말려 소송에서 패했으나 드라마처럼 40일 만에 88%의 동의율로 조합설립변경인가를 받은 곳이다.

여러 가지 안 좋은 상황이었을 때 새로운 조합장으로 부임한 이금주 조합장은 “번갯불에 콩 볶아 먹었다고 해도 과언이 아닐 정도로 소송이 대법까지 가기 전에 조합설립변경인가를 받았어야 하는 상황이었다”라고 당시의 긴박한 상황을 설명했다.

이미 시공자, 정비업체, 설계자 선정 등을 마칠 정도로 사업을 상당부분 진행시켰던 긴등마을재건축조합은 조합설립인가 취소 소송에 휘말린 것도 모자라 소송에서 패소했기 때문에 안 그래도 어려운 동의서 징구가 더 어려운 상황이었던 것이다.
조합은 절체절명의 이 위기를 어떻게 극복했을까.

조합설립 취소소송에서 敗, 방법은 조합설립변경인가 뿐!
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조합장, 직접 찾아가 경위 설명하고 설득해…기적이 일어나다!

소송에 휘말리게 된 경위는 동의율이 70%밖에 되지 않았을 때 구청에서 인가를 내준데서 시작됐다. 매도청구대상자 중에 한 사람이 이 사실을 알고 소송을 했고 중간에 변경인가한 것이 인정이 되지 않아 결국, 소송은 패소. 2007년 8월에 인가가 났던 조합은 추진위 단계부터 다시 시작될 위기에 놓였다.

이런 위기에 부임한 이금주 조합장은 이런 상황인 줄 알았으면 조합장이 됐겠냐고 했지만 이대로 주저앉을 수는 없었다. 조합원들을 위해 추진위단계에서부터는 다시 시작할 수 없었다는 것. 긴등마을재건축 사업은 진행이 꽤 된 상태여서 현재까지 사업비로 쓴 돈만해도 700억 가까이 되었기 때문에 이를 청산하고 다시 추진위부터 시작한다는 것은 있을 수 없는 일이었다. 이 상황에서는 ‘답이 없다’라는 말밖에 할 수 없었다.

이금주 조합장은 “이 사업비를 다 청산을 해야 다시 추진위원회로 갈 수 있는데 그 방법은 조합원, 그리고 구청에서도 손해만 보는 방법이었다”며 “구청의 실수도 어느 정도 있었기에 서로 머리를 맞대고 이 문제를 해결해야 했다”고 말했다. 그래서 그는 “(맹신균 변호사 등)재건축 재개발사업 전문 변호사들을 수소문해서 직접 다 찾아다니며 자문을 받았고 조합설립인가에 관련한 소송을 하고 있는 조합들을 찾아가서 상담을 하기도 했다”라고 당시를 회상했다.

결국, 긴등재건축조합이 선택한 방법은 조합설립변경 인가를 받는 것이었다. 그러기 위해서는 조합원들의 동의가 또 다시 필요했다. 어느 정도까지의 동의율은 쉽게 얻을 수 있었지만 지난 인가 때도 힘들게 동의해준 조합원들이 문제였다. 지난번에 해달라는 대로 해줬더니 문제가 생기지 않았냐는 이유였다. 조합원들의 주장도 일리가 있었다.

하지만 10월 항소심에서도 패소판결을 받고 12월, 대법까지 간다면 어쩔 수 없이 조합은 해산할 수밖에 없는 위기였다. 한 달여의 시간이 남은 동안 이금주 조합장은 일일이 조합원들을 만나 설득할 수밖에 없었다.

이금주 조합장은 “새롭게 조합을 설립하는 것이 최선의 방법이었다”며 “(서울)강서구청과 협상을 거쳐 구청의 공문을 받았다”라고 말했다.
구청의 공문은 조합원들에게 그 상황을 이해시키기 위해 필요했다. 이러한 가운데 긴등마을재건축 조합은 이사회, 대의원회를 이틀 간격으로 진행하고 바로 그 다음 주에 총회 공고를 냈다. 시간이 없었기 때문에 총회 공고를 내는 날, 조합원들에게 총회책자도 발송했다고.

반대하는 조합원에게 이금주 조합장은 직접 찾아가 “12월 중순까지 변경인가를 하지 못하면 우리 조합도 죽고 나도 죽고 다 죽을 수 있다는 심경을 전했다”라며 “조합이 무효가 됐다고 해서 가만히 앉아 있을 수 없었고 모두에게 손해가 가지 않는 일을 한다는 것을 중점적으로 알렸다”고 말했다.

조합장의 진심으로 한 달도 안 된 시간에 동의율 88%가까이를 받아 완전히 탈바꿈한 긴등마을재건축 조합이 탄생했다. 현재 긴등마을재건축 조합은 지난 3월 정비, 설계업체를 다시 선정했고 사업시행인가변경 인가를 기다리고 있다.

방법은 오직 하나-진심을 통한 신뢰를 얻고 그 다음이 사업성 논해야
총회 전에 조합원들에게 필요한 정보, 자료 미리 보내 검토하도록 해
조합의 모든 정보 공개하고 검토할 수 있게 하면 ‘신뢰’ 회복 쉬워져

긴등마을의 사례는 동의서징구에 관한 에피소드를 취재하는 과정에서 들은 가장 힘들었던 사례였다.
물론, 특별한 경우가 아니고서는 위 같은 사례를 알 필요도 없이 동의서를 걷는데 어려움이 없을 수도 있다. 실제로 취재를 위해 통화한 서울·경기지역 조합 30여 곳 가운데 절반 이상은 조합원들이 원한 사업이었기 때문에 동의서를 걷는데 큰 어려움이 없었다고 답했다. 아마도 바빠서 또는 말하기 귀찮아서 일지도 모른다.

대다수의 조합들은 한 목소리로 조합원들과의 ‘신뢰’가 가장 중요하다고 강조했다.
남광신우주택재건축정비사업조합 관계자는 “조합을 정말 투명하게 이끌어나갈 수 있는 분이 추진위원장이 되어야 한다”며 “조합원들이 신뢰할 수 있도록 그들이 알아야 하고 원하는 자료들을 다 공개해야한다”라고 말했다.

하지만 모두가 다 아는 방법이지만 가장 힘든 방법이 아닐까. 그렇다면 조합원들에게 어떻게 하면 신뢰를 얻을 수 있을지 들어봤다.

남광재건축조합의 경우는 총회에서 조합원들에게 자료들을 나누어주지 않고 미리 자료들을 보내 충분히 검토한 후에 총회를 하는 방법으로 조합원들에게 신뢰를 얻을 수 있었다고 밝혔다. 자료를 총회 이전에 다 보내고 미리 검토할 수 있도록 했다. 혹시나 의심을 하거나 질문을 한다고 하면 총회 이전에 일일이 답변해 조합원들에게 조금의 의구심이 없도록 노력했다는 것이다.

사업을 재테크의 개념으로 생각하는 것부터 바꿔라!
조합원들에게 신뢰받는 조합이 되었다고 해서 사업이 물 흐르듯 잘 간다면 얼마나 좋으랴. 하지만 다른 생각을 가진 많은 사람들이 얽혀있는 사업이기 때문에 어려운 점은 많다. 신뢰를 쌓고도 막히는 부분이 바로 ‘사업성’이다. 조합원들은 재개발·재건축 사업이 시작된다고 하면 소위 부동산 ‘벼락부자’가 될 수 있다는 생각부터 하기 때문이다. 벼락부자까지는 생각하지 않는 조합원이라 하더라도 ‘어느 정도 이익을 보겠지’라는 기대를 한다.

신형한독연립주택재건축조합 곽종헌 조합장은 “오직 사업성이 재테크가 된다는 개념부터 바꿔야 한다”라며 “이 개념이 정착이 되어야 더 진실한 사업을 진행할 수 있고 구체적인 사업계획을 구상할 수 있다”라고 말했다.

신형한독연립주택재건축조합(이하 신형재건축 조합)의 경우에는 중간에 재건축 법규가 바뀌면서 동의서 절차가 바뀌어 사업진행이 지연된 사례다. 추진위 단계가 없다가 생기는 바람에 추진위 동의서를 받아야 했던 신형재건축조합은 동의율이 높지 않으면 나중에 매도청구소송에서 문제가 될 수 있다고 판단하여 시간이 조금 더 걸리더라도 동의율을 높이는데 주력했다.

곽종헌 조합장은 “사업이 탄탄하게 잘 가려면 시간이 걸릴 수밖에 없는 것을 인정해야 한다”며 “무조건 빨리 끝낸다고 해서 성공한 사업이라고 볼 수 없다”라고 말했다. 특히 “사업이 조금 늦더라도 꼼꼼하게 조합원들의 생각과 걸음을 맞춰가면서 결격사유 없는 총회, 되도록 소송이 없게 하는 것이 최선이다”라고 조언했다.

‘사업성’에 대해 또 다르게 생각한 조합들도 있었다. 익명을 요구한 한 재개발정비사업조합의 상무이사는 “조합원들에게 평소에 잘해서 신뢰를 쌓는 것이 가장 중요하겠지만 요즘엔 사업성이 좋으면 동의서를 받는데도 큰 무리가 없다”고 말했다. 덧붙여 “요즘엔 홍보요원, 일명 OS요원들이 다 받고 있어 실제 조합에서 받는 경우는 거의 없다”라고 솔직한 대답을 해줬다.

다만, 홍보요원들이 활동하는 것 역시도 공개하고 조합원들에게 모든 것을 공개해서 진실한 사업을 해야 한다는 것이 더 중요하다고 강조했다.

이밖에 많은 조합들이 세입자에게 세를 받는 건물주에게 동의를 받을 때 가장 고충을 겪는 것으로 나타났다. 그들은 개발이 되어 아파트를 짓게 되면 그동안 받았던 세를 받지 못하는데 아파트가 무슨 소용이 있냐는 주장이다. 물론 이 같은 경우는 어느 사업구역이나 발생할 수 있는 사례다.

이에 대해 의정부재개발 지역의 한 조합장은 “우리 구역에서 가장 넓은 땅을 갖고 있으면서 세를 받는 사람이 있었는데 마지막까지 반대를 해서 매도청구를 할 수밖에 없었다”는 사례를 말해주었다. 그만큼 이들을 설득하는 데 가장 어렵고 많은 시간을 보내는 조합이 많다는 것이다.

수원권선구의 한 재개발 조합장은 “세를 받는 분들에게는 이 지역의 발전에 대한 큰 미래를 설명하는 것이 최선”이라며 “재개발 지역인 이상 이 지역이 발전하는 것을 바라지 않는 사람은 없기 때문에 ‘동지’, ‘가족’이라는 개념을 심어주고 함께 나아갈 수 있는 방향을 제시하는 것이 중요하다”라고 말했다.
특히 “하나의 팁을 제시한다면 그들을 사업 초반에 설득하고 조합의 임원이나 대의원 등으로 사업을 이끌어나가게 한다면 큰 무리가 없을 것이며 그 시기가 지났다고 해도 여러 방법으로 사업의 리더로서 ‘책임감’을 심어준다면 오히려 그들이 더 사업을 진행하려고 노력할 것이다”라고 조언했다.

추진위단계에서 조합에게 가장 궁금한 질문이었던 만큼, 다양한 조합에서 동의서 징구에 관한 에피소드가 있었다. 대부분의 조합들이 큰 어려움이 없이 동의서를 받았지만 소송에 얽혀 어려움을 겪는 조합도 많았다. 그리고 자주 바뀌는 도정법 때문에 사업단계가 바뀌어 사업이 지연된 경우도 있었다.

 
하지만 여러 경우에도 조합원, 우리 이웃들의 동의가 없이 사업을 진행할 수는 없기 때문에 결국, 조합원들에게 믿음과 신뢰를 얻는 것이 가장 중요하다. 주민들에 의해 시작되는 주거환경개선 사업이 진행된다면, 이러한 불협화음들이 없었겠지만 일반적으로 그렇지 않다보니 사업이 지연되는 경우가 허다하다. 모든 추진위나 조합, 사업을 이끌어가는 리더들은 사업의 기본, 주민들의 주거환경개선이라는 점을 잊지 말고 그들에게 진정한 ‘동의’를 얻어 사업을 진행하도록 노력해야 할 것이다.


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