[진단] 한국주택금융공사, 부채비율 악화로 건전성 관리 차원 TF 구성, 전세반환보증 대위변제 규모 증가까지 겹쳐..

[뉴스워커_진단] 한국주택금융공사(사장: 최준우)는 안정적인 주택금융 공급을 통해 국민의 복지 증진과 국민 경제 발전에 이바지하기 위해 2004년 출범한 정부기관이다. 주요 업무로 보금자리론, 적격 대출의 공급, 주택 보증 및 유동화 증권 발행 등이 있다. 한국주택금융공사는 사업 재원을 위해 주택저당채권을 연이어 발행하며 부채비율이 빠르게 상승하는 모습을 보이며 재무 위험성을 관리할 TF도 구성하기도 했다. 또 전세 관련 이슈가 수도권 등을 중심으로 발생하며 서민을 위한 전세 보증금의 반환 보증 대위 변제 규모도 확대되며 건전성을 저해하고 있는 것으로 알려졌다. 한편 이자 비용, 파생상품 평가 및 거래손실 등으로 인해 수익성 악화되고 있어 건전성 강화에도 위험신호가 울리고 있다.

• 부채비율 악화에 TF 구성, 대위 변제까지 나서며 건전성 악화

한국주택금융공사(이하 주금공)가 지난 9월 재정 지속 가능성 확보를 목적으로 한 TF를 구성했다. 주금공의 부채비율이 해를 거듭해 악화한 것도 TF 구성의 배경 요인이 된 것으로 추측된다. 실제 부채비율이 2018년 125.54%였으나 2019년 203.72%, 2020년 215.19%, 2021년 270.94%로 증가하더니 급기야 2022년에는 447.4%까지 치솟았다. 이는 전년 대비 176.46% 포인트나 상승한 수준이다. 주택금융 규모가 커지며 부채비율이 덩달아 오르며 주금공의 부담을 가중하고 있다.

문제는 주금공이 내놓은 중장기 재무 계획에 따르면 부채비율이 계속해서 오를 것이라는 점이다. 올해 주금공이 전망하는 부채비율만 739.7%이며 2024년 929.4%, 2025년 888.4%, 2026년 961.5%를 내다보고 있으며 2027년에는 1000%를 웃돌 것으로 예상하고 있다. 주로 주택저당채권(MBS)인 유동화부채 형태로 부채를 늘리고 있는데 부채비율 상승 속도가 심상치 않다는 의견이 존재한다.

이 가운데 대한민국을 떠들썩하게 만든 역전세, 전세 사기 등의 이슈로 주금공이 전세보증금 반환보증 대위변제까지 나서며 건전성 악화가 우려되고 있다. 대위변제액이 지난해 61억원 정도였다면 2023년 8월까지 444억원 수준에 이르는 것으로 밝혀졌다. 보증 잔액 대비 대위변제액의 비중을 나타내는 대위변제율도 같은 기간 0.15%에서 0.56%로 증가했다. 보증금을 반환할 수 없는 임차인을 대신해 주금공이 이를 대신 갚아준 후 이를 회수할 수 있지만 회수율이 2022년 10.55%, 2023년 8월까지 13.59%에 그치고 있다. 외부 자금 조달에 의존하고 있는 주금공이 대위 변제에 나섰지만 회수율이 저조해 자칫 건전성이 더 나빠질 수 있는 환경에 놓이게 된 셈이다.

• 공기업 특성 고려해도 좀처럼 나아지지 않는 수익성 지표.. 개선 절실

공기업인 주금공이 지나치게 수익성을 추구하는 전략을 취하는 것도 맞지 않지만 갈수록 수익성이 뒤처지고 있다는 점은 근본적인 한계로 작용할 수 있다. 앞서 지적한 건전성을 개선하기 위해서도 수익성이 어느 정도 뒷받침되어야 하기 때문이다.

주금공의 고유사업 실적이 2019년부터 줄곧 내리막 길이다. 2019년 영업수익 약 3조7829억원, 영업이익 약 3513억원으로 영업이익률은 9.29%로 10%에 가까웠다. 그러나 이듬해 약 4조원대의 영업수익에도 영업이익이 약 2573억원으로 전년 대비 저조해지며 영업이익률이 6.4%로 떨어졌다. 이처럼 영업수익 증가에도 영업이익이 감소하자 영업이익률은 2021년 4.54%, 2022년 2.54%로 낮아졌다.

영업이익률 하락의 주된 요인으로 이자비용을 꼽을 수 있다. 부채 중 이자부부채의 상승이 수익성에도 영향을 미친 것이다. 가령 2018년 대략 2조6885억원의 이자 비용이 매년 늘어나 2021년에 접어들며 3조원대를 초과했다. 지난해 이자비용만 약 3조3138억원 이상인 것으로 확인됐다. 이자비용의 증가로 영업이익이 줄자 이는 곧 이자보상배율에도 반영됐다. 2020년까지만 해도 주금공이 계획한 것보다 이자보상배율이 더 높았지만 2021년이 되며 상황이 역전됐다. 주금공이 계획한 이자보상배율은 2.57배였으나 실제 0.47배였다. 그만큼 주금공의 영업 실적만 가지고 이자비용을 갚는 것조차 어려웠던 것으로 추측할 수 있다.

파생상품 평가 및 거래손실도 영업이익률 하락에 한 몫했다. 양수확약 등의 형태로 파생상품 평가 및 거래손익을 계산하자 그 손실 폭이 2019년부터 조금씩 커지더니 2022년이 되자 급격하게 증가한 것으로 드러났다. 파생상품 평가 및 거래손실액이 2018년 약 1408억원에서 2020년 약 3759억원으로 약 두 배 이상 상승한 뒤 2022년에는 약 8166억원으로 급증했다. 직접적인 현금 유출은 발생하지 않다고 해도 부정적 시그널로 풀이될 수 있다.

주금공의 총자산이익률(ROA)은 2018년 0.21%을 시작으로 2019년 0.19%, 2020년 0.14%, 2021년 0.08%, 2022년 0.05%로 연이어 하락세를 걷고 있다. 공공기관이 이윤을 추구하는데만 몰두할 수는 없지만 주금공의 영업이익률 저하 속도가 상당히 빠르다는 것은 부정할 수는 없는 사실이다. 저하된 건전성의 궁극적인 회복 등을 고려해도 수익성을 개선하는 것이 바람직한 것으로 바라볼 수 있다.

특례보금자리론 등 주택금융 역할을 수행하는 공기업인 한국주택금융공사가 그 지원을 확대하면서 재무적 부담도 덩달아 커지고 있다. 전세 사고가 수도권을 중심으로 끊임없이 터지며 전세 보증금 반환 보증이 출시된 이래 대위 변제액이 늘어나는 등 부실 채권이 늘어날 가능성도 배제할 수 없는 만큼 선천적으로 건전성 악화에 대응해야 할 필요성이 분명해 보인다. 공기업으로 수익성을 과도하게 추구하는 것은 옳은 방향이 될 수 없으나 건전성을 관리하기 위한 목적 등을 고려했을 때 현재의 수익성 수준보다 더 나아질 수 있는 방법도 모색해야 할 것이다.