최근 코람코자산신탁은 안양시 동안구 호계동에 위치한 성광 호계 신라아파트재건축사업의 대행업무를 수주했다. 재건축조합을 대신해 관련업무를 수행하는 것인데 이를 계기로 부동산신탁사들의 본격적인 재건축 재개발 시장 진출이 이어질 것이라고 점쳐지고 있다.
여기에 오는 3월부터 ‘도시 및 주거환경정비법’의 개정 법안이 시행되면 부동산신탁사들의 합법적인 재건축 재개발사업의 진출이 이뤄지게 될 전망이다.
한국자산신탁, 한국토지신탁, 코람코자산신탁 등 국내 10여 곳의 부동산신탁사들은 이번 법안 시행에 앞서 적극적인 모습이다.
한 신탁사 관계자는 “1000여 곳에 달하는 전국의 재건축 재개발 현장 중 신탁사가 뛰어들 적정한 사업지를 물색 중에 있다”며 “그 시장 규모는 약 200조원에 달할 것으로 기대하고 있다”고 전했다.
여기서 한 가지 신탁사가 관심두고 있는 점이 있다. 재건축 재개발 사업지의 대행업무를 수행하게 될 경우 업체 선정권한도 같이 갖게 되느냐하는 점이다.
업체 선정권한은 결국 지출을 최소화하고 이익을 높일 수 있는 제도적 장치 중 하나인데, 이 부분을 신탁사가 가져갈 수 있는가하는 문제인데, 지금까지 재건축 재개발조합은 시행사 측인 조합에서 업체 선정도 도맡아 하고 있다.
하지만 이점에서 국토교통부 주거정비과 관계자에 따르면 부동산 신탁사의 업체선정권한은 제한적인 것으로 나타났다.
특히 가장 핵심이 되는 사항이 시공사의 선정권한이다. 이 점에 대해 국토부 관계자는 “주택은 브랜드에 따라 재산가치가 확연히 차이가 나기 때문에 브랜드를 결정하는 건설사 즉 시공사 선정권한은 주민(조합원)에게 있게 될 것이다”고 말했다.
국토부 관계자에 따르면 부동산 신탁사가 재건축 또는 재개발사업에 참여하게 될 경우 조합방식이 아닌 토지등소유자 방식으로 진행되게 되는데, 이 때 주민대표회의 또는 토지등소유자 대표회의가 구성되고, 구성된 대표회의는 신탁사에게 시공사를 추천할 수 있게 한다는 것이다.
이 때 신탁사는 대표회의에 의해 추천된 시공사를 거부할 수 없도록 한다는 것이 국토부 관계자의 설명이다.
결국 신탁사의 낮은 시공비용으로 높은 수익을 창출한다는 사업방식은 실현되기 어려울 전망이다.
이에 대해 뉴스워커는 부동산 신탁사의 재건축 재개발사업 참여에 대해 국토부 주거정비과와의 일문일답을 통해 독자의 이해를 돕고자 한다.
문: 신대성 기자
답: 국토교통부 주택정비과
▲ 부동산신탁사를 선정하는데 있어 조합설립이 필요한가/
-재건축 재개발 사업에서 부동산신탁사를 선정한 후에는 기존의 정비사업이 아닌 SH나 LH가 사업을 참여하는 방식대로 조합설립 없이 진행할 수 있다.
▲ 재건축 재개발조합이 설립된 상태에서 부동산신탁사를 선정하려면 어떻게 해야 하는가/
-조합이 설립된 상태에서 신탁사를 선정하려면 주민 동의 3/4 이상의 동의가 있어야 한다. 따라서 조합은 신탁사 선정을 위한 동의를 받는 것과 동시에 조합설립해산동의를 받으면 될 것으로 보인다.
▲ 시공사선정에 관한 얘기가 많다. 시공사선정은 부동산신탁사가 하게 되는 것인가/
-결론부터 말하면 부동산신탁사를 선정하더라도 주민이 시공사를 선정하는 과정을 거치게 된다. 신탁사를 선정하게 되면 조합을 설립하지 않기 때문에 ‘주민대표회의’ 또는 ‘토지등소유자 대표회의’등을 주민들은 구성할 수 있다. 이렇게 구성된 대표회의가 시공사 선정을 주관할 수 있는데, 기존의 방식대로 일반경쟁입찰을 통해 참여한 시공업체간의 경쟁을 통해 주민투표로써 결정하게 될 것이다. 이렇게 결정된 시공사를 주민대표회의는 신탁사에 추천하게 되는 과정을 거친다.
▲ 하지만 결국은 신탁사에서 선정하는 것으로 칼자루는 신탁사에게 있는 것 아닌가/
물론 최종 결정은 신탁사가 하게 된다. 다만 주민대표회의에 의해 추천된 시공사를 신탁사는 거부할 수 없다는 점이 이번 법안의 주요 부분이다. 시공사를 선정하는 것은 아파트 브랜드를 결정하게 되는 것이다. 이는 주민들의 재산과 밀접한 연관이 돼지기 때문으로, 시공사를 선정하게 되는 권한은 그대로 주민들이 갖도록 한 것이다.
▲ 주민대표회의에서 시공사선정 시 총회 참석요건이 동일한가/
-재건축 재개발사업에서 현행 시공사선정 요건은 조합원 과반수이상의 직접참석을 요구하고 있다. 이는 조합원의 참여율을 높이며, 혹시 발생할 수 있을 부정행위를 근절하고자 하는 취지도 내포되어 있다. 때문에 조합을 설립하지 않는 주민대표회의의 시공사 선정도 동일한 절차를 거치도록 하고 있다. 과반수이상의 주민이 직접 참석하여 시공사의 홍보설명회를 지켜보고 마음에 드는 시공사와 브랜드를 투표하는 방식으로 진행될 것이다.
※ 알려드립니다. 본문 중 '주거정비과'가 '주택정비과'로 정정되었음을 알려드립니다. 수정일시: 2016년 1월 15일 13시 50분