[ㄴㅅㅇㅋ_공기업 진단⑩ 한국토지주택공사] 김현준 LH사장의 과제 ‘주택 250만 호’, 어떻게 성공할까

 : 김현준 사장 취임후 한국토지주택공사의 수익성 개선

‘김현준’ 사장 취임후 ‘한국토지주택공사(이하 주공)’의 연결재무제표 기준 수익성이 취임전과 비교하여 개선됐다.

주공의 2021년 매출액은 27조 1373억 원으로 전년인 2020년의 24조 2447억 원과 비교하여 11.9% 증가했으며, 2021년 영업이익은 5조 6398억 원으로 전년의 4조 3359억 원과 비교하여 30.1% 증가했다.

2021년 영업이익률은 20.8%로 전년인 2020년의 17.9%와 비교하면 2.9%P 향상됐다.

2021년 주공의 수익성이 전년대비 개선된 주요 이유로는 집값 상승으로 인한 주택부문의 수익성 개성이 언급된다.

연결재무제표 기준 주공의 2021년 주택부문 매출액은 약 11.9조원으로 전년인 2020년의 약 7.6조원과 비교할 때 56.6% 증가했다.

한편 주공의 2021년 주택부문 매출원가는 약 8.0조원으로 전년인 2020년의 약 5.5조원과 비교할 때 45.5% 증가하는데 그쳤다.

이 같은 배경에서 2021년 주택부문 매출원가율은 67.2%를 기록하면서 2020년의 72.4%와 비교하여 –4.8%P 감소했다.

매출원가율은 1단위의 매출을 발생시키는데 필요한 원가의 비중을 의미하므로 수치가 낮을수록 수익성이 좋다는 평가가 가능하다.

 : 폭리 VS 재무건전성 개선

김현준 사장 취임 이후에 수익성이 개선된 것을 놓고 ‘공기업인 주공이 폭리를 취하고 있다’는 입장과 ‘재무건전성 개선을 꾀하고 있다’는 입장으로 상반된 평가가 나온다.

지난 2월 16일 ‘경제정의실천시민연합(이하 경실련)’은 2011년부터 주공이 분양한 62개 단지를 조사한 결과, 1조 2천억 원 규모의 수익을 취하는 등 10년간 막대한 이익을 얻어왔다고 주장했다.

경실련은 집값 거품을 잡기 위해 주공이 즉시 분양원가를 공개해야 하며 공공주택 정책 쇄신 방안을 마련할 필요가 있다고 덧붙였다.

게다가 최근 집값 급등으로 인해 10년 공공임대 분양전환 시에 분양가가 폭등하여 대상 주민들로부터 원성을 사고 있는 점 또한 지적된다.

현행 공공임대 분양전환 시 분양가는 감정평가법인들이 산출한 감정평가금액의 산술평균액으로 정하는데, 최근 집값 급등으로 인해 분양가가 10년 전 대상 주민들이 예측했던 금액을 훨씬 상회하고 있어 문제가 되는 것이다.

하지만 분양가 상승을 바로 주공의 폭리라고 평가하기는 어렵다는 반론도 제시된다.

이는 분양가 상승으로 발생한 이익의 영향으로 인해 부채비율이 감소하는 등 주공의 재무건전성이 개선되고 있기 때문이다.

수익성 개선 등의 영향으로 주공의 2021년 부채비율은 221.3%를 기록하며 전년인 2020년의 233.6%와 비교하여 –2.3%P 개선된 것으로 확인된다.

주공은 수익이 발생하는 사업뿐만 아니라 국민의 주거복지를 위해 공공주택관리사업(구 주택임대사업)과 같이 대규모 적자를 발생시키는 사업 또한 수행하고 있다.

2021년 연결재무제표 기준 주공의 공공주택관리사업 부문 영업이익은 –1조 9596억 원 적자를 기록했으며, 이전 회계연도의 영업이익 또한 –1조원이 넘는 적자를 종종 기록한 바 있다.

이와 같은 배경에서 주공이 다른 사업부문에서 충분한 수익을 올리지 못한다면, 정말 국가의 도움이 필요한 취약계층을 도울 수 있는 재원이 고갈될 수밖에 없다는 한계가 존재한다고 볼 수 있다.

결국 이 문제를 단순하게 주공이 폭리를 취하고 있는지 혹은 아닌지로 접근하는 것은 바람직하지 않다는 평가다.

다만 주공과 임차인 등 이해관계인 사이에서 분양가 관련 갈등이 심화되고 있는 것은 분명하므로, 갈등 완화나 해소를 위해 사회적으로 수용할 수 있는 이익 배분 제도 개선 관련 협의나 토론은 필요할 수 있다.

: 원자재 가격 상승으로 착공 실적 감소 등 공급계획에 차질 가능성 제기

‘국토교통부’의 자료에 의할 때 2022년 1월부터 4월까지 주택 착공실적이 전년 동기와 비교하여 감소한 것으로 파악됐다.업계에서는 원자재 가격 상승으로 수익성이 악화된 건설 회사들이 신규 주택 건설에 소극적으로 나서고 있는 것으로 분석하고 있다.
2022년 4월 기준 국내 주택 착공실적은 3만 4417호로 전년 동월대비 –24.0% 감소했으며, 같은 기간 아파트 주택 착공실적 또한 2만 5581호로 전년 동월대비 –24.9% 감소한 것으로 확인된다.

누계 실적으로 봐도 2022년 1~4월 기준 국내 주택 착공실적은 11만 8525호로 전년 동기대비 –32.0% 감소했으며, 같은 기간 아파트 주택 착공실적은 8만 8942호로 전년 동기대비 –36.6% 감소한 것으로 파악됐다.

이 같은 현상이 지속될 경우 정부의 주택공급계획에도 차질이 생길 수 있다는 우려가 나온다. 이와 관련하여 주공은 지난 5월 18일 시공업계와 간담회를 열어, 원자재 수급 문제 관련한 어려움을 청취한 후 공사비 인상 가능성을 언급하는 등 현장의 동요를 최소화할 수 있도록 대책마련에 힘쓰고 있다.

국토교통부 또한 지난 5월 30일 관련 업계 대표자 등과 간담회를 갖고 ‘자재비 상승분의 공사비 반영’과 ‘관급자재의 원활한 공급’ 등의 대책을 마련할 것을 약속했다.

이 자리에서 국토교통부와 ‘기획재정부’등 정부기관은 ‘대한건설협회’등 관련업계와 함께 국민의 주거안정에 필요한 주택 250만 호 공급 정책 수행에 차질이 발생하지 않도록 최선을 다할 것을 분명히 했다.