재건축·재개발, 1조합원 1주택 제도 폐지효과는 없다
지난 달 29일 국회 국토해양위원회는 법안심사 소위원회를 열어 재개발·재건축에서 한 명의 조합원은 1가구만 분양 받을 수 있도록 하는 제도를 폐지했다.
극심한 부동산경기 침체로 인한 건설사의 분양 숨통을 늘리고, 2주택 소유의 조합원의 반발을 감소시키며 또한 부동산 거래의 활성화를 도모키위한 정부의 고육책이다.
지금까지는 1조합원의 1주택 공급제도가 철저히 지켜졌지만 이제는 1조합원 이더라도 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 추가로 더 분양받아 임대 등으로 활용할 수 있게 됐다.
하지만 이 같은 정부의 정책에도 불구하고 시장은 별다른 반응을 보이지 않을 것이라는 관측이 나오고 있고, 시장 활성화에 도움이 되지 않을 것이란 의견이다.
2008년 이전 미국발 서브프라임모기지 사태가 발생하기 전 국내 재건축·재개발시장은 황금알을 낳는 사업에 비유됐다. 그 만큼 조합원의 분양가에 비해 일반분양가는 최소 10%에서 최대 30%까지 높게 책정됐다. 그렇게 책정돼도 분양은 순조롭게 진행됐다.
반면, 서브프라임 모기지 사태이후의 국내 부동산 정세는 판이 바뀌기 시작했다. 분양물량은 쌓이기 시작했으며, 재건축·재개발사업에서도 수익이 나지 않는다는, 즉 투자가치가 없다는 말들이 나오기 시작했다.
10층 이상 중·고층아파트 재건축 소유자들은 추가로 발생하는 분담금으로 인해 살던 집도 내놔야 하는 상황이 발생했다.
재개발에서는 재정착률 17% 이하라는 믿기 어려운 현상까지 두드러지게 나타났다.
또 재건축·재개발지역에 주택을 가진 조합원이 분양받은 아파트 가격보다 일반분양가가 낮은 지역이 출몰하기 시작했으며, 그렇지 않더라도 마이너스 프리미엄 사태는 부동산시장 특히, 정비사업시장을 우울하게 만들었다.
최근 경기 광명의 한 재건축아파트는 조합원 분양가보다 최대 5000만~8000만원이 낮은 가격으로 일반분양자에게 내놓는 일이 발생하기도 했다. 조합원이 안아야 할 추가부담금에 대한 금융부담을 견디지 못해 시세보다 싸게 내놓은 것이다. 싸게 내놔도 팔리지 않으니 가격은 더 떨어질 수밖에 없어 대형아파트의 경우 큰 손해를 보고서라도 팔자는 분위기가 형성됐다.
이렇듯 지금의 부동산시장은 극심한 침체 상황으로 이 때 내놓은 정부의 거래 활성화 방안은 실효를 거두기 어려울 것이라는 얘기가 신빙성을 갖는다.
시장의 반응은 분위기에 민감하다. 부동산시장이 자력으로 살아나지 않는 한 지금의 정부정책은 효과를 보기 어려울 것이다.
그렇다면, 정부가 무엇을 해야 시장 분위기를 역전할 수 있는가에 쏠리지 않을 수 없다.
논에는 천수답이 있다. 하늘에서 비만 오기를 바라는 그래서 가뭄이 들면 한해 농사는 망칠 수밖에 없다.
부동산시장의 천수답 풍년여부는 정부의 금융정책이다. 하늘의 비가 정부의 금융정책 완화인 것이다.
현 정부는 부동산의 모든 제도를 풀어놨다 싶을 정도로 많은 당근정책을 쏟아내고 있다. 시장이 뜰 경우 주워 담기도 어려울 정도로 많이 뿌려대고 있다.
하지만 판도라의 상자처럼 마지막까지 나오지 않은 것이 금융정책이다. 2009년 10월 정부는 순간 반짝 뜨는 아파트시장 가격상승에 화들짝 놀라 DTI(총부채 상환비율) 규제라는 칼을 들이댔다.
그 칼의 효력은 놀라워 단숨에 시장을 잠재웠고, 거래의 기미는 순간 사라졌다. 그 이후 정부의 시장활성화 방안은 매월 쏟아내다 시피 했다. 마지막 남은 희망은 틀어쥐고서 말이다.
정부는 시장에 힘을 실어야 한다. 논에 물이 없으면 벼는 말라죽듯 시장에 돈이 마르면 시장은 죽는다는 기본원칙을 외면하지 말아야 한다.
DTI규제를 한시적으로나마 풀어야 한다. 풀지 못한다면 현 비율을 완화해야 한다. 지금 서울지역 평균 아파트 가격은 4~5억 원에 이른다. 도시근로자 평균 연봉은 3400만원 정도 10년을 한 푼 쓰지 않고 모아도 집 한 채 마련하기 어렵다.
순수 자기 자본을 가지고 집 장만을 하는 사람이 몇이나 되겠는가.
정부는 다시 되짚어 시장 활성화의 근본 원인을 찾아야 한다. 시장이 말라죽는다면 정부는 무슨 소용이 있겠는가. 건설근로자가 힘들면 그에 딸린 실솔들은 얼마나 어렵겠는가를 인지해야 한다.
금융규제 만이 답이다. 현 정부가 틀어쥐고 있는 DTI와 LTV(담보인정 비율)의 화끈한 완화를 기대해 본다./