[신탁건전성을 보다 ⑨대한토지신탁] 차입형 토지신탁 사업 탓에 제대로 발목 잡힌 대한토지신탁, 어두운 실적 전망 해결할 묘책 없나?
[신탁건전성을 보다 ⑨대한토지신탁] 차입형 토지신탁 사업 탓에 제대로 발목 잡힌 대한토지신탁, 어두운 실적 전망 해결할 묘책 없나?
  • 이혜중 기자
  • 승인 2020.02.07 11:32
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1997년 12월 설립된 후 토지신탁을 포함한 부동산신탁 및 부수업무를 주된 사업목적으로 하는 대한토지신탁은 군인공제회의 완전 자회사다. 지방 부동산 경기가 침체를 겪으며 대한토지신탁이 위기를 겪고 있다. 차입형 토지신탁 사업의 성행으로 2018년 영업이익률 62.4%를 기록하며 높은 수익성을 자랑했으나 현재 관련 사업에서 비롯된 부실 우려로 발목이 잡혔다. 2017년 차입형 토지신탁 사업으로 이미 한 차례 신용등급이 강등된 바 있어 중장기적 리스크 관리를 위한 대책 마련이 시급하다. 뿐만 아니라 향후 실적 전망에 먹구름이 낀 상태로 새로운 먹거리 확보 등 묘책을 마련해 현 상황을 해결해야 한다. 부동산 전망이 밝지도 않은데다 대형 금융그룹까지 뛰어 드는 등 경쟁 심화로 인해 한동안 부진의 늪에서 헤어나오지 못할 것으로 보인다.

◆ 차입형 토지신탁으로 일장춘몽, 이제는 발목 잡는 골칫덩이로 전락해

차입형 토지신탁 관련 수탁고가 전체 4.5% 수준이었던 2014년 영업수익이 357억원, 영업이익 및 순이익이 각각 166억원, 120억원이었다. 본격적으로 차입형 토지신탁 사업에 열을 올린 2017년 총 수탁고의 9%로 비중이 2배 가량 늘어났고 이에 따라 같은 해 영업수익 857억원, 영업이익 및 순이익이 각각 535억원, 420억원으로 크게 뛰어 올랐다. 그러나 이듬해 부동산 경기 악화로 그간 높은 수익을 냈던 부동산 신탁업이 일제히 난항을 겪게 되었고 특히 차입형 부동산 신탁사는 미분양 등의 발생으로 대손상각비가 크게 발생해 수익성이 저해됐다. 차입형으로 분류되는 대한토지신탁도 타격을 피할 수 없었다. 2018년 거의 1000억원에 가까운 영업수익을 거둬들이며 외형 성장하는 듯 했으나 전년 대비 영업이익과 순이익이 각각 41.4%, 41.0%씩 줄어드는 등 수익성이 크게 악화됐다. 2018년 총자산이익률과 자기자본이익률이 각각 4.6%, 12.7%로 전년 대비 절반 수준이 됐다.

대한토지신탁의 영업수익은 증가하는데 수익성이 악화된 것은 신탁계정대에서 비롯되는 이자수익에 원인이 있다. 위 그래프에 따르면 2017년까지만 해도 이자수익이 전체 수익 중 21.1%에 불과했다. 하지만 다음해 2018년부터 33.4%로 크게 늘어났고 2019년에도 그 비중이 계속 늘어나더니 2019년 3분기 전체 수익의 41.9%가 이자수익에서 비롯된 것으로 나타났다.

차입형 토지신탁은 위탁자에 공사비 등을 빌려주며 이 자금을 고유계정에서 신탁계정대로 계상한다. 자금을 빌려준 대가로 이자를 받는데 이자율은 통상 6.5% 수준으로 다른 신탁사업에 비해 높은 편이다. 대한토지신탁의 이자수익 중 신탁계정대 이자수익에서 비롯되는 비중은 2019년 3분기 기준 99% 수준인 것으로 드러났다. 사실상 신탁계정대 이자수익이 대한토지신탁의 수익 증가에 큰 기여를 한 셈이다. 2014년 54억원이었던 신탁계정대 이자수익은 5년새 507% 늘어나 325억원에 육박했으며 이는 전체 영업수익 중 33.1%를 차지한다. 이에 그치지 않고 2019년 꾸준히 그 비중이 점차 늘어나 전체 수익의 41.5%에 달해 차입형 토지신탁에 대한 의존도가 갈수록 심화되고 있다.

문제는 갈수록 늘어나는 신탁계정대와 관련해 부동산 경기 침체로 인한 대출채권 관련손실인 대손상각비가 크게 늘어나며 영업이익 및 순이익이 줄어들고 있다는 점이다. 2014년 대손상각비는 13억원으로 전체 영업비용 중 7%에 그쳤지만 갈수록 그 비중이 늘어났다. 2018년부터 지방을 중심으로 미분양이 늘어나 신탁계정대의 신용위험이 높아지며 대손상각비가 328억원까지 치솟았고 전체 영업비용 중 절반에 가까운 49.1%를 차지했다. 다시 말해 신탁계정대로 영업수익이 늘어나는 속도보다 영업비용이 늘어나는 속도가 빨라 자칫 수익성에 큰 타격을 줄 것으로 예상된다.

2019년에도 여전히 실적은 악화되고 있다. 영업이익률 1분기, 2분기 각각 63.3%, 62.2%로 높은 듯 했으나 3분기 39.8%p 하락한 23.5%로 주저앉았다. 전체 영업비용의 절반을 넘어선 51.8%가 대출채권 관련손실로 인한 비용으로 321억원의 대손상각비가 발생해 빠른 속도로 수익성이 저하됐다. 2019년 말 영업보고서는 아직 공시되지 않았으나 2018년 말 기준 328억원의 대손상각비가 발생한 것으로 미루어 보아 이보다 훨씬 더 뛰어넘는 수준의 대손상각비가 반영돼 수익성 악화는 계속될 것으로 보인다. 외형 성장의 일등 공신인 차입형 토지신탁이 이제는 골칫덩이로 전락해 발목이 잡혀 문제를 해결하는데 많은 노력이 필요할 것이다.

◆ 부채비율 200% 육박, 재무건전성에도 적신호 켜져

차입형 토지신탁 사업으로 인해 실적 악화는 물론 재무 건전성까지 떨어져 악재가 겹쳤다. 2015년만 하더라도 29.1%였던 부채비율이 2017년 93.6%를 기록해 100% 육박했다. 그러다 2018년 이보다 78.9%p 올라 172.5%로 크게 늘어나더니 2019년 3분기 말에는 198.9%로 200%에 가까운 부채비율을 기록했다. 업계 평균이 78%인데 비해 2배를 크게 웃도는 수준이다.. 2018년을 기점으로 부채비율이 본격적으로 100%를 돌파한 원인 중 하나는 CP(기업어음)의 잇단 발행이다. 2018년에만 1200억원 상당의 CP를 발행하는 등 이로 인해 차입금이 늘어난 것이 화근이 됐다. 신규 CP의 경우 이자율이 3.5% 정도이며 차입금이 증가해 이자비용 부담까지 감내해야 하는 상황에 이르렀다 관계자에 따르면 최근 정부 규제로 은행권의 중도금 대출이 막혔으나 사업장에는 많은 자금이 필요해 CP발행은 불가피한 요소로 사용됐다. 그러나 부동산 경기가 침체되고 있어 부채비율 증가에 대한 우려도 존재한다.

또한 앞서 언급한대로 무리한 차입형 토지신탁 수주 확대로 인해 신탁계정대가 계속 쌓인 것 또한 부채비율의 상승을 이끌었다. 무리한 사업 확장 시도가 결국 부채비율 증가로 이어졌고 부동산 경기 침체로 지방에서 미분양 건수가 늘어나며 신탁계정대의 부실 우려가 높아져 자산 건전성도 악화되어 가고 있다. 정상적으로 공사가 진행되고 있으나 주의를 요하는 여신을 뜻하는 요주의로 분류된 신탁계정대는 2014년 259억원에서 차츰 늘어나기 시작하더니 5년만에 16배 가량 증가해 4116억원까지 올랐다. 경남의 양산과 김해, 경북, 전주 등에서 미분양 사태가 벌어지며 신탁계정대의 부실이라는 결과를 낸 것이다.

신탁계정대의 증가와 부실 우려는 곧 자본 건전성 지표인 영업용 순자본비율(NCR)에도 악영향을 미쳤다. 2015년 금융당국이 제시하는 최소 비율의 15배나 달하는 3769%로 높은 건전성을 보였으나 1년 만에 절반으로 떨어졌다. 해를 거듭할 수록 급격한 속도로 NCR이 줄어들더니 급기야 지난해 말 739%까지 떨어졌고 작년 3분기에는 700%대 마저 무너져 694%를 기록했다. 신탁계정대의 부실 우려가 자본건전성 악화를 야기하며 사실상 건전성에도 적신호가 켜졌다.

공격적인 차입형 토지신탁 사업으로 2014년을 기점으로 급성장했던 대한토지신탁은 2018년부터 시작된 부동산 침체에서 비롯된 각종 모든 위기를 정통으로 맞이하고 있다. 리스크 관리 차원에서 현재 차입형 토지신탁의 신규 수주를 내고 있지 않음에도 불구하고 기존 수주만으로 여파가 큰 편이다. 현재 상황과 향후 부동산 경기를 토대로 예상하면 빠른 시일 내로 실적 개선과 리스크 관리를 이루기 어려울 것으로 보인다. 그러나 부동산 신탁사를 대상으로 부실에 대한 우려가 커져 금융기능을 강화해야 하므로 보다 적극적인 자세로 현 상황을 이겨낼 묘책을 마련하는 것이 필요한 시점이다.


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