10.15 부동산 대책에 수도권 정비사업 급제동...재개발 집중했던 대우·롯데 등 건설사 미래는?

10.15 부동산 대책 시행으로 서울과 경기도의 정비사업(재개발, 재건축 등)이 큰 차질을 빚게 될 전망이다. 이에 정비사업에 적극 나섰던 건설사들이 맞게 될 타격에 시선이 집중됐다.

정부는 이달 15일 서울 전역을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 묶는 고강도 안정화 대책을 발표했다. 전매 제한 등 일부 규제는 15일 공고 즉시 효력이 발생했고, 대출과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제는 16일부터, 토지거래허가구역 지정은 20일부터 각각 발효됐다.

이번 대책은 실수요자의 대출 문턱을 크게 높였다. 핵심은 DSR과 주택담보대출 규제 강화다. DSR은 대출받는 사람의 모든 대출 원금과 이자를 더해 연 소득으로 나눈 값이다. 특히 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도가 15억 원 구간별로 6억·4억·2억 원으로 차등화되고, 스트레스 DSR 3.0% 상향, 1주택자 전세대출 이자 DSR 반영 등으로 체감 한도가 매우 축소됐다.

한 부동산 전문가는 "이번 대책은 수요 억제 강도가 높아 단기적으로는 집값 안정 효과가 있겠지만, 장기적으로는 도리어 공급 위축을 불러올 수 있다"고 진단했다. 이어 "특히 정비사업의 사업 속도가 둔화하면 몇 년 뒤 서울 도심의 공급 부족이 심화할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

수요 위축이 건설사에 치명적인 것은 주요한 자금 조달 방식인 프로젝트파이낸싱(PF) 때문이다. 건설사는 통상 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받는다. HUG의 분양보증과 고분양가 심사로 분양가가 관리되고, 대출 규제로 초기 분양률마저 저조하면 PF 상환 리스크가 커질 수 있다.

업계는 사업 시점에 따라 건설사의 희비가 갈릴 것으로 전망했다. 2025년 8월 재분양 절차에 착수한 대우건설(흑석11구역)과 분양 시기가 미정인 롯데건설(청량리8구역) 등은 향후 일반분양 시점의 시장 상황이 악화할 경우, PF 상환 부담을 떠안을 우려가 제기됐다.

반면, 현대건설(대조1구역)은 2025년 5월 일반분양을 마쳤고, 삼성물산도 이문1구역을 2025년 1월 3일 준공, 1월 10일 입주를 개시해 리스크를 피했다. 다만 삼성물산의 이문3구역은 향후 잔여 물량 공급 시, 매수자가 강화된 DSR 등 대출 규제를 직접 받게 된다. 

이번 대책은 당장의 분양 시장뿐 아니라 건설사의 신규 수주 활동에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 서울 전역(경기 12곳 포함)의 아파트 및 동일 단지 내 1개 동 이상 포함된 연립·다세대가 토지거래허가구역으로 지정(효력 10월 20일)됐다. 허가구역 내 해당 주택 거래는 계약 전 허가가 필요해 사실상 거래가 크게 제약된다. 이로 인해 건설사들이 향후 먹거리인 신규 정비사업 부지를 확보하는 데 난항이 예상됐다.

업계는 이번 대책이 단순한 분양 일정 조정을 넘어, 건설사의 자금 조달 전략 자체를 바꿀 수 있다고 평가했다. 한 건설사 관계자는 "대출 규제와 청약 제도 변경이 동시에 적용되면 시장의 불확실성이 커질 수밖에 없다"며 "건설사들이 당분간 신규 분양 일정과 공급 물량을 재점검할 수도 있다"고 내다봤다.