[ㄴㅅㅇㅋ_공기업 진단 ②주택도시보증공사] 깡통전세 숙제 안은 HUG 권형택 사장

 : 영업비용 줄여 취임전 대비 수익성 개선시킨 권형택 사장

2021년 4월 ‘권형택’ 주택도시보증공사(이하 보증공사) 사장의 취임이후, 보증공사의 수익성이 취임전과 비교하여 개선됐다는 평가가 나온다.

2021년 고유사업기준 보증공사의 매출액(영업수익)은 전년 대비 감소했지만, 영업비용이 전년 대비 많이 감소하면서, 2021년 영업이익은 전년과 비교할 때 오히려 증가한 것으로 확인됐다.

보증공사의 2021년 매출액은 8798억 원으로 전년인 2020년에 기록한 9760억 원과 비교하여 –7.9% 감소했다.

2021년 보증공사의 매출액이 전년 대비 감소한 것은 보증료 수익이 많이 감소했기 때문이다.

보증공사는 주택복지 증진과 도시재생 활성화를 위해 ‘전세금반환보증’, ‘주택분양보증’, ‘하사보수보증’ 등의 보증사업을 수행하고 있다.

이러한 배경에서 보증공사의 주요한 수입원은 보증료라고 볼 수 있는데, 보증공사의 2021년 보증료 수익은 4952억 원으로 전년인 2020년의 6285억 원과 비교할 때 –21.2% 감소한 것으로 파악됐다.

하지만 2021년 보증료 수익이 전년 대비 감소했음에도 불구하고, 2021년 보증공사의 영업이익은 4941억 원을 기록하면서 전년인 2020년의 3926억 원과 비교하여 25.8% 증가했다.

2021년 영업이익이 전년 대비 증가한 이유로는 영업비용 중 보증금 비용의 감소가 언급되고 있다.

보증공사의 회계규정에 따를 때 보증금 비용이란 일반적으로 보증사고가 발생했을 때 지급하는 보증금과 제반 비용을 의미한다.

이때 보증사고란 전세금반환보증계약이 체결되었는데 정당한 이유 없이 임차인이 전세금을 반환받지 못하여 보증공사의 보증금 상환 의무가 발생하는 경우 등을 말한다.

2021년 보증공사의 보증금 비용은 1972억 원으로 전년인 2020년의 3409억 원과 비교할 때 –42.1% 감소한 것으로 확인됐다.

회계연도마다 보증금 비용의 규모가 변하는 것은 사실이지만, 2021년에 기록한 1972억 원은 최근 4년간(2018년~2021년)의 보증금 비용 중에서 가장 낮은 수준이다.

이와 같은 배경에서 보증공사는 심사 강화 등의 노력을 통해 2021년 보증사고로 인한 비용 발생 부담을 상당 부분 억제하는 것에 성공했다는 평가가 나온다.

 : 추가 출자와 이익잉여금 증가로 재무건전성 개선

권형택 사장 취임 이후인 2021년 보증공사의 재무건전성은 전년인 2020년과 비교하여 다소 개선됐다는 평가가 나온다.

고유사업기준 보증공사의 2021년 부채비율은 26.62%로 전년인 2020년의 31.55%보다 –4.93%P 감소했다.

부채비율이 감소했다는 것은 분자인 부채가 감소하거나 분모인 자본이 증가했다는 의미이므로 일반적일 때 회사의 재무건전성이 개선됐다는 의미로 해석된다.

2021년 보증공사의 부채비율이 전년 대비 감소한 주요 이유로는 자본의 증가가 언급되며, 자본의 증가 원인으로는 추가 출자와 수익성 개선으로 인한 이익잉여금 증가가 제시된다.

보증공사는 2021년 3900억 원의 추가 출자가 이뤄지면서, 납입자본은 2020년 3조 3020억 원에서 2021년 3조 6920억 원으로 증가했다.

게다가 2021년 보증공사의 영업활동 결과 매출액은 감소했지만, 영업이익이 증가하는 등 수익성이 개선되면서 이익잉여금이 증가했다.

보증공사의 2021년 이익잉여금은 3조 4767억 원으로 전년인 2020년의 3조 1897억 원과 비교하여 9.0% 증가한 것으로 파악됐다.

 : 지방 아파트와 신축 빌라 중심으로 깡통전세 증가 가능성에 대비 필요

보증공사는 매매가격 대비 전세가율이 높은 지방 아파트와 신축 빌라 중심으로 깡통전세가 증가할 가능성에 대비할 필요성이 있다는 조언이 제기된다.

깡통전세란 주택에 설정된 담보 대출금액과 전세금 합계가 매매가격에 육박하여 임차인이 전세보증금을 완전히 변제받을 수 없는 상황을 가리키는 말이다.

보증공사는 전세금반환보증사고가 발생하면 임차인에게 임대인 대신 전세금을 지급하고, 주택을 경매에 부치는 등 지급한 금액을 임대인으로부터 회수할 수 있는 권리를 획득한다.

그런데 해당 주택의 전세 계약이 깡통전세라면 보증공사는 주택을 경매에 부쳐도 지급했던 모든 금액을 회수할 수 없으므로 일정 부분 손실을 볼 수밖에 없다.

주택 관련 업계에서는 대략 매매가격 대비 전세가율 70% 수준을 깡통전세로 평가한다.

‘한국부동산원’의 자료에 의하면 2022년 4월 기준 8개도(강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주) 소재 아파트의 매매가격 대비 전세가율 중윗값은 78.4%를 기록하여 지방 아파트 관련 깡통전세 발생 우려가 제기된다.

특히 춘천 83.4%, 청주 81.6%, 천안 82.0%, 완산 84.0% 등 매매가격 대비 전세가율이 80%를 넘는 지역도 다수 존재하여 깡통전세 우려가 더욱 심해지는 지역이 존재한다는 평가다.

한편 시세 비교 대상이 존재하여 비교적 쉽게 시세를 예측할 수 있는 아파트와 달리 신축 빌라의 경우 매매가격을 예측하기가 쉽지 않다.

이런 취약점을 노린 편법 혹은 불법행위가 종종 발생하고 있어 주의를 필요로 한다는 지적이다.

이와 같은 행위는 임대인과 임차인이 서로 합의하여 주택의 매매가격에 육박 혹은 초과하는 전세보증금으로 보증공사와 전세금반환보증을 설정한 후, 임대인이 전세보증금 일부를 임차인에게 돌려주는 방식 등으로 알려졌다.

임대인은 높은 보증금을 받을 수 있고, 임차인은 계약 즉시 보증금 일부를 돌려받을 수 있는 동시에 보증사고가 생길 경우에도 보증 공사에게 전세보증금을 반환받을 수 있으므로 이와 같은 편법 혹은 불법행위에 적지 않은 수가 참가한다는 평가다.

다만 보증사고가 발생하면 보증공사는 기본적으로 깡통전세에 대한 보증을 선 것이므로 일정 부분 손실이 불가피하다.

아직 이와 같은 유형의 행위가 불법행위인지 명확하게 유권해석이 내려진 바는 없다.

하지만 이 같은 깡통전세가 증가할수록 국민의 주택복지 증진을 위해 설립된 보증공사의 손실 또한 증가할 가능성이 크며, 이는 결국 전체 국민의 손해로 이어질 것이란 평가다.

결국, 이와 같은 행위를 방지할 수 있는 명확한 제도적 마련이 요구되며, 보증공사는 제도가 마련되기 전에도 심사 강화 등을 통해 대응에 나서야 한다.