[전문가 기고] “건설사 부도랠리속 내 분양대금 안전할까?”

건설사들의 부도가 잇따르면서 아파트 계약자들이 불안해하고 있다. 하지만 막연히 불안해 할 필요는 없다. 기본적으로 모든 분양 아파트는 대한주택보증의 분양보증 장치가 마련돼 있기 때문에 계약자들은 큰 피해를 입지 않기 때문이다. 즉 시공사 부도에 대비해 민간이 20가구 이상 분양하는 공동주택은 모두 의무적으로 주택분양보증을 받도록 돼 있어 완공 전에 부도가 나더라도 계약자들은 큰 피해를 보지 않는다.

하지만 건설사가 법정관리를 신청하면 법원이 법정관리를 받아들일 때까지 일정기간 공사가 지연될 수 있어 입주지연이 예상된다. 이런 경우 분양 계약자들은 입주 지연에 따른 지체보상금을 사업자(시행자)에게 요구할 수 있으나 주택보증이 보증 이행을 하게 되면 주택보증에는 지체보상금을 청구할 수 없다.

구조조정 대상 업체의 분양계약자도 이미 납부한 계약금과 중도금은 모두 보호받는다. 워크아웃업체는 직접적인 대한주택보증의 분양보증 사고처리 대상이 아닌 만큼 이들 업체가 분양한 아파트의 분양계약자는 정상적으로 분양대금을 납부하면 된다. 다만 자금관리를 위한 계좌변경 등의 안내통지가 있을 경우에는 반드시 변경된 분양대금계좌로 납부해야 한다.

특히 입주자모집공고에서 정한 납부기간 이전에 입주금(중도·잔금)을 납부한 경우 사고가 생긴다면 모집공고상 사고일 후에 해당하는 입주금은 보증대상에서 제외되므로 피해를 입을 수도 있다. 따라서 가급적이면 입주금은 미리 내지 말고 모집공고에서 정한 날짜에 납부하는 게 좋다.

필자도 몇 해 전 지인의 소개로 지방에 있는 미분양아파트를 계약금조로 700만원만 넣고 분양받은 적이 있었다. 은퇴이후에 서울 생활 정리하고 맘 편히 번잡하지 않은 곳에서 노후를 보낼 생각에서였다. 하지만 해당 아파트를 계약하자마자 얼마 되지 않아 시공사가 부도가 났다는 소식이 들려왔고 두 달 후경 대한주택보증에서 공사재개와 환급에 대한 설문지가 집에 도착했다. 다행이 환급절차에 따라 계약금을 다시 환급받을 수 있게 되어 한숨을 돌리게 되었다.

◆분양보증 사고처리 기준
구조조정 대상 업체의 사업장 공사가 지연되어 실행공정율과 예정공정율이 25%P 이상 차이가 발생하는 등 보증사고 기준에 해당 되면 보증사고로 처리 후 대한주택보증에서 분양 계약자에게 향후 진행사항 등을 별도 통지한다. 대한주택보증의 분양보증 사고처리 기준은 사업주체(시행자)에게 부도ㆍ파산ㆍ사업포기 등의 사유가 발생한 경우와 실행공정율과 예정공정율이 25%P 이상 차이가 발생하여 보증채권자(분양계약자)가 보증이행을 청구한 경우다.

실행공정율이 75%를 초과하는 경우로서 정당한 사유 없이 실행공정율이 6개월 이상 지연되어 보증채권자가 보증이행을청구한 경우도 포함된다. 시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자가 보증이행을 청구한 경우이다.

보증이행 내용은보증사고시 분양보증이행은 공사를 계속해 입주를 보장하는 것이 원칙이며, 분양계약자의 3분의 2이상이 환급이행을 원하는 경우에는 그동안 납부한 분양대금을 되돌려준다. 다만, 사업주체 또는 시공사가 정상적인 사업수행이 가능하거나 회생절차를 개시한 경우 대한주택보증의 관리 하에 공사를 계속할 수 있다. 단, 공사비 대신 받은 대물분양아파트, 허위계약, 대출받은 중도금 등의 이자, 옵션비용 등은 분양보증 대상에서 제외된다.

건설사부도시, 보증사고 처리내용과 이행방법은?
사고사업장으로 분류돼야 보증보험 혜택 받아
미분양 아파트나 분양 상가도 건설사 퇴출주의
파격적인 계약조건 이라면 일단은 의심해봐야

부동산불황이 깊어질수록 할인과 금융조건이 좋은 미분양아파트를 고르는데 있어 시행사와 시공사의 재무건전성을 꼼꼼히 체크해야 한다. 통상적으로 주택을 전문적으로 건설하는 건설사들이 부도나기 전, 마지막 몸부림을 치기 위해 미분양주택 조건을 파격적으로 바꾸는 경향이 있기 때문이다. 대개 계약금 정액제에 중도금 무이자는 기본이고, 입주이후에도 일정금액이상 오르지 않으면 차액을 보상하는 프리미엄 보장제를 대대적으로 실시한다.

그나마 아파트분양률이 일정비율 이상 되어야 차후 공사를 진행하는 데 필요한 공사대금을 금융권에서 조달할 수 있기 때문이다. 하지만 아무리 좋은 분양계약조건이라도 건설사가 퇴출이 되면 어떤 식으로든 계약자들은 피해를 입을 수밖에 없기 때문에 주의해야 한다.

사고사업장으로 분류돼야 보증보험 혜택
회사가 법정관리나 워크아웃을 신청했더라도 모두 보증 보험 혜택을 받을 수 있는 게 아니다. ‘사고사업장’으로 분류돼야 보증 보험 혜택을 받을 수 있다. 사고사업장은 공사를 계속할 수 없는 곳을 말하는데 법정관리나 워크아웃, 혹은 부도가 났다고 해서 바로 사고사업장이 되는 게 아니다. 부도가 났더라도 법원이 해당 건설업체의 법정관리 신청을 받아들이면 사고사업장이 안 된다.

법정관리 결정은 법원이 회생이 가능할 것으로 보는 것이어서 아파트 공사에 무리가 없기 때문이다. 반대로 법원이 파산을 결정하면 곧바로 사고사업장이 된다. 이 경우에만 보증 보험 혜택을 받을 수 있는 것이다. 업체에서 부도를 막기 위해 기업 재무구조 개선을 위한 워크아웃을 신청할 때도 마찬가지다. 당장 아파트 공사를 하는 데 문제가 없기 때문에 사고사업장 대상이 안 된다.

즉, 법정관리·워크아웃 신청 사실만으로 사고사업장으로 분류하지 않는다. 다만 당초 계획보다 공사 일정이 25% 이상 지연되거나 공사가 3개월 이상 중단되면 법정관리·워크아웃을 신청했더라도 곧바로 사고사업장이 된다.

이 경우 회사가 살아 있더라도 회생 가능성이 없다고 판단하기 때문이다. 그런데 사고사업장이 되든 안 되든 자칫 입주 지연 등의 피해가 생길 수 있다. 법원이 법정관리 여부 등을 결정하는 기간(보통 1~2개월)에는 공사가 중단될 가능성이 높기 때문이다.

또 계약자들이 분양 대금 환급(계약자 3분의 2 이상이 원하는 경우)이 아니라 공사 이행을 결정한 경우 새 시공사를 찾기까지 공사가 중단될 수 있다. 공사 중단 시기가 짧다면 야간작업 등을 통해 공기를 맞춰 제때 입주할 수 있겠지만, 공사 중단 기간이 길어진다면 입주가 당초 예정보다 1~2개월 정도 지연될 수 있다.

분양상가도 건설사 검증 필수
건설사들이 시공하고 있는 상가의 경우는 공사 중단 등 문제가 생길 가능성이 높기 때문에 시공사도 면밀히 검증해야 한다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다. 또한 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증 의무가 미약해 투자자 피해가 염려되기 때문이다.

상가는 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입토록 돼 있으나 연면적 3천㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않는 등 주택에 비해 안정성이 많이 떨어지고 있기 때문이다. 과거 한신건영의 부도로 일산 화정의 한신에리어타워, 파주 금촌의 아이맥스타워 등이 공사 중단의 후유증을 앓는 등 시공사의 부도로 인해 상가 투자자의 공사중단 피해가 적지 않았다.

더욱이 새로운 사업주가 등장해 시공사가 교체되더라도 여전히 문제는 존재한다. 새로운 사업자 입장에서도 기존 분양자가 시행사와 맺었던 수익률 보장 등의 계약조건을 바뀐 시공사가 승인할지 여부가 불투명하기 때문이다. 수익형 부동산의 열풍을 타고 상가투자에 무작정 뛰어들기 전에 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다.

‘부도브랜드’ 주홍글씨는 여전히 남아
대한주택보증에 의해 시공사 교체와 현금 청산 등 피해는 최소화되겠지만 부도건설사가 지은 아파트라는 안 좋은 이미지는 계속 따라다닐 것이다.

향후 부동산 가격에 따른 시세차익을 기대하는 부분은 주거가치 못지않게 높게 차지하고 있는 점을 감안할 때 부도난 아파트라는 이미지로 인한 재산상 손실은 계약자가 온전히 부담해야할 몫인 것이다./