[신탁건전성을 보다_④생보부동산신탁 편] 교보생명 품에 100% 안긴 생보부동산신탁, 뒤쳐지는 자본력 불구 사업 다각화 시도로 반등 가능할까?
[신탁건전성을 보다_④생보부동산신탁 편] 교보생명 품에 100% 안긴 생보부동산신탁, 뒤쳐지는 자본력 불구 사업 다각화 시도로 반등 가능할까?
  • 이혜중, 신대성 기자
  • 승인 2020.01.14 15:39
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사진 속 인물_조혁종 생보부동산신탁 대표이사 / 그래픽_황성환 그래픽1팀 기자

[신탁 건전성을 보다_생보부동산신탁 편] 2001년부터 삼성생명과 교보생명이 각각 50%씩 지분을 보유하고 있던 생보부동산신탁은 100% 자회사로 편입되었다. 1998년 12월 8일 부동산신탁업을 영위할 목적으로 설립된 후 관리형 토지신탁을 위주로 성장했으며 2018년 말 기준 176명의 임직원이 근무하고 있다. 매출액 기준 11사 중 8위에 머물며 하위권에 머물고 있으나 이번 지분 매각 및 대표이사 교체 등으로 전환점을 마련하기 위한 혁신을 꾀하고 있다. 그러나 새로운 경쟁업체 3사의 등장 및 부동산 경기의 불안정성 증가 등 다양한 요인으로 부동산 신탁업계 불확실성이 높아지자 생보부동산신탁 역시 신사업 등에 도전하며 돌파구를 모색하고 있다. 그러나 여전히 안개 속 전망 속에 일각에서는 우려의 목소리를 내고 있다. 교보생명의 자회사로 새롭게 출격하는 생보부동산신탁이 치열한 경쟁을 뚫고 괄목할 만한 성장을 이룰 수 있을지 분석이 필요한 시점이다.

◆ 수수료수익 의존도 심각, 신속한 사업 다각화 시도 필요해

생보부동산신탁은 지난해 교보생명의 100% 자회사 편입, 새로운 대표이사 체제 전환 등 변화의 시기를 거쳤다. 동시에 책임준공형, 차입형 신탁 시장에 진출해 기존의 안정 추구형의 사업 포트폴리오를 넘어 수익 창출에 도움이 되는 신사업에 도전할 것으로 알려졌다.

생보부동산신탁은 여느 부동산 신탁사와 마찬가지로 2014년부터 5년간 꾸준히 실적이 증가한 것으로 나타났다. 2014년 188억5958만원이었던 영업수익은 해를 거듭할수록 점차 늘어나 지난해 669억4767만원을 기록했다. 영업이익의 경우 영업수익에 비해 더욱 큰 폭으로 증가했다. 2014년 50억원에 불과했던 영업이익은 1년새 230.5%나 늘어나 166억원으로 급증했으며 증가세가 이어지며 지난해의 경우 373억원까지 늘어났다. 다만 아쉬운 것은 영업수익 및 영업이익이 늘어나는 속도가 해를 거듭할수록 급감했든 점이다. 예를 들어 2015년 영업이익이 전년대비 230.5% 늘어난 반면 2018년에는 전년대비 13.4% 늘어났다. 이처럼 영업수익 및 영업이익의 증가 속도가 더뎌지고 있는 것은 사업의 수익성이 저하되고 있음을 의미한다.

수익성의 저하의 가장 큰 원인은 수수료 수익에 대한 심각한 수준의 의존도에서 찾을 수 있다. 지난 2014년부터 올해 3분기까지 생보부동산신탁의 전체 영업수익 중 거의 대부분이 수수료 수익에서 발생한 것으로 나타났다. 2014년 전체 수익 중 90.2%가 수수료 수익에서, 9.7%가 이자 수익에서 발생했으나 점차 수수료 수익의 비중이 큰 폭으로 늘어났다. 올해 3분기의 경우 전체 수익의 95.9%가 수수료 수익에서 발생해 의존도가 갈수록 높아지고 있어 수익성 저하에 영향을 미친 것으로 분석된다.

수수료 수익에 편중된 수익 구조는 향후 수익성에 더욱 악영향을 미칠 수 있어 빠른 시일 내 사업 다각화 등의 노력이 이어져야 한다. 실제로 금융감독원이 3사를 대상으로 부동산 신탁업을 신규 인가해주며 경쟁이 심화돼 담보, 관리, 처분신탁 등 보수율이 하락하며 수익성이 갈수록 떨어질 것으로 예상되기 때문이다. 신규 인가된 3사는 2년간 차입형 토지신탁 사업을 할 수 없어 비차입형 토지신탁 사업을 가장 먼저 공략할 것으로 보인다. 위 표에 따르면 생보부동산신탁은 분양형, 관리형 및 처분, 담보, 분양관리 등의 신탁을 위주로 수탁고를 운영하고 있어 경쟁 심화로 인한 보수율 하락으로 큰 피해를 입을 수 있다. 따라서 고르게 수익이 발생해 수익성 저하를 방지하기 위해 기존의 사업 포트폴리오를 개선해 수수료 수익에 대한 의존도를 낮춰야 한다. 그리고 기존의 담보신탁 관련 수탁고 기준 점유율 1위에 이름을 올리고 있는 만큼 이와 관련해 경쟁력을 강화시키는 노력도 병행되어야 한다.

◆ 5년 연평균 56.3% 배당성향 기록, 자본력 확충 노력 시급해

지난해 신영투자신탁, 한투부동산신탁, 대신자산신탁 3곳이 부동산 신탁업 인가를 받게 되어 기존 11사가 아닌 14사로 경쟁업체가 늘어났다. 부동산 신탁업의 높은 수익성에 모든 금융회사들이 일제히 눈독을 들였다. 신규 인가를 받은 대신부동산신탁, 한국투자부동산신탁은 대형금융그룹으로 각각 1조8166억원, 1조11234억원, 4조6443억원의 자기자본을 보유하는 등 막강한 자본력을 자랑한다. 막강한 자본력은 리츠 등의 신사업 확장에 박차를 가할 수 있는 또 다른 원동력이 되기 때문에 매우 중요하다. 즉 새로운 경쟁업체들은 자본력 하나만으로도 충분히 경쟁력을 갖추기 용이하다는 것이다.

생보부동산신탁은 고액 배당 잔치로 유명세를 타기도 했다. 2014년 48.6%, 2015년 49.3%, 2016년 48.6%로 순이익의 거의 절반 수준의 배당을 실시했으며 2017년의 경우 무려 85.3%의 배당성향을 기록하기도 했다. 지난해에도 어김없이 순이익의 49.7%의 배당금액을 결정하며 배당 잔치를 이어나갔다. 삼성생명과 교보생명이라는 대형 금융회사를 등에 지고 있지만 자본 확충에 대한 투자는 커녕 배당금 수익 창출원으로만 활용된 셈이다. 편중된 수익구조로 누구보다 사업 다각화가 필요한 입장에서 다소 아쉬운 부분이다.

2018년 말 기준 부동사 신탁사 11곳의 자본총액 기준으로 생보부동산신탁은 업계 7위로 하위권에 머물고 있다. 6위인 하나자산신탁과는 1025억원의 자본금 차이가 발생했으나 8위인 아시아신탁과는 불과 72억원의 차이에 그쳐 자본력이 매우 약한 편이다. 특히 아시아신탁과 국제자산신탁은 자본력과 리스크 관리 능력을 겸비한 신한금융그룹과 우리금융그룹에 인수돼 향후 자본력 순위를 언제든 변동될 가능성이 농후해 생보부동산신탁은 긴장을 늦출 수 없다. 이러한 점에서 교보생명과의 시너지 효과를 기대할 만한 부분은 바로 자본력의 뒷받침이 될 수 있을지 여부다. 그러나 교보생명은 만년 적자를 기록하는 교보라이프플래닛을 인수하는데 큰 돈을 지출했고 이후 유상증자에도 합류하는 등 자체적인 자본력 악화를 겪고 있다. 생보부동산신탁 설립 후 별도로 유상증자 등이 이뤄진 적이 없어 사실상 자금지원은 전무한 상태다. 따라서 경쟁에서 뒤쳐지지 않기 위해서라도 자본력을 늘리기 위한 대책 마련은 필수라고 판단된다.

부동산 신탁업의 높은 수익성으로 관심 받기 시작해 판이 커지고 있다. 생보부동산신탁 관계자는 담보신탁 관련 1위라는 점을 크게 어필해 자신감을 내비쳤지만 당장 차입형 토지신탁을 할 수 없는 신규 업체들이 막강한 자본력을 가지고 뛰어들면 아무도 미래를 장담할 수 없다. 생보부동산신탁 역시 책임준공형 및 차입형 토지신탁 관련 사업에 도전하는 등 공격적인 사업 계획을 가지고 있으나 다소 뒤쳐지는 자본력에 발목 잡힐 수 있으므로 이를 잘 해결해 반등을 꾀할 수 있길 희망한다.


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