DTI·보금자리주택, 현 부동산 시장 침체 주범
국민주거안정팀에서 도시재생사업, 총부채상환비율 규제와 보금자리주택 제도 폐지, 전·월세 상한제, 서민용 주택 바우처 제도 시행 등을 골자로 하는 대책을 마련했다.
국토해양부는 새누리당의 총선공약에 대해 전·월세 상한제와 보금자리주택정책의 사실상 폐지에 대해 ‘수용불가’ 입장인 반면, 총부채상환비율(DTI) 규제 폐지에 대해선 주택거래 활성화를 위해 완화 필요성을 인정했다.
금융위기 등 여러 다른 요인도 있지만 현재 부동산 시장 장기침체의 가장 큰 주범으로 꼽을 수 있는 것이 ‘보금자리주택’과 ‘DTI 규제’라 볼 수 있다.
입지와 분양가 경쟁력이 월등히 높은 보금자리주택이 공급이 되면서 수요자들은 민간분양에 대한 관심이 크게 떨어졌다. 이에 따라 보금자리주택에 쏠림현상이 두드러지게 나타났으며, 수도권 민간 분양시장은 미달사태를 잇따라 나타내는 등 양극화 현상이 나타났다.
또한 보금자리주택의 사업이 속도를 낼수록 인근 주택시장은 얼어붙고 있다. 시세보다 저렴한 보금자리주택이 대거 들어서면서 인근 집값도 덩달아 하락할 것이란 우려 때문이다.
또한 DTI 규제는 현재 부동산 시장 침체를 가져온 가장 큰 주범이라 꼽을 수 있다. 미국발 금융위기 이후 DTI 규제가 되면서 시장은 급속도로 얼어붙었다. DTI 규제는 그동안 집값 안정에 기여하긴 했지만 거래시장을 악화시키면서 부동산 장기 침체로 이끌고 있다.
DTI 규제로 자금줄이 막혔기 때문이다. DTI는 대출을 받을 수 있는 여력을 조절하는 규제다. 그동안 DTI규제는 주택시장으로 유입되는 돈줄을 조여 금리인상과 맞물려 주택 매매수요와 투자심리를 크게 위축시켰다. 투자자는 투자자대로 실수요자는 실수요자대로 어느 정도의 현금력이 없으면 부동산 시장에 투자를 하기 힘들다.
보금자리주택과 DTI 규제가 폐지가 동시에 진행이 될 경우 부동산 시장 침체의 가장 큰 주범이었던 만큼 과거 규제완화책보다는 시장에 주는 효과는 클 것으로 보인다.
보금자리주택이 폐지될 경우 앞으로 계획되어 있는 보금자리주택 물량에 쏠림현상이 크게 나타날 것이다. 하지만 이후 보금자리주택 물량이 모두 소진된 이후에는 입지, 분양가 등에서 경쟁력이 있는 민간 분양물량으로 분산시키는데 도움이 될 것으로 기대된다.
DTI 규제 완화 및 폐지는 자금줄을 풀어주는 만큼 시장의 자금 유동화에 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다. 금융권이 자체적으로 리스크를 관리하고 있는 만큼 DTI를 푼다고 할지라도 금융권 부실, 가계부채 악화 등으로 이어질 가능성은 작다고 보여진다. DTI를 폐지하면 금융권은 오히려 고객의 금융거래내역, 신용상태, 안정적 수입 확보 여부 등 다른 심사자료를 더 면밀히 살펴보게 되기 때문이다.
물론 현재 부동산 시장이 투자자에서 실수요자 중심으로 재편이 된 만큼 과거와 같이 시장을 급 회복시키기에는 어렵다. 단, 부동산 거래시장을 억제시키는 정책이 지난해 12.7 대책에 이어 대부분 모두 풀리는 셈이 되기 때문에 투자 수요가 급매물 중심으로 유입이 될 가능성이 크다.
전월세 상한제는 단기적 전세가격 상승을 낳을 수 있지만, 중장기적으로 전세 안정화에 도움이 될 것으로 보인다.
단기적으로 전월세 상한제 도입이 공식화되면 임대인들은 제도 도입 이전에 임대료를 한꺼번에 올려 오히려 전세가격 상승을 이끌 수 있다는 여론도 있다.
하지만 이때의 전세가격 상승이 무서워서 앞으로 중장기적으로 꾸준히 오를 전세가격을 무시할 수는 없는 상황이다.