고종완 re멤버스대표/서울디지털대학교 부동산학과 특임교수
이번 주 주택시장은 매매, 전세 모두 하락세가 둔화되는 모습입니다.
부동산1번지에 따르면 이번 주 수도권의 주택시장은 재건축이 하락하는 가운데 매매와 전세시장 모두 하락세가 주춤한 모습입니다. 특히 재건축시장은 서울시의 30% 소형비율 가이드라인 설정후 단지별로 이해관계가 다르고 주민반응도 차이가 있어서 셈법이 끝날 때까지 좀 더 시간이 걸릴 전망입니다. 암튼 5.10 대책에 따른 실망매물과 그리스 등 유로존위기, 비수기진입등의 악영향으로 시장체력이 저하된 때문으로 풀이됩니다.
현시점에서는 재건축의 흐름이 매우 중요합니다. 아직은 급매성 저가매물은 많지 않지만 매수세의 투자심리위축이 큰 문제인데 정부가 1:1 재건축단지의 증축을 30%까지 허용하는 방향으로 제도개선방안을 수립하면서 대치, 은마 등 중층단지의 움직임이 주목됩니다. 상당한 수혜가 예상되는 만큼, 6월 이후 1:1 재건축을 추진하는 강남권 중층단지에 대한 투자자의 관심도 증가할 것으로 관측됩니다.
한편, 지난 30일 박상우 국토부 주택토지실장과 이건기 서울시 주택정책실장이 비공식 접촉을 통해 정책조율 및 협조 분위기를 마련한 것은 만시지탄의 감은 있으나 시장안정에는 큰 도움이 될 전망입니다. 사사건건 대립하고 시장의 불확실성을 키워왔던 지난 과오를 철저히 반성하고 당리당략을 떠나 오로지 국민과 시민의 주거복지, 수도서울의 도시경쟁력강화를 위해 최선을 다해 노력하는 중앙정부와 서울시의 새로운 모습을 기대합니다.
올 상반기는 다행히 전월세 시장이 안정세를 기록하였습니다.
하지만 하반기는 사정이 조금 달라질 전망입니다. 변화의 단초는 공급물량과 수요변화에서 찾을 수 있습니다. 이를테면, 올 가을 이사철을 앞두고 6월과 7월의 입주물량이 작년 5500가구에서 1870가구로 급감하는 데다 윤달종료(지난 5월 20일)로 신혼부부 수요가 급증하고 있으며, 가락시영단지 등 재건축 이주도 대기하고 있습니다. 전월세 시장은 매매시장과 달리 수요공급조건에 의해 임대료가 결정됨으로 서울지역의 주택수급만 놓고 보면 공급 감소, 수요증가로 임대료의 상승가능성은 그만큼 높아지고 있다는 분석입니다.
특히 국내최대의 재건축단지인 가락시영아파트 6600가구가 이주할 경우 송파구를 비롯한 주변지역의 전월세 시장에 미치는 영향력, 파급력은 작지 않을 전망입니다(작년도에 대치동 청실과 우성아파트 1800가구가 한꺼번에 이주함으로서 강남발 전세대란의 기폭제가 되었던 사건은 좋은 사례입니다). 잠원대림아파트 637가구, 신반포 한신 1차 790가구 등 서울 모두 9곳, 1만221가구의 이주로 인해 올 하반기 강남권 전세시장은 전세대란까지는 아니더라도 상당한 불안요인이 잠재하고 있다는 판단입니다.
예컨대 가락시영아파트 재건축이주로 인한 전세시장 충격파는 보통 3차에 걸쳐서 인근지역으로 확산, 진행되는바, 1차적으로는 송파구가 2차적으로는 강동구, 광진구 등이 3차적으로는 하남, 구리, 성남지역 등의 전세시장은 순차적인 충격을 받을 것으로 추측됩니다.
그리고 가락시영단지 이주자의 주택규모와 이주비를 감안할 경우 집주인의 이주주택규모는 20~30평형대의 중소형주택, 전세가격기준으로 2억 원 내외 주택이 주된 타깃이 될 것으로 보이며 세입자의 경우에는 아파트보다는 전월세 가격이 저렴한 다세대, 다가구, 빌라를 선택할 가능성이 높아서 빌라 등 서민층이 거주하는 주거지역의 주거부담 증가가 우려된다고 하겠습니다.
따라서 정부도 앞으로 재건축시기조정 등을 통해 이주수요의 분산대책을 마련할 필요가 있으며, 이주파동의 충격이 예상되는 인근지역의 세입자의 경우에도 만기가 임박하여 황당한 사태를 맞기보다는 재 전세, 이사계획 등 미리미리 사전 대비책을 마련해야 합니다.(물론 장기적으로 최고의 대비책은 자금력이 허용하는 범위 내에서 내 집 마련을 하는 것입니다)
3억원미만의 주택이 경매시장을 움직이고 있습니다.
최근 들어 경기악화로 3억 원 미만의 법원경매주택이 많이 출시되고 있으며 강남권의 3억 원미만의 주택을 싼 값에 매입하려는 실수요자들의 발걸음이 잦아지고 있습니다. 부동산 태인의 발표에 따르면 5월 21일 현재 수도권 법원의 아파트 경매물건 1만2121개중 감정가 3억이 하가 5038개로 41.5%를 차지하고 있으며 3억 이상 6억 미만은 34.2%로 경매시장에서 3억 미만의 아파트 물건이 5000개를 넘은 것은 2008년 금융 위기 후 처음이라고 합니다. 그만큼 시장 침체의 골이 깊고 은행 등 금융기관으로부터 대출금을 갚지 못해 경매신청건수가 증가하고 있는 것으로 분석됩니다.
수도권의 3억 원미만 주택은 말 그대로 실수요자들이 가장 많이 찾고 선호하는 중소형주택으로서, 정부가 하우스푸어 문제를 미루는 가운데 애꿎은 1주택자의 중산층 꿈이 무너지는 현장이기도 합니다.
마음 아픈 애기지만 세상만사가 그렇듯이 모든 일에는 양면성이 존재합니다. 누군가의 고통은 누군가에게는 새로운 희망이 될 수도 있습니다. 적은 돈으로 내 집 마련을 계획하고 계신 분들이라면 법원경매시장에 좋은 기회가 열리고 있습니다.
미국 부동산 시장은 안정세, 중국부동산은 구조조정중입니다.
미국의 지난 3월 기준, 뉴욕등 주요대도시의 주택가격은 안정세를 보이고 있습니다. 스탠다드앤 푸어스(S&P) 케이스-쉴러(CS) 지수는 3월중 134.1을 기록 전월대비 0.1% 상승한 것으로 드러났습니다. 전월에 이어 상승세가 유지되고 있어서 주택시장이 바닥을 찍고 안정세를 찾고 있는 긍정적인 신호를 보내고 있는 것으로 분석됩니다. 특히, 피닉스, 시애틀, 달라스등의 도시주택가격이 소폭 올랐습니다.
S&P사의 데이빗M. 블리쳐 지수위원회장은 일부지역지수는 개선되고 있지만 주택가격이 확실히 상승세로 돌아섰다고 단언할 수 없다고 말했습니다.
한편, 중국부동산시장에는 매서운 구조조정의 칼바람이 불고 있습니다.
중국정부의 강도 높은 주택규제정책의 여파로 부동산경기침체가 직속되는 가운데 일부 개발업체는 자금난으로 부도나거나 인수, 합병되는 등 부동산업계의 지각변동이 일어나고 있습니다.
이에 따라 중국부동산업계의 폭리시대는 종언을 고함과 동시에 부동산업계의 재편을 통해 부동산 시장도 중장기적으로 점차 안정을 찾아갈 것으로 전망됩니다./
고종완 RE멤버스 대표이사, 고고자산관리 대표이사 겸 건국부동산경제연구소 소장인 고종완 대표는 건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업, 한양대 도시대학원 박사과정을 수료하고 고려대, 성균관대 건국대 등의 대학원 최고경영자과정 강사로 활동하고 있다, 고종완 대표는 철저한 현장 중심의 살아있는 강연으로 유명하며 폭넓은 지지층을 확보하고 있는 전문 컨설턴트다. 현재는 서울디지털대학교 부동산학과 특임교수로 활동하면서 후대양성에 힘쓰고 있는 부동산멘토이기도 하다.