토지개발사업에 따른 지적공부정리와 등기
토지개발사업에 따른 지적공부정리와 등기
  • 리웍스리포트
  • 승인 2011.07.25 14:35
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김우종 우영법무사합동법인 법무사

김우종 우영법무사합동법인 법무사
토지개발사업을 완료한 후 등기에는 여러 가지 어려움이 많다. 여러 가지 어려움 중의 하나는 우선 토지개발사업 각 개별사업에 관하여 규정하고 있는 법률에 대한 이해가 있어야 하는 것은 당연하고, 여기에 더하여 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률과 부동산등기법, 등기처리규칙 등에 대한 이해가 있어야 한다는 점이다. 그리고 지적사무와 부동산의 권리관계에 관한 부동산등기사무가 행정부와 법원으로 이원화 되어 있어 행정공무원에게 있어서는 등기업무에 대해서, 등기관에게 있어서는 지적업무에 대한 이해부족에서 비롯한 어려움도 있다. 부동산등기규칙의 전면 개정에 즈음하여 그 동안 토지개발사업에 관한 등기업무를 처리하면서 느낀 의문점과 해결책 등에 관하여 간단히 다루어보기로 한다.

토지개발사업 가운데서 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 함)에 기한 정비사업은 주로 환지방식(관리처분방식)에 의하고, 택지개발촉진법에 기한 택지개발사업은 주로 토지수용에 의한 공영개발방식으로 한다는 점에서 양자는 서로 매우 많이 다른 사업이다. 그러나 법률의 규정상으로는 도시정비법이나 도시개발법, 택지개발촉진법에 기한 개발사업에는 환지방식에 의한 사업이 가능하나, 주택법에 의한 주택건설사업의 경우에는 환지방식에 의한 사업이 아니라는 시각에서 구분해 볼 수도 있다.

토지개발사업 중 도시정비사업의 경우 부동산등기에 대해서는 도시 및 주거환경정비등기처리규칙이 규정하고 있다. 그러나 <도시개발법>에 의한 도시개발사업, <주택법>에 의한 주택건설사업 또는 <택지개발촉진법>에 의한 택지개발사업 등의 경우 부동산등기에 대해서는 별도의 등기처리규칙이 있는 것은 아니고, 지금까지는 등기예규 제1191호에 의하여 처리되어왔다.

토지개발사업에 따른 등기가 이루어지기 위해서는 다음과 같은 지적사무가 선행되어야 한다. 즉 토지개발사업이 완료됨에 따라 지적확정측량에 의하여 종전 지적공부가 전부 폐쇄되고 새로이 지적공부가 작성되어 있어야 한다.

토지개발사업으로 인하여 어제까지 도시의 주거용지, 산과 농경지 뿐 아니라 갯벌과 바다였던 곳이 신도시는 물론 주택 또는 각종 산업단지와 공항, 항만, 체육, 문화, 관광, 공원 등의 제반 시설 부지 및 농경지로 변화되고, 이러한 지형변화에 따라 토지의 경계가 바뀌어지면, 필지의 경계 또는 좌표와 면적을 새로이 정하여 지적공부(지적도, 토지대장, 경계점좌표등록부 등)에 등록하여야 하는데 이를 위하여 지적확정측량을 실시하여야 한다. 지적확정측량이란 토지구획정리사업 또는 경지정리사업 등의 시행에 따라 이미 등록된 토지에 대해서 새로운 토지개발사업 등으로 인하여 토지를 새로이 구획하고 환지를 완료한 토지에 대해 그 토지의 지번, 지목, 면적 및 경계 또는 좌표를 지적공부에 새로이 등록하기 위하여 실시하는 측량을 말하는 바, 지적확정측량의 결과를 토대로 토지의 표시사항인 지번·지목·면적·경계와 소유권 표시사항 등을 폐쇄하고 이를 새로이 결정하여 지적공부에 등록하게 된다. 따라서 토지개발사업에서는 대부분 토지의 이동(異動)이 수반된다고 볼 수 있다.

지적소관청은 토지이동이 있는 경우에는 지적공부를 정리하여야 하고, 토지이동이 있는 경우에는 토지이동정리 결의서를 작성하여야 한다. 환지를 수반하는 토지의 경우에는 환지의 효과에 의해 폐쇄되는 종전 토지의 소유권이 새로이 개설된 토지로 옮겨지게 되나, 환지를 수반하지 않은 토지의 경우에는 폐쇄되는 종전 토지와 새로이 개설되는 토지간의 소유권관계가 문제된다. 이에 관한 지적실무는 환지를 수반하는 토지의 경우에는 토지이동사유를 ‘토지개발사업’이나 ‘경지정리’로 정리하고, 소유권변동원인은 ‘환지’로 정리하나, 환지를 수반하지 않은 토지의 경우에는 토지이동사유를 ‘토지개발사업’으로 정리하고, 소유권변동원인을 ‘지적확정’로 정리하고 있다.

지적확정 후, 확정 전·후 지번과 면적을 고시한다. 지적확정 토지에 대해서는 지적공부 확정시행을 증명할 수 있는 “지적확정 고시문”과 “지번별조서”가 있어야 등기가 가능하다. 종전 지적공부가 폐쇄되고 새로운 지적공부가 작성되면, 종전 토지의 소유권의 등기명의인은 종전 토지에 관한 등기의 말소등기와 새로운 토지에 관한 소유권보존등기를 동시에 신청하여야 한다.

토지개발사업 등의 완료에 따라 종전 지적공부 전부를 폐쇄하고 새로운 지적공부를 작성하는 경우 그 법률적 성질을 어떻게 보아야 할 것인가. 등기예규 제1191호는 지적공부가 정리되는 외관상 형식이나 절차면에 있어서는 토지의 합병과 분할과는 다르지만 지적공부가 정리된 후 소유권변동이라는 측면에서는 토지의 합병과 분할의 성격을 가진 것으로 보고 있는 듯하다. 그 이유는 토지개발사업 등의 완료에 따라 종전 지적공부 전부를 폐쇄하고 새로운 지적공부를 작성하는 방법으로 지적공부가 정리하는 것은 토지의 합병과 분할절차와는 다르지만, 폐쇄된 토지와 새로이 신설된 토지의 소유권관계에 있어서는 양자간에 동일성이 있을 것을 요구하고 있기 때문이다. 이를 위해 토지합병 제한에 있어 요구되는 요건에 유사한 요건이 요구되고 있다.
그 요건으로 (1) ‘토지개발사업 지역 내 모든 토지의 소유명의인이 동일하여야 한다.’
(2) ‘모든 토지의 등기부에 소유권등기 이외의 다른 등기가 없어야 한다. 다만, 주택조합 또는 대한주택보증주식회사를 수탁자로 하는 신탁등기가 모든 토지에 있는 경우와 <주택법>제40조 제3항의 금지사항 부기등기가 모든 토지에 있는 경우에는 예외로 한다.’는 요건이 그것이다.
지침에 의하면, 지적공무원이 토지이동정리를 할 때 위와 같은 요건이 갖추어졌는지를 엄격하게 심사하도록 하고 있으며, 늦어도 소유권에 관한 사항은 사업완료단계까지는 위 두 요건이 충족되어야만 지적공부를 폐쇄하고 새로운 지적공부를 작성할 수 있도록 하였다.

지금까지 위에서 살펴본 것을 다시 생각해 보면 다음과 같은 의문이 있다. 첫째 의문은, 위와 같은 요건은 등기예규(제1191호)와 ‘주택건설사업 등 확정토지 지적공부정리 지침’으로 정해질 사항이 아니라 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에서 정해질 법률사항이 아닌가 하는 점이다. 달리 생각하면, 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에서 정할 사항인데도 불구하고 이를 정하고 있지 않기 때문에 어쩔 수 없이 임시방편으로 등기예규나 행정규칙(지침)으로 정하고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 둘째 의문은, 위와 같은 요건을 지적공무원이 심사하여 행정처분으로서 토지이동정리를 하였다면, 등기관은 이에 구속되어 위 요건을 또 다시 심사할 필요 없이 등기를 하여야 하지 않는가 하는 점이다.

2011. 4. 12. 전면 개정된 부동산등기법은 2011. 10. 13.부터 시행된다. 이에 따라 부동산등기규칙안이 마련 중에 있는바, 위 등기예규 제1191호가 규칙의 한 조문으로 포함될 것인지에 관한 논의가 있다. 이러한 논의가 진행됨에 있어 위에서 필자가 제기한 바와 같은 의문점에 관한 다양한 연구와 해결방안이 제시되었으면 한다.

<프로필>
김우종 법무사는
대한법무사협회 정보화위원이며 현재 우영법무사합동법인의 구성원으로 재건축·재개발사업법무업무에 전력하고 있다.
 


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